13 счастливых процентов
Часто покупатели квартир в новых домах оказываются в ситуации, когда дом построен, принят Госкомиссией, получены ключи и даже сделан ремонт, но… право собственности еще не оформлено.
Практика показывает, что право собственности на квартиру в новом доме может быть оформлено спустя годы после приемки дома Госкомиссией. Затягивается этот процесс по разным причинам. Но чаще всего из-за нестыковок в документах инвесторов.
Получается, что человек, приобретающий квартиру в новостройке, платит деньги на этапе строительства, заселяется после приемки дома Госкомиссией, а потом неопределенное время живет в квартире, не оформленной в собственность. Так можно ли получить имущественный вычет после того, как деньги в новостройку вложены, но собственником гражданин еще не стал?
Об особенностях получения имущественного вычета при покупке новостройки рассказывает ведущий аудитор компании «Ажур – Аудит», автор программы «Персональный аудит» Ирина Федулова.
Нужно ли ждать оформления в собственность?
Начнем с того, что на получение имущественного вычета человек, приобретший жилье в новостройке, может рассчитывать при условии, что дом сдан и подписан акт приемки-передачи квартиры. Нельзя получить имущественный вычет, если дом только возводится. Строящийся дом – это еще не недвижимость. С точки зрения налоговых органов, это объект застройки, находящийся на балансе застройщика. Поэтому покупателю квартиры в строящемся доме придется подождать того момента, когда дом будет построен, принят Госкомиссией, и подписан акт приемки-передачи.
Так как правоустанавливающих документов еще не существует, налоговикам бывает сложно найти по документам прямого продавца квартиры. Чаще всего распространена практика, когда квартира в строящемся доме продается не по договору инвестирования (прямому договору), а по договорам переуступки права требования. Иногда число этих переуступок между физическими лицами-покупателями доходит до пяти. В этом случае налоговики просто теряются, так как не могут найти прямого продавца недвижимости. И, соответственно, отказывают в имущественном вычете.
Совет в этой ситуации один. До получения права собственности хранить всю цепочку документов по новостройке и по всем предыдущим переуступкам.
Если все документы в порядке, а налоговая инспекция советует подождать оформления в собственность и только после этого обращаться за вычетом, надо помнить, что всегда можно написать жалобу в вышестоящие органы или подать исковое заявление в суд. Вопрос о налоговом вычете всегда решается на уровне конкретной налоговой инспекции.
Новостройка по ипотеке
В отличие от обычной покупки квартиры при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита можно вернуть значительно больше 130 000 рублей (13 процентов от миллиона). По закону, если кредит был ипотечным или целевым на приобретение жилья, то можно вернуть 13 из всех выплаченных по нему процентов. Это касается и приобретения жилья по ипотеке в доме-новостройке.
Оформляя ипотечный кредит, надо помнить о некоторых нюансах, без знания которых в дальнейшем невозможно будет получить вычет.
Во-первых, кредит может быть оформлен только как ипотечный или целевой. Иногда у клиента, пришедшего в банк, спрашивают, что указать в кредитном договоре, на какие цели берется кредит. Часто, если речь идет о необеспеченных кредитах, заемщик говорит сотрудникам банка: пишите что хотите. Если, например, заемщик напишет, что кредит берется для того, чтобы отремонтировать квартиру, то имущественный вычет ему не предоставят.
Напомним, в чем разница между целевым и ипотечным кредитами. Ипотечный выдается под залог приобретаемой недвижимости, а целевой – на приобретение жилья и может быть выдан и без оформления залога.
Во-вторых, имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц. То есть, получить его сможет тот человек, на которого оформлен кредит. Если же часть денег при покупке квартиры платит организация, то с этой суммы получить имущественный вычет будет невозможно.
Схема получения вычета
Существуют две схемы получения имущественного вычета при покупке квартиры в новостройке.
По первой схеме в налоговой инспекции можно получить уведомление для работодателя. В этом случае подоходный налог из зарплаты за текущий год вычитаться не будет. Причем, если оформлены документы по вычету, скажем, в июле, то подоходный налог вернут и за все предыдущие месяцы текущего года.
По второй схеме деньги будут переведены из бюджета на текущий счет покупателя недвижимости. Это произойдет через три месяца после подачи декларации и проведения камеральной проверки.
Некоторые считают, что имущественный вычет – это некая премия в размере 130 000 рублей, которая ему положена один раз в жизни за то, что он приобрел квартиру. Это не совсем так. Государство лишь освобождает покупателя от подоходного налога. Всю сумму вычета – 13 процентов от миллиона рублей – можно получить сразу, если только официальный доход за предыдущий год был не менее одного миллиона рублей. Если же доход за предыдущий год составил, допустим, 200 000 рублей, то единовременно вернуть можно лишь 13 процентов от этой суммы. То есть 26 000 рублей. Если же квартира была приобретена два года назад, можно получить вычет за весь этот период. Эта же схема касается и новостроек.
Например, дом был сдан в конце 2006 года. Тогда же подписан акт приемки-передачи квартиры. Права собственности на квартиру у покупателя пока нет. Предположим, что годовой доход человека по справке 2-НДФЛ в 2006 году составил 200 000 рублей, а в 2007 году – 300 000 рублей. В этой ситуации, обратившись за имущественным вычетом сейчас, человек может рассчитывать на 13 процентов от 500 000 рублей (суммарного дохода за два года). Оставшуюся сумму он может получать двумя путями – либо у него не будут вычитать подоходный налог из зарплаты, либо через год – опять на счет будут перечислены из бюджета 13 процентов от дохода за 2008 год. И так далее, пока не получит все 130 000 рублей.