По договору – как по нотам
«Я сняла квартиру через агентство недвижимости. Был составлен договор с хозяйкой квартиры, где указано, на какой срок сдано жилье, в каком состоянии и за какие деньги. Хотя понимаю, что, по сути, это «филькина грамота». Нотариально бумага не заверена, хозяйка скрывает доход от налоговой инспекции. Но как мне быть, если возникнут спорные вопросы? Можно ли с этим договором идти в суд?
Елена».
– Ваше беспокойство напрасно. Дело в том, что договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме и не требует ни обязательного нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Таким образом, в случае возникновения спорной ситуации с наймодателем вы можете смело идти с этим договором в суд и отстаивать свои права как наниматель.
Согласно ст.ст. 671–688 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Размер платы устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, причем одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Сам договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе продлить договор в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем в течение не менее года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличить число лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма жилого помещения.
В судебном порядке договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях:
– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. При этом наниматель и другие граждане, проживающие с ним, подлежат выселению на основании решения суда.
Цену назначит комиссия
«Наша семья (я, жена и дочь) занимает две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире. Комнаты мы приватизировали еще в 90-е. В третьей комнате жила пенсионерка, две недели назад она умерла. Родственников у нее нет, комната не приватизирована. Хотим выкупить эту комнату, но не знаем, с чего начать. В течение какого времени можно это сделать? По какой цене выкупать?
Анатолий Васильевич».
– Затронутая вами проблема регулируется распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 4 октября 2006 года № 852. Продажа свободных комнат в коммунальных квартирах осуществляется путем заключения договора купли-продажи между этим департаментом и физическими лицами. Основанием для заключения договора является справка-разрешение на выкуп свободной комнаты (комнат), оформляемая управлениями департамента в административных округах на имя заявителей и подтверждающая, что данная комната свободна от обязательств и подлежит продаже.
Цена продажи свободных комнат утверждается в каждом конкретном случае городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве. Продажа комнат может производиться только гражданам, занимающим в данной квартире комнаты по договору найма либо имеющим в данной квартире комнаты на праве собственности.
При поступлении в управление департамента информации об освобождении комнаты в коммунальной квартире оно письменно уведомляет граждан, проживающих в ней на условиях найма либо имеющих комнаты в собственности, об освобождении комнаты. Граждане, желающие выкупить свободные комнаты, должны в течение двух месяцев со дня получения уведомления подать в управление департамента в административном округе следующие документы: заявление о выкупе освободившейся комнаты, выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета, справку о проверке жилищных условий, экспликацию и поэтажный план на квартиру.
Если заявители занимают жилые помещения менее установленной нормы по метражу, дополнительно представляются:
– выписки из Единого государственного реестра прав, подтверждающие наличие/
отсутствие у них жилых помещений в собственности, а также информацию о гражданско-правовых сделках, совершенных с принадлежащими им жилыми помещениями за последние пять лет;
– жилищные документы с предыдущего места жительства, если заявитель живет на занимаемой площади менее пяти лет;
– документы, подтверждающие проживание заявителя в Москве не менее десяти лет.
Общественные жилищные комиссии префектур рассматривают представленные документы и принимают решение, по какой цене может быть реализована свободная комната. Первый вариант – по льготной цене (в соответствии с «Методикой расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям правительства Москвы с учетом месторасположения дома», утвержденной распоряжением мэра Москвы от 24.06.1996 № 15/1-РМ). Второй вариант – по рыночной стоимости.
Граждане, выкупающие свободные комнаты в коммунальной квартире, должны заплатить их цену в бюджет города в течение трех месяцев со дня принятия соответствующего решения городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.
Обмен на общих основаниях
«Я зарегистрирована в комнате (15,8 кв. метра) коммунальной квартиры. А мама и сестра живут отдельно в однокомнатной квартире общей площадью 38,7 метра. Можем ли мы произвести родственный обмен (они в мою комнату, а я – в их квартиру) по согласию сторон?
Алла Харитонова».
– Такого понятия, как «родственный обмен» в современном российском жилищном законодательстве не существует. Вы со своими родственниками можете осуществить обмен жилыми помещениями в общем порядке.
К сожалению, вы не сказали, на каком основании принадлежат вам и вашим родственникам жилые помещения, являетесь ли вы собственниками комнаты в коммунальной квартире и однокомнатной квартиры либо пользуетесь ими на основании договоров социального найма.
Если жилье находится в собственности, обмен возможен. В этом случае вам необходимо заключить со своими родственниками (мамой и сестрой) договор мены, предусмотренный главой 31 ГК РФ.
Договор мены может быть составлен в простой письменной форме. Однако этот договор, как и любые другие сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Если вы и ваши родственники пользуетесь жильем на основании договора социального найма, обмен также возможен, однако его процедура сложнее.
Пункт 1 статьи 72 ЖК РФ устанавливает правило. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя (в столице это – окружное Управление ДЖП и ЖФ г. Москвы) и проживающих совместно с ним членов семьи (в том числе временно отсутствующих) вправе осуществить обмен занимаемого им помещения на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
При этом обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 72 ЖК РФ).
Также необходимо учесть, что статья 73 ЖК РФ предусматривает случаи, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается. Обмен невозможен, если:
– к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск в суд о расторжении или об изменении договора социального найма помещения;
– право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке;
– обмениваемое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
– принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;
– принято решение о капремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;
– в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которых проживание в одном помещении с ним невозможно.