В наследовании – каждый за себя
«Могу ли я купить неприватизированное жилье? Такую сделку по доступной цене предлагает дальний родственник. Что нужно сделать, чтобы оформить куплю-продажу? Степан Логуновский».
– Для начала обратимся к общим положениям о договоре, содержащимся в Гражданском кодексе РФ. Договор купли-продажи недвижимости – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Осуществлять права владения, пользования и распоряжения жилым помещением может только собственник (ст. 288 ГК РФ).
Договор же социального найма (полагаем, что под неприватизированным жильем вы имеете в виду жилое помещение, полученное именно по этому договору) – это договор, по которому уполномоченный орган исполнительной власти обязуется предоставить гражданину жилое помещение в бессрочное владение и пользование для проживания в нем. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма в Москве, принадлежит городу, и только город может распоряжаться им, а вы выступаете в роли пользователя и ни в коем случае не являетесь распорядителем чужого имущества. Строго говоря, что вам продавать, если продавать нечего?
При этом можете обменять предлагаемое жилое помещение на жилое помещение, которое находится у вас на праве собственности, руководствуясь распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.06.2005 г. № 275, утвердившим Временное положение об обмене жилых помещений в г. Москве.
Другой вариант – ваш дальний родственник может приватизировать жилое помещение (если он не использовал право на приватизацию) и только после этого продать квартиру вам.
Товар на товар?
«Хочу поменять квартиру на лучшую, но не хотелось бы попасть «впросак». Какие могут быть варианты при заключении договора обмена?
Ефим Коган».
– Увы, непрофессионал может попасть «впросак» при совершении любой сделки, потому что, как говорится в известной поговорке, «пироги должен печь пирожник, а сапоги тачать – сапожник».
Да, собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. При этом, в соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу договора мены. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая исполняет соответствующие обязанности.
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения своих обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора мены (стороны могут сделать это добровольно). Вместе с тем, договор мены жилого помещения и переход права собственности к приобретателю жилого помещения по договору мены подлежит государственной регистрации (ст.ст. 551–552 ГК РФ). Государственная регистрация осуществляется в соответствии с федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Надо бы поинтересоваться…
«Живу в многоэтажном доме, который управляется товариществом, и мне все время приносят повышенные платежи. Не хочу приватизировать жилье. Подскажите, правы ли члены правления и могут ли отличаться коммунальные тарифы для ТСЖ, кооперативов и обычных жильцов?
Павлина Протасова».
– Закон не предусматривает деление жильцов на «обычных» и «необычных» – есть собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений.
Прежде всего, необходимо выяснить, выбран ли вашим ТСЖ какой-либо способ управления многоквартирным домом.
Если способ не выбран, то размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и размер платы для собственников жилых помещений устанавливается властями.
В случае выбора собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом через управляющую компанию размер платы устанавливается управляющей компанией на договорной основе совместно с собственниками жилья.
Внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги нанимателями жилых помещений по договору социального найма в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей компанией, производится непосредственно в управляющую компанию.
При этом, если размер вносимой нанимателем платы меньше установленного договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с этой управляющей компанией порядке (п. 4 ст. 155 ЖК РФ).
Собственником жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, выступает правительство Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Его представители должны были присутствовать на общем собрании собственников жилых помещений при выборе способа управления многоквартирным домом, а также при установлении размеров обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, поэтому для вас будет не лишним обратиться за соответствующими разъяснениями в окружное Управление ДЖП и ЖФ.
С чего начать? С приватизации
«Может ли наниматель жилого помещения стать членом ТСЖ? Мне в правлении товарищества категорически отказали.
Семен Несов».
– Отказали вам обоснованно. Наниматель жилого помещения не имеет правовых оснований для членства в товариществе собственников жилья. Правовое положение членов товариществ собственников жилья регулируется главой 14 Жилищного кодекса РФ. В соответствии со ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья, право становиться членами ТСЖ возникает у лиц только после возникновения права собственности на помещение. Стать членом ТСЖ вы сможете, только приватизировав жилое помещение, нанимателем которого являетесь.
Придется делить на троих
«У меня умерла жена. Пять месяцев не мог ничем заниматься, но теперь, когда срок принятия наследства (это дача) подходит к концу, пошел к нотариусу. Однако нотариус требует присутствия всех наследников – меня, нашего общего совершеннолетнего сына и тещи. Но сын живет в другом городе и приезжать не торопится, теща никаких действий тоже не предпринимает, а время идет, срок принятия наследства кончается через месяц. На каком основании нотариус требует присутствия всех членов семьи, если завещания нет и в права наследования должен вступать только я? Можно ли обратиться в мировой суд?
Виктор».
– Действительно, в отсутствие завещания наследование осуществляется по закону в порядке очередности. Однако, согласно ст. 1142 Гражданского кодекса РФ, наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя. Таким образом, в вашем случае наследовать дачу в равных долях будете вы, ваш сын и теща. Если считаете действия нотариуса неправомерными, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы (ст. 49 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»). Принятие наследства осуществляется подачей (по месту открытия наследства) нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство (ч. 1 п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Таким образом, если вы подали заявление нотариусу, то вам уже не надо беспокоиться по вопросу пропуска срока принятия наследства. Ваш сын, находясь в другом городе, может подать аналогичное заявление, выслав его по почте, при этом его подпись должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности (ч. 2 п. 1 ст. 1153 ГК РФ).
Также возможно принятие наследства через представителя, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства (ч. 3 п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Наследник, пропустивший срок для принятия наследства, может быть включен в свидетельство о праве на наследство с согласия всех других наследников, принявших наследство. Это согласие должно быть заявлено в письменной форме до выдачи свидетельства о праве на наследство.
Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности в зависимости от их желания (ст. 71 «Основ законодательства»).