Брат сестре не товарищ…
«Живем с мужем девять лет, из них последние два года официально, нашему ребенку пять лет. Квартиру купили семь лет назад, продав старую мужа, плюс моя доплата 1/4 стоимости. Подтверждающих документов этого нет. Собственник приватизированной квартиры – муж. Ребенок и я в ней не зарегистрированы. Какие права у меня и ребенка на квартиру в случае развода? Валерия».
– По нормам Семейного кодекса РФ только имущество, нажитое во время брака, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, кто числится его собственником официально, и только это имущество подлежит разделу в случае развода. Права и обязанности супругов (в том числе и по разделу совместно нажитого имущества) возникают со дня регистрации заключения брака в загсе.
В вашем случае получается, что режим совместной собственности у вас с супругом возник только два года назад, а квартира приобретена семь лет назад, когда такого режима формально еще не существовало. Полагаем поэтому, что на раздел квартиры вы претендовать не сможете – увы, собственником ее является только муж.
Что же касается несовершеннолетних детей, то в соответствии с п. 4 ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество детей. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
При этом ребенок, безусловно, имеет право на получение содержания от родителей (алиментные обязательства).
Можете не соглашаться
«Наша квартира приватизирована в равнодолевую собственность. В ней зарегистрированы три человека (я, мой двухлетний сын и мама). В настоящее время мама хочет зарегистрировать на свою половину моего брата. Первый вопрос: нужно ли мое согласие? Второй: имеет ли право брат зарегистрировать в нашу квартиру своих родственников (жену, детей) без моего согласия?
Мария».
– Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а в том случае, если согласие не достигнуто, – в порядке, устанавливаемом судом.
Поэтому без вашего согласия брата зарегистрировать в квартире нельзя. Но если оно будет получено, брат сможет «прописать» без вашего согласия в квартире только своих несовершеннолетних детей.
Стоит вспомнить о требованиях, которые содержит приложение № 2 к постановлению правительства Москвы от 31 октября 2006 г. № 859-ПП «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве». В перечень документов, являющихся основанием для вселения граждан в жилые помещения в столице и представляемых в органы регистрационного учета, включено, помимо прочего, соглашение собственников об определении порядка пользования жилыми помещениями. Это соглашение предусматривает выделение в пользование отдельной комнаты (в случае вселения граждан, которым по праву собственности принадлежит доля жилого помещения, и которые не являются членами семьи собственника). В противном случае вопрос решается в суде.
Правила и исключения
«Есть ли какие-нибудь ограничения, которые касаются получения имущественного налогового вычета при жилищных сделках с ближайшими родственниками?
Аркадий Усманович».
– Условия получения имущественного налогового вычета регламентируются ст. 220 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки) и долей в указанном имуществе, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом одного миллиона рублей. Имущественные налоговые вычеты предусмотрены также в суммах, полученных от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 тысяч рублей.
При продаже указанной недвижимости, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Исключение из данного положения – сделки между лицами, состоящими в брачных отношениях: согласно ст. 256 Гражданского кодекса и ст. 34 Семейного кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Согласно определению Конституционного суда РФ от 2 ноября 2006 года № 444-О, положения ст. 220 Налогового кодекса не могут применяться без учета предусмотренных гражданским и семейным законодательством оснований и момента возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика при определении периода, в течение которого отчужденное налогоплательщиком имущество находилось в его собственности.
Кроме того, вычет, о котором идет речь, предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. При этом вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Данный вычет не применяется в случаях, если сделка купли-продажи жилой недвижимости совершается между физическими лицами, состоящими в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (ст. 20 Налогового кодекса РФ).
Такие ограничения обусловлены тем, что Налоговый кодекс не признает доходы от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, признаваемых членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом. Исключение составляют доходы, полученные указанными физическими лицами в результате заключения между ними договоров гражданско-правового характера или трудовых соглашений.
Ванна приватизации не подлежит
«Скажите, как происходит деление мест общего пользования в коммунальной квартире (все комнаты приватизированы)? По ордерам или пропорционально жилой площади, или же пропорционально числу зарегистрированных граждан? Как происходит деление, если часть комнат приватизирована, а часть нет?
Инна Николаевна».
– Если вас интересует чистая арифметика, то размер доли каждого собственника в общем имуществе в коммунальной квартире определяется пропорционально площади занимаемого им помещения. Наниматели в этом отношении практически бесправны, т.к. они являются только пользователями неприватизированных комнат, а собственником, имеющим долю в праве собственности на кухню, ванную, коридор и прочие удобства является наряду с физическими лицами, приватизировавшими свою жилплощадь, государство.
Впрочем, на наш взгляд, все эти подсчеты бесполезны, т.к. выделить свою долю в натуре (скажем, в ванной или туалете) все равно не удастся.
Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владеют и пользуются имуществом, находящимся в долевой собственности, все ее участники по соглашению между собой, а если они не смогли прийти к такому соглашению, то в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а если такое невозможно, то тогда он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, которое приходится на его долю, соответствующей компенсации. Общее имущество и в многоквартирном доме, и в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно числу собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 291 ГК РФ) и собственников жилых комнат в коммунальной квартире.
Полагаем, что подоплека вашего вопроса – конфликтные отношения с соседями. Так вот, согласно постановлению правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» каждый жилец должен учитывать права и законные интересы проживающих в жилом помещении граждан и соседей, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных норм законодательства.
Цитируем: «В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан использовать это помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем соседей; обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию; производить текущий ремонт жилого помещения.
Собственник также обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать его надлежащее состояние; нести расходы по содержанию принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская