Личный интерес в общем подвале
«На основании каких нормативных документов можно перевести ЖСК в ТСЖ (и нужно ли это делать)? И еще: правильно ли говорят, что в товариществе собственников жилья состоять выгоднее, чем в кооперативе?
Сергей Коломейцев».
– Ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» первоначально устанавливала жесткое правило: жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежит в обязательном порядке преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации до 1 января 2007 года. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы должны ликвидироваться в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего госрегистрацию юридических лиц.
Однако с 1 сентября 2006 года ст. 14 полностью утратила силу (см. федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).
Тем не менее, добровольно преобразовать ЖСК в ТСЖ можно, имея в виду общие нормы первой части Гражданского кодекса РФ, которые касаются изменения организационно-правовой формы юридических лиц путем их реорганизации.
Разница между жилищно-строительным кооперативом и товариществом собственников жилья состоит в том, что изначально цель ЖСК – не только управление домом и заказ каких-либо услуг, но, прежде всего, обеспечение граждан жилыми помещениями. В рамках ЖСК граждане объединяют свои взносы, а собственником квартир становится при этом до полной выплаты паев кооператив. Когда все паи выплачены, смысл ЖСК, в принципе, теряется. ЖСК начинает выполнять задачи, которые полностью совпадают с задачами товарищества собственников жилья.
При этом товарищество, являясь юридическим лицом, имеет право заключать договоры с подрядными организациями, брать кредиты на реконструкцию дома. Преимущество заключается и в том, что с целью уменьшить расходы собственников квартир на содержание и ремонт ТСЖ может сдавать в аренду общее имущество дома (чердаки, крышу, подвалы), – например, для размещения на крыше или стенах наружной рекламы. При этом управление домом находится непосредственно в руках граждан, которые являются собственниками квартир в данном жилом здании, заинтересованы в том, чтобы контролировать деятельность обслуживающих, ремонтных и иных организаций. Они сами могут выбрать более выгодную (по тарифным планам и иным условиям) обслуживающую организацию и заключить с ней договор на предоставление услуг.
Подробно эти вопросы регламентируются постановлением правительства Москвы от 17.01.2006 № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве».
Попробуйте доказать
«Могу ли я расторгнуть договор социального найма в муниципальной квартире с моей бывшей женой и ее 14-летним сыном от первого брака? За жилье она не платит с 2000 года, вещей ее нет, уже шесть лет ни она, ни ее сын в квартире не появляются – уехали в Подмосковье, где жили раньше.
Николай».
– Новый Жилищный кодекс в пункте 4 статьи 69 говорит четко: бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий жить в занимаемом жилом помещении, сохраняет за собой такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Ваша бывшая жена не живет сейчас в квартире, однако, согласно тому же ЖК РФ (ст. 71), временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи (или бывших членов) не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
В то же время часть 3 статьи 83 ЖК РФ гласит: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Верховный суд РФ в обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 года (обзор утвержден постановлением президиума Верховного суда РФ от 1.03.2006) высказался в таком плане. Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма. Остается только попробовать доказать это в суде.
Вашу жену можно было бы признать неприобретшей право пользования жилым помещением, если бы она с ребенком никогда в нем не жила. То есть если бы ее регистрация носила формальный характер.
В данной ситуации вы также вправе требовать по суду от бывшей жены оплаты ее доли по квартплате и коммунальным платежам за три последних года.
Откуда берутся долги?
«Нередко в листке, рассылаемом ЕИРЦ, вычитается определенная сумма, потом она же трактуется, как задолженность. Расчетчики объясняют, будто это – указание «сверху». Какими законами руководствуются работники ЖКХ, выставляя счета дважды? Имеют ли они право это делать?
Евгений».
– В данном случае следует, прежде всего, вспомнить о «Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам», утвержденных постановлением правительства РФ от 23.05.2006 № 307.
В соответствии с пунктом 38 этих правил при наличии задолженности перед исполнителем в платежном документе должны быть указаны сведения о ее размерах за предыдущие периоды. Поэтому в вашем случае в первую очередь необходимо выяснить причины возникновения долгов.
Долги возникают, главным образом, из-за несвоевременного перерасчета квартплаты после введения новых тарифов либо по причине технических ошибок в работе ЕИРЦ. Еще одно возможное объяснение – задержка поступления в ЕИРЦ оплаченных квитанций. В любом случае необходимо обратиться за разъяснениями в ЕИРЦ, захватив с собой оплаченные квитанции. Потребитель вправе узнавать обо всех произведенных расчетах и о наличии либо отсутствии задолженности. Также можно обратиться к поставщикам услуг по данному вопросу, поскольку ответственность вы несете, прежде всего, перед ними.
К сожалению, зачастую в возникновении задолженности виноваты сами граждане. В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим. Начиная с 11 числа, жители, не оплатившие счета, становятся должниками. И на этом этапе при распределении долга может возникнуть переплата по одним услугам и недоплата по другим.
Советуем в каждом таком случае обращаться для сверки платежей в ЕИРЦ.
Выше только суд
«Живу в доме, где создано ТСЖ, но членом товарищества пока не являюсь. Имеет ли право правление сдавать в аренду подвалы без моего и таких, как я, собственников помещений, согласия?
Семен Семенович».
– Собственники жилья в многоквартирном доме имеют право организовывать коллективные органы управления общим имуществом. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) – один из таких способов (ст. 161 ЖК РФ). Создавая ТСЖ, собственники делегируют ему свои полномочия по определению порядка пользования и распоряжения общим имуществом.
ТСЖ (ст. 135 ЖК РФ) правомочно управлять комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, следить за обеспечением эксплуатации этого комплекса, владеть, пользоваться и в установленных законодательством пределах распоряжаться им. Подвал дома также относиться к общему имуществу.
Собственники жилья могут вступить в ТСЖ в любое время, уплатив необходимые членские взносы. Для вступления в ТСЖ достаточно заявления собственника жилья в данном многоквартирном доме. Став членом ТСЖ, собственник получает право голоса на общем собрании членов товарищества. Именно этот орган управления (собрание) и определяет, как распоряжаться общим имуществом, сдавать ли его в аренду и на каких основаниях.
Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (ст. 146 ЖК РФ). Решение о сдаче общего имущества в аренду, в соответствии со статьей 145 ЖК, принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это решение является обязательным как для членов ТСЖ, так и для остальных собственников.
В случае, если таким решением нарушены ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать решение ТСЖ в суде. Заявление об обжаловании может быть подано в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали (или должны были узнать) о принятом решении.
Необходимо, однако, иметь в виду, что цель создания и деятельности ТСЖ – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, если вы докажете, что решение ТСЖ о сдаче в аренду подвалов противоречит данному принципу, то это и будет подтверждением нарушения ваших законных прав и интересов как собственника жилья в многоквартирном доме.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отменить принятое ТСЖ решение, если посчитает допущенные нарушения существенными, повлекшими за собой причинение вам убытков (ст. 46 ЖК РФ).
Пока же решение ТСЖ о сдаче в аренду подвала не обжаловано, оно является обязательным для всех собственников в многоквартирном доме, в том числе и для вас.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская