«Приводные ремни» кодекса
Ко Дню города принято подводить итоги. И строить новые планы. Жилищникам для этого не надо писать специальных отчетов: ситуация, можно сказать, созрела сама. Один за другим приняты новые жилищные законы, которые подводят черту под сделанным и открывают новую страницу в социальной политике города.Речь о столичных законах «Об обеспечении жилищных прав жителей города Москвы на жилые помещения» (№ 29 от 14 июня 2006 года), «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (№ 21 от 31 мая 2006 года), а также «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» (№ 7 от 25 января 2006 года).
Эти законы должны детализировать «рамочный» Жилищный кодекс. Они послужат как бы «приводными ремнями» кодекса и заставят его работать.
О том, что дадут эти законы москвичам, как скажутся на жилищной ситуации в городе, мы попросили рассказать первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Эдуарда Якушенко.
На учет – по основному закону
Предыдущий закон, регулирующий постановку граждан на учет для получения жилья, принятый в январе 2003 года, ориентировался, в основном, на нанимателей и предусматривал лишь один критерий: малая занимаемая площадь. Новый ввел второе условие – материальный достаток семьи. Так предписывает ЖК РФ, но еще задолго до него о том же было сказано в Конституции РФ. Об этом сейчас редко вспоминают, но именно новая Конституция защитила права малоимущих, провозгласив (в с. 40, п. 3) право этой категории граждан на получение социального жилья – бесплатно либо за доступную плату. Защита интересов малообеспеченных – главная характеристика социального государства, и с принятием нового московского закона эта защита наполняется конкретным содержанием.
Закон упорядочил порядок постановки на учет. С одной стороны, он ограничил контингент потенциальных очередников, с другой, – утвердил принципы большей социальной справедливости. В самом деле, если у людей есть возможность приобрести жилую площадь, они не должны это делать за счет бедных.
Замечу, что новые условия относятся лишь к тем гражданам, которые приняты на учет после 1 марта 2005 года, т. е. до введения в действие ЖК РФ. Для остальных, а это 190 тыс. семей, ничего не меняется. Для них сумма дохода значения иметь не будет. Но чтобы ускорить сроки новоселья, они смогут воспользоваться помощью города: социальной ипотекой, субсидиями. И хотя размер субсидий с 90 проц. от стоимости жилья снизился до 70, ее абсолютная величина при нынешних рыночных ценах значительно возросла. При этом молодые семьи будут иметь большие привилегии в сравнении с остальными гражданами.
Теперь о некоторых моментах, которые не часто появляются в трактовке новых московских документов. Прежде всего, – это легализация обмена между гражданами, одни из которых живут в квартирах социального найма, другие в приватизированных (купленных). У людей проблем не возникает: собственники охотно соглашаются перейти в наниматели, и наоборот. Такой обмен существовал и раньше, но при этом люди шли на правовые ухищрения… Новый ЖК не запрещает подобные сделки, но и не детализирует, не объясняет, как можно поменять один статус на другой. Новый московский закон предлагает конкретный механизм такого обмена.
Еще важное нововведение, которое касается специализированного жилья – общежитий, служебных, маневренных помещений, предоставляемых гражданам во временное пользование. Чаще всего, это площадь, которой распоряжались различные предприятия для привлечения работников. Но когда предприятия акционировались, стали экономически самостоятельными, им город предложил: «Можете эти помещения взять у нас в аренду». Так появилось понятие «аренда для юридических лиц». Но при этом не снималась обязанность с города – в ряде случаев именно он должен был обеспечивать работников предприятий служебными помещениями.
Теперь ситуация меняется: всем предприятиям отныне предоставляется площадь только в аренду. Они и должны заботиться о своих работниках. Оставаясь собственником помещений, город за собой оставляет только контрольные функции – проверять, на законных ли основаниях люди получили площадь. И взимать, естественно, за аренду деньги. Сумма будет немаленькой. Если раньше город получал за предоставление служебной площади буквально копейки, то теперь плата существенно увеличится. Ее использование будет целевым – больше направится средств на содержание и капитальный ремонт московских домов.
Без дачи, но с квартирой
Вернемся к закону о малоимущих – с точки зрения постановки их на учет как нуждающихся в жилье. Новый московский закон ввел понятие «малоимущие» в правовые рамки. У нас теперь есть четкий механизм определения, кому положен социальный найм, кому нет.
Какая предлагается схема? Чтобы встать на учет, человек прежде идет в Департамент социальной защиты и обзаводится справкой, что он относится именно к данной категории – малоимущих. При этом должны быть документально представлены доходы каждого из членов семьи. Имея эту справку на руках, гражданин обращается в «одно окно» районной управы, где его и поставят на учет как нуждающегося в жилье.
Как будет считаться семейный доход? Зарплаты – ясно. Но ведь есть и другие источники пополнения семейного достатка. Только вот какие? Вопрос деликатный! Скажу, что московский закон более мягкий, чем федеральные нормы. Берется во внимание только то дорогостоящее имущество, реализация которого существенно не повлияет на жизненные показатели семьи и в то же время составит весомую часть вклада на новую квартиру: машина, земля, дача. Конечно, и с тем, и с другим, и с третьим расставаться жалко. Но это делается во имя крыши над головой. Без дачи обойдешься, а без крыши – нет.
Новый дом – старый район
Новый закон, касающийся переселения, более четко прописывает права граждан, меняющих не по своей воле адрес. Большее внимание обращено на права собственников. Закон коснется тысяч и тысяч москвичей. Главное, – изымать у домовладельцев площадь насильственно, т. е. переселять их, пользуясь административными методами, нельзя. Человек должен получить равнозначное жилье либо по цене, либо по потребительским характеристикам.
Что касается денег, то речь идет о «выкупной» цене, т. е. такой, какая действует сейчас на рынке. Этот термин взят из Жилищного кодекса. Учитывая непомерный взлет нынешних цен, семья явно выиграет. Ее новое жилье будет более ценным, чем прежнее.
Очень важно: выкупная цена относится не только к самой квартире, но и к общей долевой собственности – чердакам, подвалам, лифтам, холлам и т. д., на соответствующую часть которых домовладелец также имеет право. Входит сюда и земля, на которой стоит дом, и придомовой участок, точнее, та их часть, которой наряду с квартирой также владеет собственник. В частных строениях принимаются во внимание еще и приусадебные участки. И если они обустроены, затраты на это обустройство также подлежат возмещению.
Более того, компенсируется и «упущенная выгода». Если вернуться к земле, то речь пойдет о доходах с возможного на ней урожая. Потерянный доход должен быть непременно возмещен. А что теряет человек, когда сносят многоквартирный дом? В данном случае свои приоритеты, и если семья лишается их, также должна получить компенсацию. Поясню: прежде рядом с домом была поликлиника, школа и т. д. Теперь до этих учреждений надо добираться. Неудобно? Конечно. Но каждое неудобство можно «взвесить», и, в конечном счете, материально восполнить. Это и надо сделать. Или так: при реконструкции семью временно переселили в другой район. Понятно, что не навсегда, только на время. Потом она вернется на прежнее место. Но время ее отсутствия в привычных условиях – тоже определенный моральный ущерб, который она несет. Инвестор его должен покрыть.
В настоящее время методики начисления таких компенсаций просчитываются. Наибольшие затруднения вызывает определение цены земли. Теоретически, казалось бы, это несложно, но исходя из условий высшей справедливости, только рынок может назвать истинную цену конкретного участка. Сколько дадут за него – столько он и стоит. Такой принцип позволит исключить определенные спекулянтские тенденции. Как рыночную методику реализовать на практике, пока неясно. Посчитать теоретически – сложно, практика же пока не наработана. Это не значит, что закон еще не работает – работает! Но, к сожалению, он в ряде случаев не позволяет еще избегать конфликтов. Иными словами, главное сейчас – научиться определять справедливую выкупную цену земли.
Особая тема – район переселения. То, что люди, которым предлагают переехать, должны все же остаться в своем районе, – а это и записано в законе, – такое требование совершенно справедливо. (Два исключения – Центральный округ и Зеленоград. Здесь единица измерения – не район, а округ в целом). Этот принцип – «волновое переселение» – проговаривался еще в 1993 году, когда мы только приступили к сносу пятиэтажек. «Волновое переселение», поясню, это когда сносится один дом, рядом возводится другой, люди переезжают туда, затем новый снос и т. д. Люди переселяются в дом, который возводится рядом. Ничего не теряют, в основном, приобретают: большую площадь, более удобную планировку. О необходимости соблюдать такой принцип неустанно напоминал мэр города Ю. М. Лужков.
Но реализовался он далеко не всегда, потому что город во многом зависел от инвестора. В бюджете не было денег на реконструкцию, а потому инвестор диктовал городу свои условия. И тот вынужден был соглашаться. Теперь ситуация изменилась. Возможности города возросли неизмеримо. И это коренным образом повлияло на планы преобразования наших районов. Теперь мы можем продумать реконструкцию каждого квартала, включая точечные застройки. Права граждан – и, прежде всего, их желание остаться в том месте, где они прожили большую часть жизни, должны быть сохранены. Сейчас уже выстроено немало «цепочек» именно «волнового переселения», о котором шла речь, когда люди сохраняют привычную для себя природную и социальную ауру, во многом сохраняя свое физическое и духовное здоровье. К этой работе подключился московский Институт развития города, который работает над автоматизированной схемой именно такой реконструкции. Теперь у нас полная уверенность – волна не затухнет!
Записал Исаак Глан