С нотариусом все же надежнее
Могу ли я заключить договор в простой письменной форме? И чем он отличается от нотариальной формы?
Юрий КАРАМУРЗИНФедеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31 января 1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора – заключать сделки с недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме.
Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Кроме того, согласно «Основ законодательства РФ о нотариате» нотариальное удостоверение включает в себя достаточно большой круг юридических действий. Нотариус обязан разъяснять физическим лицам их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность граждан не могла быть использована им во вред. При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Соблюдение нотариусом перечисленных требований законодательства ограждает участников сделок по отчуждению недвижимости от опасности признания таких сделок недействительными – как сделок, совершенных под влиянием заблуждения или мнимых и притворных, по причине невозможности установления проверки дееспособности гражданина и другим основаниям.
Нотариус в соответствии с законом должен быть беспристрастен при совершении нотариальных действий и оказывать в равной мере правовую помощь всем лицам, обратившимся к нему.
В целях возможности возмещения ущерба нотариусами предусмотрена обязанность нотариуса, занимающегося частной практикой, заключить договор страхования своей деятельности. Нотариус не вправе выполнять свои обязанности без заключения договора страхования.
Страховая сумма не может быть менее 100-кратного установленного законом размера МРОТ. Ущерб, причиненный нотариусом клиенту, возмещается страховой компанией в размере страховой суммы. Если ущерб превысил эту сумму, то взыскание обращается на имущество нотариуса. Это позволяет возместить причиненный клиенту ущерб.
Есть случаи, когда за нотариуса, не имеющего возможности возместить ущерб клиенту, платит нотариальная палата. Так, нотариальная палата Волгоградской области в 1997 году выплатила за своих нотариусов гражданам свыше 100 миллионов рублей. Несколько десятков миллионов рублей возмещено Воронежской областной нотариальной палатой.
Деятельность нотариуса подконтрольна учреждениям юстиции, нотариальной палате. В случае совершения нотариусом действий, противоречащих законодательству РФ, его деятельность может быть прекращена судом по представлению нотариальной палаты, учреждения юстиции.
Наиболее суровой мерой ответственности для нотариусов, занимающихся частной практикой, являются санкции, предусмотренные ст. 202 УК РФ – «Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами».
Под злоупотреблением полномочиями понимается использование своих полномочий вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц, либо нанесение вреда другим лицам. Наказание может быть назначено в виде штрафа, ареста или лишения свободы (до трех лет) с лишением права заниматься данной деятельностью.
Закон обеспечивает особое доказательственное значение нотариально удостоверенных сделок. Тем самым нотариальные документы приобретают бесспорный характер, поскольку опровергнуть их содержание гораздо сложнее, чем иных сделок, совершенных в простой письменной форме.
Учитывая вышеизложенное, нотариус может и должен быть активным участником правоотношений, связанных со сферой недвижимости, несмотря на то, что обязательная нотариальная форма по отчуждению недвижимого имущества упразднена, так как нотариально удостоверенная сделка является формой правовой защиты и гарантии прав и законных интересов граждан.
Государственный регистрационный орган перед участниками сделок с недвижимостью ответственности практически не несет, и, по сути, нотариуса подменяют коммерческие фирмы, выполняющие работу, связанную только с техническим оформлением сделки. При этом данные коммерческие структуры не связаны законными обязательствами перед клиентами проводить юридический анализ представленных документов, они не разъясняют смысл заключаемой сделки и ее правовые последствия, что, в свою очередь, может повлечь признание сделки недействительной. Составить правильный и грамотный договор без участия нотариуса, сформировать пакет документов, требуемый для регистрации при совершении сделок с недвижимостью, два гражданина, две стороны договора не могут в силу недостаточной юридической грамотности.