Механизмы доступности

Наша газета постоянно обращается к новому жилищному законодательству. В последние годы таких одновременно масштабных и революционных изменений в России жилищная сфера, пожалуй, не испытывала. Сегодня представляем краткий анализ и комментарий некоторых
новых законов, наиболее значимых для развития ипотечного жилищного кредитования в современной России.
Комментирует начальник отдела ипотечных кредитов ОАО Банк «Петрокоммерц» Валерий Калинин
«Жилищный кодекс Российской федерации» от 9.12.04. № 188-ФЗ
Вступил в силу 1 марта 2005 г.
Закон регулирует базовые правоотношения в жилищной сфере, дает определение компетенций Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в жилищных отношениях.
Также закон регулирует права и обязанности собственника жилого помещения, членов семьи собственника жилого помещения, установливает основы предоставления жилых помещений малоимущим гражданам в жилищном фонде социального использования, дает определение оснований признания граждан малоимущими.
В соответствии с законом определяется порядок предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования, служебном и специализированном жилищных фондах, регулирования отношений, связанных с пользованием указанными жилыми помещениями.
Кроме того, законом установлен правовой режим общего имущества многоквартирного дома, приведено регулирование основ управления многоквартирными домами.
Также закон регулирует создание и деятельность товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов, регулирует плату за жилое помещение и коммунальные услуги, социальную защиту граждан при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.04 № 189-ФЗ
Вступил в силу 13 января 2005 г.
Закон определил порядок и срок введения в действие Жилищного кодекса РФ с 01.03.2005 г.
При этом утратили юридическую силу следующие законы: Жилищный кодекс РСФСР, закон РСФСР от 06.07.1991 г. «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР», закон РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», федеральный закон от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также отдельные статьи закона РФ от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Этот закон приводит действующее законодательство в соответствие с новым Жилищным кодексом Российской Федерации. Он устанавливает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие кодекса, кодекс применяется только в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Это соответствует общему правилу о том, что закон обратной силы не имеет.
Продлевается на два года с момента введения в действие кодекса действие норм закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (т.е. до 01.01.2007 г.) в части бесплатной приватизации жилых помещений, предоставленных гражданам по договору социального найма до введения действия кодекса. С этой даты институт бесплатной приватизации жилых помещений упраздняется. Норма об отмене бесплатной приватизации жилых помещений, а также об отмене права на бесплатную передачу жилых помещений в муниципальную собственность (деприватизация), вступает в силу с 1 января 2007 г. (Для граждан, ставших нанимателями жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах после 1 марта 2005 г., право на приватизацию не предусмотрено).
Бесплатно квартиры по договорам социального найма будут получать только те, кто официально признаны малоимущими. Остальным россиянам предлагается использовать для улучшения своих жилищных условий рыночные механизмы: ипотечные кредиты, долевое строительство, жилищно-строительные кооперативы.
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.04 № 213-ФЗ
Вступил в силу 9 января 2005 г
Согласно закону исключены из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, жилые помещения и земельные участки, которые являются предметом ипотеки и на которые возможно обращение взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке.
Измененная статья 130 (абзац 1, п. 1) теперь позволяет отнести к видам недвижимого имущества объект, незавершенный строительством.
Обратим внимание и на поправленную статью 292 ГК РФ. Она вводит норму о прекращении прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственности к новому собственнику. Прежде, напомним, члены семьи бывшего собственника сохраняли права пользования квартирой, даже когда квартира была продана другому человеку.
Новая редакция п. 4 ст. 292 ГК РФ касается работы органов опеки и попечительства. Они теперь смогут запретить сделку по отчуждению жилого помещения лишь в том случае, если собственник ограничен в родительских правах или лишен их. Раньше, напомним, органы опеки были серьезной помехой и для добросовестных родителей, которых почему-то подозревали в том, что они ухудшат жилищные условия своих детей.
Также закон распространил при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.
Статья 339 (абзац 2, пункт 2)
ГК РФ исключает требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки. Соответственно, понижаются и расходы заемщиков ипотечных жилищных кредитов. (Прежде за удостоверение договоров ипотеки нотариусы взимали 1,5% от стоимости договора. Впрочем, как свидетельствуют специалисты, нотариусы и теперь берут за оформление договоров 1 проц. от стоимости квартиры. Такие действия расцениваются как сговор, и уже от Госдумы РФ отправлен официальный запрос в Антимонопольный комитет. – Прим. ред.)
«О внесении изменений в федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 29.12.04 № 196-ФЗ
Вступил в силу 1 января 2005 г.
Теперь государственная регистрация обременений и ограничений прав на недвижимое имущество становится обязательной. Обязательно также включать в государственный реестр сведения об ограничениях дееспособности или отсутствии дееспособности у правообладателя, а также о проживающих совместно членах семьи собственника жилого помещения, над которыми установлена опека или попечительство, или оставшихся без родительского попечения.
Закон дополнен нормами, регулирующими государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ) или приобретаемое для включения в состав ПИФа.
Закон вводит дополнительные меры защиты прав владельцев жилья. Закреплено право собственников и/или добросовестных приобретателей жилых помещений получить компенсацию, если принадлежащие им жилые помещения будут изъяты, а также гарантии и компенсации по отношению к жильцам на случай сноса занимаемых ими жилых домов. При этом вред, причиненный физическим или юридическим лицам регистраторами, в полном объеме возмещается за счет казны Российской Федерации, а не за счет участников оборота недвижимости (п. 3 статьи 31).
Чтобы сделать юридически значимым момент подачи заявления на госрегистрацию прав и сделок с недвижимостью, теперь согласно закону будет фиксироваться время подачи документов на регистрацию.
Закон устанавливает также, что при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающем документе приоритет имеют записи в государственном реестре.
«О внесении изменений в статью 223 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» и федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 30.12.04 № 217-ФЗ
Вступил в силу 1 января 2005 г.
Установлено законодательное и финансовое обеспечение прав добросовестных приобретателей недвижимости, в том числе в жилищной сфере.
Предусмотрена ответственность государства за утрату права собственника на жилые помещения. Теперь неудачливые в сделках с недвижимостью, пострадавшие не по своей вине, но добросовестные собственник и приобретатель имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если есть решение суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты недвижимости, но взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года.
Размер компенсации исчисляется из суммы реального ущерба, но не может превышать один миллион рублей. Выплачиваться компенсация будет, если права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение были зарегистрированы после января 2005 года.
«О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» от 29.12.04 № 194-ФЗ
Вступил в силу 9 января 2005 г.
Это изменение разрешает в случае невозврата кредита, полученного заемщиком под залог жилого помещения, обращать взыскание на жилое помещение заемщика-должника даже в том случае, если оно является для него единственным. Прежнее законодательство не позволяло это сделать, что, соответственно, лишало кредиторов гарантий возврата своих средств в случае, если заемщик становился несостоятельным.
«О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
от 30.12.04 № 216-ФЗ
Вступил в силу 10 января 2005 г.
Закон исключает требование о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой.
Теперь можно изменить содержание закладной. Должник, залогодатель и законный владелец закладной теперь вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между собой (например, срок кредита, процентную ставку). То есть участники ипотечного кредитования могут адаптировать свое отношение к изменившейся экономической реалии и своим собственным планам.
На практике довольно широко применяется выдача кредита на приобретение жилья, строительство которого еще не завершено. При этом возникали затруднения с обеспечением кредита в связи с отсутствием предмета залога. Теперь же по закону заемщику позволено заложить квартиру (или дом), которая ему принадлежит по праву собственности, т.е. то жилье, в котором он живет, и, таким образом, обеспечить возврат кредита, выданного на строительство (или приобретение) другого жилого дома или квартиры.
В закон внесен и дополнительный пункт 4, в котором предусмотрено право залогодателя застраховать риск ответственности перед кредитором за неисполнение обязательств по возврату полученного кредита. Это позволит снизить требования к размеру первоначального взноса при предоставлении ипотечного кредита.
Для развития ипотечного кредитования в современной России важны положения законодательства, посвященные институту обращения взыскания на заложенное имущество. К примеру, прежние нормы (п. 1 статьи 54) позволяли суду отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение «крайне незначительно», а требования залогодержателя «явно несоразмерны» стоимости заложенного жилого помещения. Так как количественной оценки «крайней незначительности» и «явной несоразмерности» не давалось, новый закон отменил эти положения.
Нововведение закона: он дает возможность обращать взыскание на жилое помещение, находящееся в ипотеке в обеспечение кредита, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение.
Вместе с тем следует отметить пробел в законе: – он не предусматривает мер в защиту заемщиков, если они по вынужденным причинам при форс-мажорных обстоятельствах не в состоянии исполнять свои обязательства по кредитному договору и договору об ипотеке.
Одновременно внесены дополнения (статьи 64.1 и 64.2), нормы которых позволяют использовать «ипотеку в силу закона» в отношении не только зданий и сооружений, но и земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также земельного участка (права аренды на него), на котором приобретается или строится жилье на кредитные (заемные) средства.
Эти нормы упрощают процедуру оформления залога и, соответственно, могут содействовать снижению для заемщиков ипотечных жилищных кредитов всевозможных сопутствующих издержек.
Изменения, внесенные в п. 1 статьи 78, расширяют круг лиц, чьи права пользования заложенными жилыми помещениями прекращаются при обращении взыскания и реализации жилого дома или квартиры. Раньше этот перечень включал только членов семьи и бывших членов семьи залогодателя. Теперь он касается любых иных лиц, проживающих в этом помещении.
В целом принятые в закон об ипотеке поправки должны минимизировать риски кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты.
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.04 № 214-ФЗ
Вступает в силу 31 марта 2005 г.
Законом вводится государственный контроль за долевым строительством.
Он устанавливает обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства.
Он обязывает учитывать договоры в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Книга учета должна содержать информацию обо всех договорах застройщика с потребителями. Предусмотрено, что учет прав на каждое жилое помещение будет вестись в одном разделе книги, что предотвратит появление двойников, то есть – притязаний нескольких лиц на одно жилое помещение. Закон дополняет главу 14 Кодекса РФ «Об административных правонарушениях», где прописана ответственность за уклонение застройщика от ведения книги учета договоров.
Закон устанавливает обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве.
Также законом предусматривается, что в случае невыполнения застройщиком договорных обязательств возврат средств участников долевого строительства обеспечивается путем залога земельного участка и строящегося объекта.
Установлена административная ответственность за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.
В целом закон повышает государственные гарантии защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в жилищное строительство, и позволит применить достаточно успешный опыт ведения в Москве специализированной учетной документации на отношения застройщиков и инвесторов.
«О кредитных историях» от 30.12.04 № 218-ФЗ
Вступит в силу 1 июня 2005 г.
С введением в действие этого закона в современной России начнет создаваться единая система обмена информацией о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками).
Предполагается, что закон будет способствовать налаживанию прозрачных кредитных отношений и построению современной кредитооснованной экономики, будут созданы условия для расширения кредитования. В первую очередь, он придаст импульс развитию потребительского, ипотечного жилищного кредитования, а также кредитования малого и среднего бизнеса.
Конкретным ожидаемым результатом от введения в действие закона может стать снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков ипотечных жилищных кредитов.
Часть 3 статьи 5 (обязанность кредитных организаций предоставлять информацию хотя бы в одно бюро кредитных историй о заемщиках с их согласия) вступает в силу с 1 сентября 2005 г.
«О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 29.12.04 № 193-ФЗ
Вступил в силу 9 января 2005 г.
Цель закона – создать условия для благоприятного режима рефинансирования ипотечных кредитов за счет повышения эффективности использования ипотечных ценных бумаг и их надежности. (Ипотечная ценная бумага обеспечена, как говорят профессионалы – специальным «ипотечным покрытием», в состав которого включаются денежные требования по обязательствам, возникающим из кредитных договоров и закладных).
Закон установил процедуру реализации ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Так, согласно закону если эмитент (структура, выпускающая ценные бумаги) облигаций с ипотечным покрытием признается банкротом, то имущество, входящее в состав ипотечного покрытия, исключается из конкурсной массы. Проще говоря, это имущество не пойдет с молотка, наравне с другим ему принадлежащим, а инвесторы, вложившие деньги в ценные бумаги, не пострадают. Механизм защиты инвесторов предусматривает установление порядка формирования реестра владельцев именных облигаций и облигаций на предъявителя. А также – порядок реализации ипотечного покрытия. То есть оно может быть продано при условии, что покупатель обязуется выполнить все условия, связанные с выпуском облигаций или с продажей имущества, составляющего ипотечное покрытие. Полученные денежные средства распределяются между владельцами облигаций.
Закон установил требование о том, что размер ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20%.
В соответствии с законом обеспечена возможность выпуска ипотечных облигаций с переменными процентными ставками, т.е. закон предоставляет участникам рынка возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Тем самым создаются предпосылки для удовлетворения спроса различных групп инвесторов.

КСТАТИ
Список всех принятых законов, а также их тексты и краткие комментарии к ним вы можете прочитать на сайте фонда «Институт экономики города», на сайте Агентства экономико-правовых консультаций и деловой информации – «АКДИ Экономика и жизнь».
Специальный выпуск «Квартирного ряда», посвященный новому жилищному законодательству, читайте в № 10 от 17 марта 2005 года.