Новый кодекс уже… устарел?
Госдума приняла Жилищный кодекс РФ.
В том, что он до сих пор «сырой», имеет много пробелов и «подводных камней», убеждена депутат Госдумы Галина Хованская, принимающая самое активное участие в обновлении этого важнейшего для россиян свода законопроектов.– Жаркие дебаты разгорелись по вопросу: должно ли государство иметь у себя жилищный фонд коммерческого использования? Такая постановка вопроса (об этом мы уже говорили на страницах газеты в № 47 – Ред.) ставила под сомнение существование программы «Молодой семье – доступное жилье», доходных домов, предоставление очередникам квартир по договорам с рассрочкой платежа, коммерческого найма, а также продажу освободившихся комнат в коммунальных квартирах. Где-нибудь в небольших городах этот фонд, возможно, и не нужен, но столице он необходим! В Москву приезжает много дипломатов, бизнесменов, которые предпочитают снимать квартиры у города, а не у частных лиц.
К счастью, после долгой дискуссии, поддержанной правительством Москвы, было принято решение: жилищный фонд коммерческого использования может быть в любом фонде независимо от формы собственности.
– А что нового говорится в кодексе о собственниках?
– Собственник теперь платит за капремонт, а это увеличивает платеж за содержание жилых помещений более чем вдвое. С огромным трудом удалось отстоять поправку: социальный наниматель платить за это не должен. В документе, представленном к первому чтению, было записано, что и социальный наниматель будет вносить плату за капремонт – вопреки норме ГК! В данном случае государство и муниципалитет, как собственники, обязаны за него платить. Мы отстояли очевидное право социального нанимателя. Но в законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» эта норма из Гражданского кодекса исключается. И появляется возможность при дальнейшей работе над ЖК нагрузить этим и нанимателя. Очень опасная позиция. К сожалению, моя поправка не прошла…
– Что будет, в частности, с собственником и нанимателем при переселении?
– Нанимателям станет существенно хуже. Сейчас, если ваша пятиэтажка идет под снос, вы твердо знаете, что получите квартиру по норме предоставления. В Москве это 18 кв. метров общей площади на человека. В новом кодексе что вы имеете по социальному найму, то и получите при переселении (ст. 89). Была у нанимателя однокомнатная квартира, и независимо от того, сколько человек там зарегистрировано, дадут однокомнатную. Если наниматель занимал более одной комнаты в квартире коммунального заселения, то дадут столько же комнат в коммуналке. Из ветхого дома человек переедет в новый, ну и дальше будет стоять в очереди и ждать, когда она подойдет…
У москвичей есть надежда на то, что городские власти не ухудшат положение нанимателей при переселении.
Положение собственника при переселении, казалось бы, улучшается. В действующем ЖК сказано, что он получит равноценное жилище. Вместо квартиры старой должны либо дать новую, либо предоставить денежную компенсацию по рыночной цене. В московском городском законодательстве есть норма о том, что собственник в доме, где не производился в нормативные сроки капремонт на момент приватизации, получает в качестве компенсации к рыночной стоимости еще и стоимость непроизведенного ремонта. По новому законодательству основной формой компенсации становится денежная. Человек сам будет покупать квартиру, но компенсация будет равна выкупной цене.
– А чем это чревато?
– Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого помещения плюс убытки, которые несет собственник при переселении, например, на оплату снимаемого временного жилья до того, как он приобретет новую квартиру. Если человек сдавал жилье, то в убытки можно включить и упущенную выгоду за досрочное расторжение договора в связи с изъятием жилого помещения.
С введением в действие ЖК многие разделы закона о приватизации отменяются. Например, норма об обязанности государства производить капремонт дома. Значит, исчезает и право требовать соответствующую компенсацию!
Возможно и такое, что человеку при переселении вместо трехкомнатной предложат… однокомнатную квартиру. И ее стоимость учтут в выкупной цене. Остаток вы получите деньгами.
Я считаю, что денежная форма хорошая, гибкая. Но для всех ли? Среди собственников есть старики, тяжелобольные. Как они будут решать вопрос, особенно если нет родственников и близких, которые могут им помочь?
Если местные законодатели последуют этой норме, то наверняка увеличится количество бомжей. Надеюсь, что московские власти останутся в рамках нынешнего законодательства…
– Как планируется проводить переселение при реализации инвестиционного проекта? Теперь вроде инвестору предстоит договариваться с каждым собственником отдельно…
– Да, придется заключать предварительный договор, где будут перечислены все условия переселения. Любой собственник может остановить переселение всего дома, если с ним не договорятся. И это правильно. Также придется договариваться и с нанимателем. Но его интересы представляет и отстаивает государство, муниципалитет.
Решение об изъятии земельного участка вместе с находящимся на нем домом подлежит регистрации, и проинформировать жителей о сносе дома должны за год до выселения. Это положительный момент. Но резко ухудшается ситуация для тех, кто живет в служебных квартирах. Значительно сокращается перечень категорий людей, которых нельзя выселить без предоставления другого жилья. Но даже для категорий, которые сохраняют свое право, вводятся ограничения. Человек должен быть признан нуждающимся, стоять в очереди.
– Многих наших читателей интересуют нормы кодекса, предусматривающие выселение неплательщиков…
– По нормам общежития, а это 6 кв. метров на человека, будут предоставлять жилье тем нанимателям-неплательщикам, которые свыше полугода не платят за жилищные и коммунальные услуги. А также тем, кто переселяется в маневренный жилфонд на время капремонта. Здесь еще одна неприятная норма: маневренное жилье предоставляется на период капремонта только социальным нанимателям. Тем же, кто живет в служебном помещении (например, дворник живет по договору найма), придется думать, где жить, самим.
Также по нормам общежития предоставляется жилье тем, кто взял кредит, но обязательство свое не выполнил.
Изменения коснулись и тех, кто живет в общежитии. Теперь с ними будут заключать договор найма.
Бурная дискуссия разгорелась при обсуждении вопроса о правах бывших членов семьи (статья 31). Удалось смягчить формулировку об их выселении. «Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствует основание для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда». Потом идет наша поправка: «…при этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, перед которыми собственник имеет алиментные обязательства по их требованию». Это уже хорошо. Развелся, женился, но прежнего престарелого супруга, с которым ты всю жизнь прожил, нельзя выгнать на улицу!
Дальше идет пункт, что при продаже жилого помещения бывшие члены семьи лишаются права пользования. Это пробел в кодексе. Например, человек умер, приходит наследник, продает или меняет квартиру, и все, кто в ней жил, оказываются без крыши над головой…
– А как будут защищены в обновленном кодексе интересы детей?
– Удалось добиться изменений в ГК, когда при продаже квартиры затрагиваются интересы детей. Первоначально предлагалось полностью для всех семей отменить согласование с органами опеки и попечительства при сделках с жильем. От подозрения, что все родители не желают блага своим детям, качнулись в другую сторону. И при этом забыли, что в стране есть 5–7% семей, где дети без присмотра, а родители детьми не интересуются, но не лишены родительских прав.
Теперь требуется согласование с органами опеки и попечительства только в тех случаях, если органам опеки известно, что семья неблагополучная.
– Правда ли, что сохранится возможность деприватизации?
– Процесс пошел гораздо активнее, чем я, как автор идеи, думала. Сейчас норма о деприватизации осталась, ее не выбросили, но ограничили двумя годами, до 2007 года. В кодексе исчезает закон о приватизации и норма о деприватизации, которая там была.
Мой прогноз: через два года закон о деприватизации будет более востребован у малообеспеченных собственников, потому что вдвое возрастет плата за жилье, так как собственник будет платить за капремонт, в разы увеличится налоговый платеж на жилое помещение. Возрастает налогооблагаемая база, стоимость квартиры будет определяться не по оценке БТИ, а приближаться к рыночной. И опять в тяжелом положении оказываются те, кто живет в ветхих домах!
– Что нового сулит кодекс ЖСК и ТСЖ?
– Я считаю правильным, что собственников жилья наделяют правом собственности на долю земельного участка, который уже сформирован.
Но есть ЖСК и ТСЖ, которые оформили аренду, или им предоставили когда-то землю в бессрочное пользование. Почему теперь их принудительно заставляют стать собственниками земельного участка? Это противоречит Земельному кодексу, тем не менее, такая норма в законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» есть.
В этом же законе говорится, что ЖСК должны в течение двух лет преобразоваться в ТСЖ, либо их ликвидируют в судебном порядке. Зачем надо вводить в кодекс целый раздел по ЖСК, если через два года его надо отменять? Ведь жители кооперативных домов уже выплатили паи и стали собственниками жилья…
Вообще вопросы потребительских кооперативов, к которым относятся ЖСК, регулируются Гражданским кодексом и специальными законами. Поэтому данный раздел неправомерно поместили в ЖК.
– К тому же из Земельного и Гражданского кодексов «вычищают» упоминание закона о ТСЖ?
– А закон-то хороший! Да, он нуждается в корректировке, надо в него вносить изменения, но ни в коем случае не отменять.
В разделе, посвященном ТСЖ, говорится только о многоквартирных домах. Но отсутствует само определение многоквартирного дома, к слову, так же, как и квартиры коммунального заселения. А что будет с частными домами, объединенными территорией, единой инфраструктурой? Как им разбираться? Не сказано. В старом законе все нормы распространяются и на эти ситуации. В новом – живите как хотите. Абсолютно неправильная позиция. Непонятно, почему надо упразднять понятие «кондоминиум», к которому за 10 лет люди привыкли… Я полагаю, что последствия принятия нового ЖК в полной мере проявятся через год-полтора. И тогда некоторые нормы придется вновь пересматривать. Жизнь заставит.