Кто окажется в выигрыше?
Проект комментирует председатель комитета Госдумы по законодательству Павел КРАШЕНИННИКОВ
Дом плюс земля
Впервые в нашей стране проект ЖК регулирует проблемы, связанные с земельными участками, расположенными под многоквартирными домами. Причем в этот земельный участок входит не только земля, ограниченная фундаментом, но и придомовая территория. Собственники квартир в многоквартирных домах получат право общедолевой собственности на эти земельные участки. Помимо земельной доли, они будут иметь и свою часть мест и объектов общего пользования – лестничных клеток, подъездных холлов, крыши…
Собственники и члены их семей
Очень подробно проект ЖК расписывает права членов семьи собственника, не являющихся сособственниками, то есть не имеющими совместной или долевой собственности в конкретном жилом помещении. В случае утраты семейных отношений члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением. Но из этого правила есть исключения. Их довольно много, и все они существенные. Предположим, семья из четырех человек проживала в квартире по договору социального найма, а потом глава семьи с согласия остальных домочадцев приватизировал квартиру на себя. В таких случаях даже при утрате семейных отношений (например, при разводе супругов) право пользования жилым помещением за остальными членами семьи сохраняется бессрочно. С другой стороны, если квартира была, в частности, куплена, а супруги состояли в гражданском браке, то в случае смерти приобретателя квартиры за вторым супругом право на квартиру не сохраняется.
Выселять по суду
В отличие от ныне действующего Жилищного кодекса, где предусматривается, в основном, административное рассмотрение жилищных споров, в новом документе проводится мысль о судебной защите жилищных прав. Только в судебном порядке будут, в частности, решаться вопросы выселения граждан из жилых помещений за неуплату коммунальных платежей в течение более полугода.
Особо подчеркну, что норма проекта ЖК о выселении за неуплату касается только граждан, проживающих по договору социального найма. Выдворению должников будет предшествовать достаточно длительная и сложная процедура, что, конечно, тоже некоторым образом защищает права жильцов. Так, противной стороне предстоит доказать в суде, что долги возникли по неуважительной причине. А если человеку не платили на предприятии зарплату, либо у него были сложные семейные обстоятельства, то он виновным не признается.
Если же суд все же сочтет причины неуплаты неуважительными, то неплательщика выселят отнюдь не на улицу: ему предоставят жилое помещение по нормам общежития, то есть 6 квадратных метров общей площади на человека. Кстати, пресловутая норма общежития действует с середины 90-х годов прошлого столетия. Она фигурирует в законе «Об основах федеральной жилищной политики» и именно оттуда перекочевала в проект нового ЖК.
Кто не платит за жилье
Замечу также, что малоимущие, проживающие в жилых помещениях на основании договора социального найма, согласно проекту ЖК, освобождаются от платы за жилье. Если человек заключил договор социального найма, но не является малоимущим, он будет обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги и наем жилья.
Собственник и снос дома
Немало вопросов вызывала статья 32 ЖК, в которой идет речь о выкупе жилых помещений, расположенных на землях, которые изымаются для государственных нужд. У многих сложилось впечатление, что всех тех, кто проживает в таких домах, просто-напросто выселят на улицу. Это не так. Допустим, принимается решение об изъятии земли под домом для муниципальных нужд. Однако если жильцы-собственники не согласны, в силу оно не вступит. Силу закона оно обретет только после судебного решения. При этом в суд будет подавать не гражданин, а представители местной власти. Они же обязаны доказывать, что изъятие земли под домом действительно является государственной необходимостью. Если, например, власть решила построить на этом месте новый дом, это государственной необходимостью не является. Прокладка автомагистрали такой необходимостью являться может, но прежде нужно доказать, что нет возможности проложить ее в каком-то ином месте.
Дабы не сложилось впечатление, что собственники жилья владеют исключительно правами, скажу, что помимо прав у них есть еще обязанности и риски. Если, например, дом признан аварийным и грозит обрушением, то именно собственник должен сносить его за свой счет. Если дом многоквартирный, то собственники должны совместно принять решение о сносе, заключить договор с соответствующей фирмой и профинансировать эту работу. Земельный участок, на котором находился снесенный дом, остается их владением. Они вправе, например, продать его и построить на этом месте новый дом. Средства на строительство потребуются немалые, зато людям не придется тратиться на подведение коммуникаций.
Тем, кто не хочет попасть в такую ситуацию, закон о введении в силу нового Жилищного кодекса дает право до 1 января 2007 года расприватизировать свое жилье, а местные власти обязаны принять его на свой баланс. Жильцы неприватизированных квартир при сносе аварийного дома только выиграют: они получат новое жилье в пределах конкретного населенного пункта. Кстати, проект ЖК не устанавливает нормативы жилой площади: это будет решаться на уровне субъектов федерации. Но понятно, что если человек один проживает в пятикомнатной квартире, то никто ему такую же просторную квартиру не предоставит. Если же большая семья занимает в аварийном доме однокомнатную квартиру, то она вправе рассчитывать на большее по площади новое жилье или несколько квартир.