Нет бумажки – «накрылся» кредит
По мнению ведущего специалиста юридического управления корпорации «Рескор» Людмилы Саушкиной, сейчас в России нет более неурегулированного законодательства, чем жилищное. В его нормах сложно разобраться не только обывателям, но даже юристам. Государственной Думой, как известно, уже принят ряд законов, касающихся жилищной сферы. Кроме того, большой пакет документов ждет своей очереди. Но основная проблема в том, что пока все еще продолжает действовать Жилищный кодекс 1983 года. А многие его положения, естественно, устарели.
На согласование перепланировки уходит год
«Первая проблема, которую хотелось бы урегулировать на законодательном уровне – это упростить процесс перепланировок и переоборудования жилых помещений», – считает Л. Саушкина.
Правительство Москвы пытается что-то сделать, чтобы решить проблему перепланировок, однако сроки согласования в новых законах не оговариваются. На практике оказывается, что процесс такого согласования занимает около года, ибо желающим узаконить перепланировку надо пройти множество инстанций.
Часто возникает ситуация, что собранный пакет документов попадает на межведомственную комиссию и лежит там месяцами. Получается, что собственник в это время не может ничего сделать со своей квартирой. Собственно, в согласовании перепланировки ему никто не отказывает. Все понимают, что рано или поздно «добро» будет получено. Но человек ждет, и не знает, когда же это произойдет.
Следующий момент, упущенный, по мнению юристов компаний недвижимости, законодательством, – это необходимость разграничить сложность перепланировки. А ведь в зависимости от сложности работ по переоборудованию квартиры необходимо и к процессу согласования подходить дифференцированно. Например, если собственники «хрущевки» ликвидировали полуразрушенный встроенный шкаф в прихожей, может быть достаточно будет согласования такой мини-перепланировки только с архитекторами, как это делается в Московской области. Там без всяких вердиктов межведомственной комиссии с разрешения архитекторов сдаются документы в БТИ, а БТИ убирает так называемые «красные линии».
В столице же пока процесс согласования одинаков для всех: и если собственник сносит маленький встроенный шкафчик, и капитальную стену, и если меняет фасад здания, вынося несущие стены на балкон, и если передвигает отопительные системы.
Кстати, сегодня в случае и со шкафчиком, и с капитальной стеной процесс согласования перепланировок по срокам совершенно одинаков.
Регистрация не требует, а суды расторгают
Еще одна актуальная проблема в жилищной сфере, по мнению риэлторов, это покупка и продажа комнат в коммунальной квартире. Этот вопрос по-прежнему остается больным для продавцов комнат. Коммуналки были, есть, и пока существует приватизация, будут. Ведь даже живущие в отдельных квартирах люди разводятся и делят лицевые счета. Затем комнаты приватизируют и продают.
И вот здесь возникают казусы…
«Мосрегистрация в соответствии со статьей 250 ГК РФ сейчас не требует отказа соседей от первоочередной покупки, – рассказывает Л. Саушкина. – Но судебная практика сложилась другая. Суды переводят права и обязанности покупателя на соседа, если он подает иск в суд».
Таких нежелательных последствий риэлторы стараются избегать. Для этого, проведя работу с соседями, идут к нотариусу. Но нередко возникает ситуация, когда соседи согласны отказаться от первоочередной покупки комнаты, а нотариус говорит, что не надо заниматься ерундой (ведь регистрационная палата согласия соседей не требует), и отказывает в оформлении соответствующих документов.
Эту проблему надо обязательно урегулировать, ведь суды подобные сделки расторгают – констатируют риэлторы.
Ипотечный кредит зависит от выписки
Парадоксально, но факт: получение ипотечного кредита клиентами агентств недвижимости, развитие ипотеки как таковой тормозят всякие мелочи. Например, сложность получения развернутой выписки из домовой книги.
Бывает так – агентство для своих клиентов покупает квартиру, банк кредитует, страховая компания страхует. Для того чтобы механизм предоставления кредита «завертелся», от собственника продаваемой квартиры требуется пакет документов. Страховая компания и многие банки требуют от продавца расширенную выписку из домовой книги, которую в паспортном столе часто не предоставляют не только риэлторам, но и собственнику жилья. В этом случае СК отказывается страховать приобретаемую квартиру. И банк отказывает в выдаче кредита покупателю жилья.
Многие риэлторы видят решение проблемы в том, чтобы на законодательном уровне обязать органы паспортного контроля по запросу банка или страховой компании выдавать расширенные выписки.
Нужны ли органы опеки?
И у риэлторов, и у многих родителей, заботящихся о будущем своих детей, порой складывается впечатление, что функции органов опеки и попечительства свелись к одной: разрешить или нет продажу квартиры («КР» писал о данной проблеме в ряде последних номеров, в частности, № 45 от 11 ноября – Ред.).
«Ситуацию надо как-то менять, – убеждена Л. Саушкина. – Органы опеки должны быть либо упразднены, либо их деятельность должна быть четко регламентирована».
Кстати, часть риэлторов в возможном упразднении органов опеки не видит ничего страшного. Ведь сейчас органы регистрации уделяют большое внимание продаже квартир, в которых зарегистрированы или являются собственниками жилья несовершеннолетние. Кроме того, Мосрегистрация отказывает в регистрации договора купли-продажи квартиры до того момента, пока не будет приобретен альтернативный вариант.
Если законодатели не отменят институт органов опеки и попечительства, то, по мнению риэлторов, необходим закон, который бы упорядочил их работу. Не секрет, что к одной и той же ситуации в каждом органе опеки специалисты сегодня могут подойти по-разному. И вынести разные решения…
Продал квартиру – выпиши семью
Юристы из риэлторских компаний считают, что Госдумой должен быть принят закон о том, что при смене собственника члены семьи продавца утрачивают право пользования данной квартирой. С одной стороны, это должно обезопасить добросовестного покупателя. Ему не нужно будет ходить в суд, выселять, выписывать, приводить в приобретенную квартиру судебных приставов.
С другой стороны, не надо забывать об опыте Украины, где этот закон уже действует. При смене собственника члены его семьи автоматически утрачивают право пользования квартирой. Добросовестный покупатель находится в безопасности, но там сталкиваются с проблемой мошенничества. При помощи психотропных препаратов преступники опаивают, одурманивают собственников, те подписывают договор купли-продажи и расписки о получении денег. А дальше автоматически все члены семьи продавца утрачивают право собственности. Их просто выселяют на улицу. Оспорить такую сделку в суде бывшим собственникам и членам их семей практически невозможно.
Поэтому если подобный закон будет принят в РФ, то специалисты, работающие на рынке недвижимости, вынуждены будут тесно взаимодействовать с сотрудниками органов внутренних дел.
Об учетной регистрации квартир в новостройках
Волнует риэлторов и ситуация с продажей квартир на первичном рынке. Юристы агентств недвижимости считают, что необходим закон, обязывающий инвесторов проводить обязательную учетную регистрацию инвестиционных контрактов. Право реализовывать квартиры, по их мнению, нужно предоставлять инвестору только с момента прохождения этой регистрации. Сейчас же бывает, что новостройки продаются даже без оформления договора аренды на землю!
Отсюда и возникают риски у покупателей жилья. Сплошные риски…