Свершилось! Крайним назначили собственника
14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
Законопроект – о капремонте был внесен на рассмотрение еще 20 апреля 2012 года. После первого чтения, с июня 2012 года, четыре раза переносились сроки предоставления поправок, которые инициаторы идеи «общего котла« вынуждены были вносить под давлением общественности, дважды откладывалось второе чтение. Текст законопроекта изначально умещался на 8 листах, ко второму чтению он «разбух» до 77 листов. Жилищный кодекс дополнится объемистым новым разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в МКД».
Более спорного документа, пожалуй, еще не предлагалось. В процессе ожесточенных дискуссий какие-то позиции в пользу собственников общественность отыграла. Но в целом он так и остался чиновничьим по сути. 14 декабря депутаты Госдумы очень долго и горячо обсуждали антитабачный закон, санкции к США в ответ на акт Магнитского, при этом были столь активны, что даже не всем желающим хватило времени выступить. Закон о капремонте приняли за пару минут, из 450 депутатов «за» проголосовали 237, «против» 86. Показательно, что его не поддержала ни одна оппозиционная фракция – только единороссы!
Удивительное дело! Казалось бы, недавно президент России Владимир Путин на совещании по вопросам улучшения качества жилья и жилищно-коммунальных услуг заявил:
– Вообще не по-честному это – на граждан все перекладывать. Это невозможно, они не в состоянии решить этих задач. Ведь когда имущество передается новому собственнику, оно должно быть в надлежащем состоянии. А если нет, нельзя это сбрасывать на плечи людей. Привлекать – да. Но в каком объеме, насколько, где – это очень тонкий вопрос. Очень трудно объяснить людям, почему при растущих платежах за ЖКХ и часто при неудовлетворительном качестве услуг они должны дополнительно платить еще и за ремонт.
Большинство собственников после таких слов первого лица государства наверняка вздохнуло с облегчением. Многие еще не забыли уроки недавнего прошлого. В советское время небольшой процент квартплаты в обязательном порядке направлялся в «общий котел» на капремонт. Где сейчас эти накопления, а, главное, почему они никак не сказались на состоянии жилищного фонда, никто людям объяснить не может. Зачем же дважды наступать на те же грабли? И тем не менее законопроект утвердили.
Котел для ленивых
В первоначальном варианте законопроекта предполагалась одна схема накоплений на капремонт. Со всех домов ежемесячные платежи отчисляются в специальный фонд, распоряжаются которым чиновники. Они составляют план капремонтов домов на своей территории и выделяют деньги фонда.
Основной противник такого подхода – председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская указывала на его коррупционность. За взятки и откаты чиновники будут в первую очередь ремонтировать не самые обветшавшие дома и заказывать ремонты «своим» фирмам по завышенным ценам. Она настаивала на возможности накапливать средства на персональных счетах каждого дома.
Законопроект действительно претерпел значительные изменения. Собственникам дали выбор. Они смогут копить деньги на капремонт либо на специальном счете своего дома, либо на счете регионального оператора – в «общем котле». При этом способ можно будет заменить в любое время на общем собрании. Кроме случаев, когда на капремонт дому предоставлен кредит и не возвращен, а также имеются задолженности по оплате выполненных работ по капремонту. Если деньги жители перечисляют на счет регионального оператора, то решение об изменении способа накоплений может вступить в силу только через два года после соответствующего уведомления оператора.
Если в первом чтении было вообще непонятно, как будет работать система общего котла, то в окончательном варианте порядок прописан более-менее четко.
Субъекты РФ к 1 июля 2013 года должны будут принять нормативно-правовой акт о создании региональной программы капремонта, установить минимальный размер взноса в соответствии с методическими рекомендациями, которые должны быть утверждены Минрегионом, создать организацию – регионального оператора, установить порядок его деятельности, условия господдержки на проведение капремонта, а также порядок контроля над целевым расходованием денежных средств и обеспечения их сохранности.
Региональная программа капремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех домах, расположенных на территории субъекта. В перечень включат все строения, за исключением аварийных и подлежащих сносу, планируемые виды работ и год их проведения. В первоочередном порядке в него попадут дома, в которых требовалось проведение капремонта на дату приватизации первого жилого помещения. Изменить сроки ремонта того или иного дома в региональной программе будет невозможно за исключением случаев, когда такое решение примут собственники.
После утверждения региональных программ собственникам дается два месяца на принятие решения о способе накоплений. На общем собрании жильцы определят размер ежемесячных взносов, перечень работ, сроки, лицо, на которое будет открыт счет в банке (ТСЖ, ЖСК, управляющая компания либо один из собственников жилья в доме, уполномоченный на открытие счета), и сам банк. Если они этого не сделают сами, то органы местного самоуправления созовут собрание собственников. Если и это не получится (не будет кворума или решение не примут) или выбранный способ собственники жилья не реализуют (не откроют свой счет), то отчисления на капремонт этого дома будут автоматически направляться на счет регионального фонда.
Деньги будут размещаться на специальном счете, открытом в российском банке с уставным капиталом не менее 20 миллиардов рублей (по данным Минрегиона на сегодня под этот критерий подходит 20 российских банков), при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания дома. Права на них, как и на проценты, принадлежат собственникам жилья в МКД. Счет может быть только один. Договор счета бессрочный, и банки обязаны контролировать целевое использование средств.
Обязанность по уплате взносов возникнет через четыре месяца после официального опубликования утвержденной субъектом программы капремонта. Средства, полученные региональным оператором от собственников одного дома, могут быть на возвратной основе использованы на финансирование капремонта в других домах этого же оператора. Субъекты смогут устанавливать минимальный обязательный размер фонда капремонта дома, и после того, как эти средств накопится достаточно, собственники принимают решение о приостановлении обязанности по уплате ежемесячных взносов.
Законопроектом устанавливается перечень услуг и работ по капремонту, в который входят ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт и замена лифтов, крыш, подвалов, фасадов, фундаментов дома и установка общедомовых приборов учета теплоэнергии, воды, электроэнергии и газа.
Контроль за использованием и обеспечением сохранности жилфонда в РФ, а также соблюдением требований законодательства возложен на Минрегион. Субъект РФ несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками жилья. Если капремонт не сделан в срок в домах, которые копят средства на своем счете, такой дом переходит в централизованную систему формирования накоплений.
В законопроекте прописано, что собственникам помещений вне зависимости от выбранного способа формирования накопительного фонда могут предоставлять меры финансовой поддержки за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов на условиях, предусмотренных законодательством. Кроме того, взнос на капитальный ремонт учтут при расчете субсидий семьям с низкими доходами.
Новое «лицо« Фонда
Форсировано принятие еще одного важного закона о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Причина понятна, 31 декабря 2012 года фонд официально прекращает свое существование, и нужны основания для его дальнейшей работы.
И этот законопроект к окончательному чтению претерпел значительные изменения. До сих пор фонд финансировал только капремонт и снос аварийного жилья. С 2013 года сохраняется софинансирование капремонта, хотя в первоначальном варианте этого не предполагалось. При реализации программ капремонта увеличивается доля собственников с 5 до 15% (эта норма вступит в силу с 1 января 2016 года) и регионального бюджета от 35 до 70% – против 50% в первой редакции закона.
Будут выделять деньги на снос аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2012 года в связи с физическим износом в процессе эксплуатации. В программу включат дома – памятники архитектуры, подлежащие реконструкции. Еще одна новация – финансирование дополнительных квадратных метров при расселении за счет экономии средств, если фактическая стоимость квадратного метра в предоставляемом жилье ниже нормативной, установленной по тому или иному субъекту РФ органом исполнительной власти РФ. Но не больше социальной нормы на 1 человека по региону.
Добавляется новое направление деятельности фонда – модернизация коммунальной инфраструктуры для городов и муниципальных образований численностью населения до 250 тыс. человек. Там износ коммуникаций достигает порой 80%, а возможностей для привлечения частного капитала не имеется. Для получения денег также предусмотрено выполнение нескольких условий. Проекты модернизации стоимостью не менее 100 млн рублей должны быть реализованы до 1 января 2016 года. За счет фонда будут субсидироваться процентные ставки по привлеченным кредитам в сферах водоснабжения, водоотведения, электро– и теплоснабжения, переработки, утилизации и захоронения твердых бытовых отходов. Доля софинансирования субъекта РФ – от 35 до 70% зависит от бюджетной обеспеченности, чем беднее регион, тем меньше процент.
Заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева призвала депутатов поддержать обращение в правительство РФ об увеличении в 2013–2015 гг. доли государственного софинансирования на 28,8 млрд ежегодно. Это позволит снизить долю расходов субъектов до 50% и сделает реальным выполнение программы сноса аварийного жилья до 1 января 2016 г. А вот выделит государство эти деньги или нет – большой вопрос!
Как бы это людям объяснить?
Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская – пожалуй, единственный депутат, пытавшийся во время второго и третьего чтения законопроектов призвать коллег к разуму:
– Проблема из проблем – система финансирования капитального ремонта, которая касается 90% граждан России, в том числе, и большинства депутатов. Уверена, многие из них проживают не в отдельных коттеджах, а в многоквартирных домах. В первом чтении проект предполагал систему так называемого «общего котла» как основной вариант финансирования капремонта. Со всех собственников в обязательном порядке деньги собирают в «общий котел». Дальше им распоряжался бы чиновник, который составлял бы графики ремонта, перечни домов. При этом ни о какой ответственности за сохранность этих средств в первоначальном проекте не говорилось – только общие слова. Более того, предполагалось упразднить обязательства государства как бывшего наймодателя по капремонту домов, которые нуждались в нем на момент приватизации первой квартиры, что предусмотрено ст. 16 Закона о приватизации. По сути, это прямое нарушение постановления Конституционного суда РФ о том, что старые обязательства по капремонту многоквартирных домов государством должны быть исполнены, даже если закон о приватизации прекратит свое существование. К счастью, эту норму ко второму чтению из проекта исключили.
Дискуссионным был вопрос о включении обязательного взноса на капремонт при расчете адресной субсидии семьям с низкими доходами, которые сегодня не справляются даже с текущими платежами за ЖКУ. Против этого возражал Минфин. Надо отметить, что все фракции проявили единодушие, и сейчас взнос на капремонт будет учитываться при расчете адресной субсидии малоимущим семьям.
Камнем преткновения был принцип «общего котла». Безусловно, это простое решение проблемы. Чиновник всегда думает, что он умнее всех собственников в доме, в том числе и тех, которые живут многие годы в ЖСК и не нуждаются в подобных законах. Они давно имеют свои фонды капремонта, ремонтируют за свой счет дома и категорически возражают против того, что их деньги будут закапываться в некий «общий котел». Ситуация изменилась после заявления премьера Дмитрия Медведева о том, что собственник несет бремя содержания своего имущества, но никак не чужого, принадлежащего собственникам из соседнего дома. В окончательном варианте закона появились варианты. Оставить «общий котел» для тех, кто ничего не хочет делать в своем доме. Такие собственники пусть закапывают свои денежки на «поле чудес». А для ответственных собственников, которые хотят ремонтировать свое жилье, появился второй вариант. Вы можете открыть счет на собственный дом и копить на нем деньги до какого-то определенного уровня на будущий капремонт только своего дома.
Однако в окончательном варианте осталось очень много нерешенных вопросов. По их поводу депутатам Госдумы придется объясняться с гражданами в поездках по регионам. В тексте появилась лукавая формулировка о том, что помощь субъектам Федерации может оказываться, если это предусмотрено в бюджете. А если не предусмотрено? Все понимают, что дотационные регионы в большинстве своем без помощи федерального бюджета с этой нагрузкой не справятся.
И кто будет выполнять старые обязательства государства? Из закона следует: с помощью системы «общего котла» их будут исполнять собственники. Закон позволяет собирать деньги на свой дом, но на принятие этого решения дается два месяца в летний период. Не успели или не реализовали, то есть, счет не открыли – попадете в «общий котел». А на то, чтобы из него выползти, понадобится два года. Это ненормальная ситуация.
Безусловно, закон о Фонде надо было принимать для того, чтобы продлить срок его жизни. Но в нем есть две нормы, с которыми нельзя согласиться. Как обязательное условие для выделения денег опять предусмотрена процентовка по созданию ТСЖ, хотя с учетом недавнего опыта этого делать не следовало. Условие о создании определенного процента ТСЖ к определенной дате привело к волне создания фальшивых ТСЖ, с которыми мы сейчас мужественно боремся. Нужно уметь признавать свои ошибки.
Выделять деньги регионам на переселение и снос аварийного жилья будут при условии установки в жилищном фонде общедомовых и квартирных счетчиков в 100%-ном объеме. Цена установки общедомовых приборов учета известна – 140–200 тыс. рублей. Что будут делать в этом случае дотационные регионы? Это условие не позволит им эти деньги получить.
Галина Хованская при обсуждении законопроекта во втором чтении предложила исключить эти нормы из законопроекта. Однако, как заявил ее коллега по комитету единоросс Павел Качкаев, большинство членов комитета проголосовало за то, чтобы их оставить. И пояснил:
– Плохо или хорошо действует Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», вступивший в силу 2008 году, но, по мнению большинства в комитете, все-таки этот закон принес больше положительного, чем отрицательного. Речь идет о создании ТСЖ в 1/10 части от всего жилищного фонда. О чем мы спорим? С учетом принятых в прошлом году поправок в Жилищный кодекс о контроле над деятельностью ТСЖ, те товарищества, которые плохо работают, понуждают к приведению всех документов в порядок. Поэтому пусть процентовка по созданию ТСЖ действует до конца 2012 года, а дальше эта норма останется в законе в режиме мониторинга.
По словам Павла Качкаева, вызвала в комитете бурные споры и поправка о повальной установке общедомовых и квартирных приборов учета, как необходимом условии для выделения денег фонда. Однако эту норму также было решено оставить, и он назвал причину:
– Два года назад Федеральным законом № 261-ФЗ об энергосбережении были названы сроки по установке приборов учета. И регионы, в том числе, и дотационные, которые этим серьезно занимались, счетчики установили. С помощью приборов жители будут знать, сколько тех или иных услуг потребил их дом. А сегодня им начисляют по завышенным нормативам, и люди переплачивают в 2-3 раза.
О том, что жители в разы переплачивают за коммунальные услуги в большинстве домов и при наличии общедомового прибора учета, Павел Качкаев, видимо, не знает…
По совести – не получилось
Призвал не поддерживать законопроект о капремонте депутат Госдумы Владимир Родин (КПРФ):
– Ни один честный рабочий, служащий и даже чиновник сегодня не в состоянии приобрести квартиру по ее рыночной стоимости. Подавляющее большинство россиян живут в тех самых квартирах, которые им дала бесплатно совет-ская власть. На пороге вступления в рыночную экономику всем было предложено приватизировать жилье. Кому-то достались новенькие квартирки, а многие стали хозяевами изношенных домов, требующих капремонта. Для спокойствия граждан в законе о приватизации была предусмотрена 16 статья, которая гласила, что государство берет на себя обязательства по невыполненному капремонту в таких домах. Поверили даже самые недоверчивые граждане. Однако сейчас выясняется, что государство не собирается это обязательство исполнять. Эти два закона – о капремонте и о Фонде напрямую касаются всех граждан России. В силу распределения мандатов среди представителей политических партий в Госдуме они вольно и невольно политизируются. Рассмотрение не раз переносилось из-за ожесточенности страстей, кипящих вокруг них. И хотелось бы, чтобы депутаты приняли решение, руководствуясь не исключительно партийной дисциплиной, а по совести. Но по совести – не получилось!
Хотелось бы напомнить двадцатилетнюю историю обмана наших граждан. Пока с 1991 года народ занимался приватизацией жилья, архитекторы реформирования ЖКХ продавали нежилые помещения в многоквартирных домах. Не дай Бог, кому-нибудь из граждан придет в голову мысль о возможности за счет включения этих помещений в состав общего имущества снизить нагрузку коммунальных платежей на свои семейные бюджеты! Не успели собственники глазом моргнуть, а нежилые помещения – в руках добросовестных приобретателей и даже перепроданы по несколько раз. Ушли в руки «эффективных» менеджеров даже технические подполья, сданы в долгосрочную аренду, а то и проданы.
Взялись за кондоминиумы. И даже несколько десятков кондоминиумов зарегистрировали в Москве. Однако вскоре, не без влияния застройщиков, решили – невыгодно народу землю с домами раздавать. Создание кондоминиумов пресекли и занялись точечной застройкой.
Осталось малое – вручить гражданам разрушающийся жилищный фонд вместе с его изношенной инженерной инфраструктурой. Нельзя же оставлять его в руках государства! Для этого приняли Жилищный кодекс и занялись воспитанием в людях ответственности за свое ветшающее жилье.
14 декабря, утвердив проекты в третьем чтении, депутаты фактически узаконили отказ государства от обязательств по невыполненному капремонту многоквартирных домов. Конечно, в законе нет записи об упразднении статьи 16 Закона о приватизации, но эта ответственность передана субъектам РФ без выделения достаточных бюджетных средств. Деньги предложено взять с наших граждан, и за их счет погасить долги государства. Цену этого закона граждане скоро узнают из своих платежек.
Даже бизнес недоумевает
Казалось бы, новому порядку финансирования капремонта жилья бизнес должен возрадоваться. Какие объемы – и работы, и денег по всей стране, и какая прибыль!
Однако председатель Комитета Торгово-Промышленной Палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков схеме «общего котла» не рад. В Общественной палате РФ он высказал свое мнение:
– Государство задолжало за капитальный ремонт жилищного фонда страны 10 трлн руб. Фонд содействия реформированию ЖКХ истратил на это всего 300 млрд руб. Это несопоставимые суммы. Однако и эти 300 млрд рублей оказались «за кадром», они не повысили цену отремонтированных объектов, потому что не произошла их капитализация на эту сумму. У нас сейчас многоквартирный дом не считается объектом недвижимости. А он должен им стать. Нужна оценка каждого дома. Государство должно на 10-20 лет реструктурировать свои долги по капитальному ремонту жилищного фонда через выпуск ценных бумаг, таким образом будет создана закладная система. Ценные бумаги следует отдать управляющим компаниям, и те смогут брать кредиты под залог этих бумаг.
Осталось не услышанным и предложение Московского общественного движения «Жилищная солидарность« по концепции законопроектов о капремонте. В частности, эксперты, как и представитель Торгово-промышленной палаты РФ, предлагали зафиксировать обязательства государства по капремонту в Жилищном кодексе однозначно и развернуто. По каждому дому зафиксировать эти обязательства или отсутствие таковых, уточнить оценки необходимых затрат. Практика показывает, что когда за капремонт отвечают не чиновники, а настоящие хозяева, затраты сокращаются раза в два. После широкого общественного обсуждения принять федеральную программу погашения задолженности государства по капремонту, включая график выполнения обязательств государства по отношению к домам с разным процентом износа. Бюджетные средства передавать собственникам после строгой общественно-государст-венной проверки их готовности к контролю использования средств. Для собственников помещений в домах, на которые обязательства государства по капремонту не распространяются или уже выполнены, создать систему добровольного накопления и кредитования при государственных гарантиях и льготах.
Идите в суд, пока не поздно
На сегодня более 60 регионов уже взимают с жителей плату за капитальный ремонт. Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева («Единая Россия»), на вопрос, что будет с этими деньгами, сказала, что в каждом субъекте РФ будет приниматься индивидуальное решение относительно тех денег, которые уже собирались с граждан на счета управляющих организаций. И добавила:
– К сожалению, наши попытки отследить, насколько целевым образом используется данный вид оплаты, оказались не очень удачными. Необходимо провести серьезный анализ того, каким образом используется плата, которая уже взимается.
Похоже, не менее сложными окажутся в дальнейшем попытки отследить судьбу средств «общих котлов» в регионах. Кто окажется в ответе, если деньги разворуют? Конечно же, не Елена Николаева – основной инициатор этого законопроекта. Крайними, как всегда, назначат собственников.
Что им делать – покорно остегивать в «общий котел»? Или, лучше, последовать примеру более сообразительных «товарищей по несчастью», через суд добившихся проведения капитальных ремонтов в своих домах за счет государства? По стране выигранные собственниками иски исчисляются уже не единицами – сотнями!
Всего с 2007 года по октябрь 2012 в администрацию Великого Новгорода поступило 159 решений суда на выполнение капитального ремонта в многоквартирных домах. Из бюджета на эти цели было выделено 255 миллионов рублей. 112 решений суда по-прежнему не выполнены. Власти вынуждены были создать межведомственную комиссию для разработки мероприятий по исполнению решений суда. Собственникам предложили разделить ремонты на срочные и те, которые смогут еще подождать и провести ремонт по решениям суда в течении трех ближайших лет.
В 2011 году ульяновские суды приняли десятки решений, обязывающих мэрию капитально отремонтировать кровли. Однако в настоящее время производится ремонт по решениям лишь 2008–2009 годов. Мэрия пытается навязать жителям 20%-ное софинансирование ремонта.
В 2009 году суд Омска удовлетворил иск жителей одного из многоквартирных домов к администрации города, обязав ответчика за свои средства сделать капремонт. Мэрия, потратив почти 3 млн руб. по судебному решению, в 2011 году подала иск к Министерству финансов РФ, требуя оплатить все расходы, понесенные бюджетом города. Выбор ответчика в лице Минфина РФ мэрия обосновала, описав историю жилищного законодательства со времен Советского Союза:
– В свое время в Жилищном кодексе существовало понятие «государственного жилищного фонда», который не разграничивался на федеральный и субъектов РФ. В 1990-х годах законодательство стало меняться. Сначала в 1990 году появился закон о собственности в РСФСР, где впервые возникло разграничение на собственность муниципалитета, республик, областей и непосредственно Федерации. В 1991 году постановлением Верховного совета РФ жилищный фонд был отнесен в ведение муниципалитета, а в 1992 году был принят в муниципальную собственность Омска. Суд установил, что еще до 1992 года дом, жители которого выиграли суд, требовал капитального ремонта и признал, что муниципальное образование не лишено возможности ставить перед бывшим собственником вопрос об участии в проведении капитального ремонта.
В Калининграде жительница отсудила 33 млн рублей на капремонт своего дома. На общем собрании собственники приняли решение принудить администрацию города выполнить капремонт. Суд шел несколько месяцев, решение вынесено в 2010 г. в пользу жильцов. Домов, которые выигрывают суды по капремонту, в Калининграде немало…