Доживем до реальной конкуренции?
Всего в Москве работают порядка 450 управляющих организаций. Из них 121 с государственной формой собственности – ГУП ДЕЗ, в управлении у них около 60% жилищного фонда, и около 300 частных компаний, управляющих 30% домов. Самостоятельно управляют своими домами 2300 ТСЖ. На их долю суммарно приходится лишь 10% жилья.
Особенности структуры управления многоквартирными домами очевидны. Государственных УК у нас меньше всего, но у них в управлении сосредоточено большая часть строений. Больше всего УК в форме ТСЖ на самоуправлении, но при этом у них меньше всего объектов. По сути, каждое из этих товариществ управляет только одним своим домом.
Напомним, что главной целью реформирования ЖКХ и, в частности, системы управления жильем всегда провозглашалась конкуренция, в результате которой люди получат лучшее качество по наименьшей цене. Как эта разношерстная масса при таком раскладе на столичном рынке УК должна конкурировать между собой? В чем конкретно может проявляться эта конкуренция? И возможна ли она в принципе?
Она есть!
По мнению заместителя начальника Мосжилинспекции Николая Ревина, конкуренция между управляющими компаниями в Москве существует. Условно будем считать это мнение объективным. Все-таки Мосжилинспекция проверяет деятельность управляющих компаний, туда стекаются жалобы жителей, там подводятся какие-то статистические данные. И этот вывод следует не только из статистики, но и из анализа обращений граждан. В чем она, по мнению чиновника, проявляется? Характерная для сегодняшнего дня ситуация: приходит в дом УК, начинает работу. Появляются собственники, несогласные с ее методами, с расценками, с качеством услуг. Они начинают проводить собрания, обращаться с жалобами. И эта управляющая компания рискует остаться без работы, ведь собственники через общее собрание могут выбрать новую УК, которая предоставляет услуги более качественно.
К тому же, на сегодня имеется достаточно информации о том, какие компании работают в Москве, с каким качеством и расценками. На основании постановления правительства РФ № 731 от 23 сентября 2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» все УК в городе разместили эти данные на информационных стендах. Хотя не все сделали это вовремя. За что уже поплатились должностью начальники двух компаний. Не так давно решением суда лишена права занимать руководящие посты в организациях ЖКХ сроком на 1 год генеральный директор управляющей компании ОАО «РЭУ-24 района Измайлово» Лидия Журавлева. Ранее Инспекция жилищного надзора по ВАО возбудила против нее административное дело за несоблюдение стандарта раскрытия информации – на официальном сайте не оказалось информации об услугах организации, о выполнении обязательств по договору управления, о случаях привлечения к административной ответственности, не обнародованы проект договора управления, заключаемого с собственниками, а также тарифы и цены на коммунальные услуги. Суд признал руководителя виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 7.23.1 КоАП. Незадолго до этого случая на такой же срок был отстранен от должности и. о. директора «ГУП ДЕЗ района Новокосино» Павел Тарасенков.
Начиная с 1 июня нынешнего года Мосжилинспекция проводит мониторинг раскрытия информации на сайте Минрегионразвития. Сейчас можно увидеть, сколько домов в управлении той или иной компании, с каким качеством, расценками она работает, есть ли нарекания со стороны контролирующих органов, на какие нужды и направления она тратит финансовые средства. Таким образом, жители любого дома могут дать оценку эффективности работы своей УК, изучить показатели организации, которая работает в соседнем доме. И при желании через общее собрание могут поменять свою компанию на лучшую.
Важным фактором в развитии конкуренции в сфере управления жильем является, как утверждает Николай Ревин, и проводимый в Москве рейтинг среди государственных и частных УК. По результатам первого полугодия нынешнего года были уволены руководители государственных унитарных предприятий, получивших самые плохие результаты. Среди коммерческих УК было выделено 35 худших. В домах, которыми они управляют, органы местного самоуправления провели общие собрания, довели до сведения собственников информацию о плохой работе управляющих. Пять УК осталось без работы – жители от них отказались. Это произошло в нынешнем году.
Сейчас в Мосжилинспекции рассматриваются несколько обращений граждан, пожелавших сменить УК. Однако эти компании, пользуясь большей грамотностью в юридических и процессуальных вопросах, отказываются уходить из домов. Инспектора, изучив протоколы общих собраний, выдали предписания управам районов о проведении общих собраний в домах, собственники которых изъявили желание сменить УК, но процедурно его не оформили. Если же процедура смены компании уже состоялась и без нарушений, то дело доходит до того, что Мосжилинспекция пишет ресурсоснабжающим организациям: собрание легитимно, смена УК произошла, и вам необходимо перезаключить договора с выбранной управляющей компанией. Такие ситуации рассматриваются на конфликтных комиссиях управ районов, префектур с участием всех заинтересованных сторон. Отслеживается процедура передачи домов от одной УК к другой, поскольку важно не допустить утерю документации, проверяется и техническое состояние здания на момент передачи.
В Мосжилинспекцию стало поступать гораздо меньше обращений по поводу технической эксплуатации дома. Сейчас больше жалуются на деятельность УК по начислению платежей, по раскрытию информации, по качеству предоставления коммунальных услуг. Это значит, что УК начинают относиться к собственнику не как к источнику заработка, а как к заказчику услуг, сделал вывод Николай Ревин. Так все-таки это результат конкуренции или следствие «затягивания гаек» со стороны контролирующих органов и государства, что, согласитесь, к конкуренции никакого отношения не имеет?
Ее нет!
К сожалению, не все так радужно, считает руководитель внутригородского муниципального образования Тропарево-Никулино Сергей Куликов. Активность жителей настолько низка, что они пока мало влияют на развитие конкуренции в сфере управления домами. И самая большая проблема – включенность людей в процесс управления. Они зачастую не понимают, что могут и должны управлять своим домом, а если выберут эффективную УК, либо создадут эффективное ТСЖ, то смогут экономить свои деньги.
Согласно Закону города Москвы № 39 от 11 июля 2012 г. «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов в городе Москве отдельными полномочиями города Москвы» органы местного самоуправления теперь могут созывать общие собрания собственников в случае неудовлетворительной работы УК. Это важное и своевременное решение городских властей, ведь депутаты муниципального собрания работают на территории с жителями напрямую, общаются с ними каждый день и знают их проблемы.
Сергей Куликов рассказал, как действует муниципалитет, если жители обращаются туда с претензиями к своей управляющей компании:
– На встречах объясняем, как организовать собрание. Но прежде предлагаем провести анализ, поддержит ли их большинство в доме, смогут ли собрать правомерное общее собрание для смены УК. Зачастую получается, что в большинстве домов компанию сменить нереально. Есть инициативная группа, которая составляет максимум 20–30% от количества проживающих. Она понимает, что УК работает неэффективно, что управлять домом можно гораздо лучше. Но кворум собрать не может, потому что большинство не осознает тех плюсов, которые произойдут, если компания будет эффективно работать. У нас много примеров, когда рядом стоят два дома ТСЖ. В одном – красивый двор, в подъездах хороший ремонт, в другом – раздолбанные стены и подъезды.
Сейчас для координации действий депутатов муниципальных собраний под эгидой Совета муниципальных образований города Москвы создан Совет муниципальных депутатов «За честное ЖКХ», который как раз и будет заниматься оказанием методической помощи депутатам по эффективной работе с УК. Фактически создается новая система, она будет ближе к людям, в каждом районе и даже в каждом микрорайоне. Человек сможет обратиться к своему депутату и рассказать о проблемах с УК. После этого депутат начнет проработку вопроса во взаимодействии с исполнительной властью, с Мосжилинспекцией, попытается оказать содействие по решению проблемы в доме.
Законом города Москвы № 39 муниципалитетам переданы полномочия в том числе и по контролю над деятельностью УК, а Совету депутатов муниципального собрания полномочия по их заслушиванию. Вдогонку к этому закону вышло постановление московского правительства, которое содержит четкую норму: при обращении ТСЖ, Совета дома, какого-то количества граждан депутаты обязаны собрать собрание, вызвать управляющую компанию, заслушать ее и разобраться, что же в этом доме происходит.
Процедура прописана, просто сейчас надо начать ею пользоваться. Люди должны набраться опыта, понять, как эта система работает. Сейчас под эгидой Совета муниципальных образований проходит обучение депутатов, представителей органов местного самоуправления. В конце этого года и в начале следующего уже можно будет говорить о создании действительно эффективной трехступенчатой системы взаимодействия органов местного самоуправления, управляющих компаний и исполнительной власти. Депутаты будут пытаться самостоятельно оказать жителям содействие, а если это не будет получаться, то будут привлекать органы исполнительной власти, Мосжилинспекцию.
Как итог сказанному – конкуренции в сфере управления многоквартирными домами пока нет, потому что в большинстве домов из-за сложности процедур сменить УК нереально.
Просто не может быть!
Похоже, мы действительно пытаемся обсуждать то, чего не только нет, но и быть не может. В частности, конкуренции среди УК. Почему?
Жилищный кодекс написан без учета российской специфики, главное в которой принцип территориальности – и не управления, а эксплуатации жилищным фондом. В советское время на миллион квадратных метров площади создавалась жилищная организация. Они у нас всегда занимались эксплуатацией домов, но не их управлением. И даже ЖСК, которые и в советское время существовали самостоятельно, на хозрасчете, не управляли своими домами, а эксплуатировали их. Но делали это эффективнее ЖЭКов, поэтому и состояние домов ЖСК всегда было лучше. Подчеркну, не из-за того, что они грамотно управляли, а из-за того, что качественно эксплуатировали.
Что такое принцип территориальности? ЖЭК всегда находился внутри группы обслуживаемых домов. Тут и бухгалтерия, и техническая база – машины, инструменты, и рабочие – слесари, электрики. И шаговая доступность для населения – сделать заявку, прийти на прием к бухгалтеру, а для персонала – быстро эти заявки обслужить. По этому же принципу создавались и ДЕЗы – один на район со своими подразделениями РЭУ – несколько на район. То есть, монополии на той или иной территории сложились исторически.
Что нам предлагает Жилищный кодекс? Собственники помещений в любой момент на общем собрании могут переизбрать УК? Любую! Даже из другого района. И даже из другого региона, как однажды заявили из НОСО УН (это общероссийское объединение СРО управляющих компаний). А смысл? Приведу пример. Московская частная УК – не аффилированнная, не преобразованная из ДЕЗ, с современным подходом, офис в центре – приняла несколько домов в Южном Бутове. Через какое-то время эти дома попросились обратно в ДЕЗ. Невозможно организовать эксплуатацию, своевременное исполнение заявок, если УК находится в другом конце города. Слесарь должен полдня потратить только на дорогу туда и обратно. И как она может быстро ликвидировать потоп, если дома в разных районах города, а аварийная служба – на одной базе? Это актуально не только для мегаполисов, но и для городов со 100 тысячным населением, которых в России большинство.
Конкуренция – между кем? Управляющая компания – посредник, который сам в доме ничего не делает, потому что не имеет ни базы с техникой, ни рабочих. Он нанимает много подрядчиков на деньги, которые жители ей заранее заплатили 100% авансом. Сам ничего не инвестирует, а лишь берет у жителей деньги, раздает всем сестрам по серьгам, оставляя себе от 10 до 70 процентов. Зачем жителям такой посредник – так никто за 8 лет существования Жилищного кодекса и не объяснил. Почему-то все приняли на веру эту придуманную его авторами норму.
Жители на процесс найма подрядчиков не влияют, контроль остается за УК. Эффективностью расходования средств собственников не озабочен никто, все эти деньги только осваивают. Этот посредник навязан нам разработчиками ЖК. Озабочиваться конкуренцией между этими посредниками-УК – дело бесполезное, если исторически сложилось территориальное распределение «кормовой базы».
Дому важно не управление, а эксплуатация. Вот если бы убрать из кодекса навязанный нам и непонятный никому договор управления и заменить его на договор подряда, тогда все бы встало на свои места. И вопрос о конкуренции не стоял бы вообще. Подрядчики, необходимые для эксплуатации дома – строители, кровельщики, электрики, сантехники – таких организаций полно в каждом районе, и они давно и нормально конкурируют. Многие оказывают комплексные услуги, достаточные для организации всего перечня работ по дому.