Липа крепко вросла в ТСЖ
Словосочетание «липовые ТСЖ» стало настолько привычным, что впору задаться вопросом: а другие-то бывают? Конечно, бывают. Более того, за ними – товариществами – будущее. Пока же идет процесс их чистки – многоквартирные дома освобождаются от фальшивых ТСЖ. Процесс мучительный, но необходимый. Ведь «нелигитимные» товарищества дискредитируют саму идею жилищных объединений. Отделять зерна от плевел поручено Мосжилинспекции.
История ТСЖ восходит не к 1996 году (тогда появилось федеральное постановление об их создании), а к более раннему периоду – началу приватизации квартир. В то время, правда, не знали слова «товарищество», дома называли «ООО», «ЗАО», «кондоминиум». Логика была такая: если убираем квартиру, почему не можем последить за всем домом? Сделаем это лучше, чем город!
Увы, энтузиастов было немного, как и созданных ими объединений. Большинство же населения просто не понимало, зачем все это нужно: город всегда заботился о своем жилищном фонде, с какой же стати брать на себя эту заботу?
Все изменилось к 2007 году. Тогда вышел в свет Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Согласно этому документу выделялась государственная субсидия на капремонт многоквартирных домов, но она ставилось в прямую зависимость от создания в доме жилищного объединения. Заметьте: о бесплатном ремонте речь уже не шла, хотя дома, начиная с 1992-го, передавались собственникам в удручающем состоянии.
Однако приманка оказалась заманчивой. Число товариществ стало расти. В 2007-м в Москве было 2077 ТСЖ, в 2010-м – 8148. Спустя год или два сообщалось, что объединения созданы едва ли не в половине жилых зданий.
Может быть, все и сошло бы с рук, если бы капремонт (он вполне недвусмысленно был обещан Законом о приватизации бесплатным) принял массовый характер. Но этого не произошло – бюджет «не потянул».
Не тот сценарий
В заветном списке оказалось немногим более двух сотен строений. Кто-то невесело пошутил: «К концу века закончим капремонт». Но ведь в таком случае от жилищного фонда мало что останется.
Именно тогда и выяснилось: затея с поголовным созданием жилищных объединений в домах – липа. В одном из районов Северо-Востока зам. главы районной управы стал председателем сразу… 22-х ТСЖ! И похожие случаи были нередки. Больше всего создали для галочки объединений в Южном и Центральном округах.
На первом же заседании правительства новый мэр города Сергей Собянин заявил: надо разобраться с липовыми ТСЖ.
Разберемся и мы. Как выяснилось, уголовной составляющей в эпопее с этой липой обнаружено не было. Зам. главы управы не получал 22 зарплаты. Какая же была идея? Идея неновая: главное – начать. А потом жильцы подумают, взвесят все «за» и «против», тогда и согласятся: нужно объединяться. И будет у них в дальнейшем свой – выборный – председатель, а не назначенец. Но жизнь забраковала этот сценарий.
На днях прошла пресс-конференция начальника Государственной жилищной инспекции г. Москвы Олега Кичикова. Были озвучены такие цифры: на сегодня в столице ликвидированы 1454 товарищества, 2231 находятся в стадии ликвидации. Причем, как оказалось, ликвидировать сложнее, чем создать: процедура занимает не менее полугода. Проверка, к слову, идет по всем товариществам, а не только по сомнительным, появившимся в последнее время.
Еще цифры и факты. Всего в столице зарегистрировано 6694 ТСЖ, но 772 из них не допускают к себе контролеров. По этому поводу сказано было так: те товарищества, а также ЖСК, которые в нынешнем году не пройдут проверку, будут лишены государственных субсидий.
Свои документы для контроля сдали 3371 товарищество. По сути, они и есть настоящие, легитимные, правильные ТСЖ. Но это лишь десятая часть московских жилых домов, чуть больше, чем ЖСК, которые существуют уже 50–60 лет (и в проверке легитимности не нуждаются). Так что, за немногим исключением, дела с насаждением жилищного самоуправления обстоят не блестяще.
Почему так случилось? Почему из всех реформ (военной, здравоохранения, образования и т. д., где все же были предприняты реальные шаги, иногда удачные, иногда – нет) реформа ЖКХ так и не сдвинулась с места? Ведь создание объединений собственников в домах, которым полностью передавалась забота о своем жилище, и должно было стать стержнем этой реформы. Ответ видится таким: решили действовать советскими – силовыми, приказными – методами, но не учли, что психология людей поменялась. Их уже не заставишь что-то делать, если они не понимают, зачем это нужно. Зачем брать на себя какую-то ответственность, если в этом нет особой нужды? А ее-то они и не видели.
Далеко не все было продумано в широко разрекламированных переменах, не все звенья объявленной реформы ЖКХ оказались состыкованы. Хотели встать на цивилизованный путь, поступить так, как поступают во всех развитых странах, но забыли сменить колею дорог.
Будет нам рейтинг!
ТСЖ существуют во всем мире, правда, называются по-разному, в том числе – союзом собственников. Городские власти полностью устраняются от заботы о жилье, вернее, его обслуживании. В самом деле, не побежите же вы в префектуру, если помяли крыло вашей машины? Дом – такая же собственность, как автомобиль. Нигде, кроме России, это не вызывает сомнения.
Еще одна «могучая» идея (она, кстати, закреплена в ЖК РФ): жильцы могут сами управлять домом. Но с какой стати? Для того ли они выкладывали огромные деньги за квартиру или ждали ее 20 лет в очереди? Люди, возвращаясь в свои квартиры, хотят отдохнуть от рабочих дел и заняться домашними, а не выяснять с председателем, правильно ли он потратил деньги товарищества или построил на них дачу, надежно ли работают инженерные системы, не переплатил ли председатель за воду и тепло? Тем более, что тот и сам в этом не очень разбирается. Дом для отдыха, удовольствия, гордости, наконец, но вовсе не для «работы после работы».
Во всем мире домами управляют профессионалы. Чаще всего – специализированные УК. Иногда в этой роли выступают строительные организации, которые и возводят дом. У них для этого есть обслуживающие подразделения: ведь кто, кроме строителей, лучше знает жилое эдание, которое они возвели, его особенности и слабые стороны?
В ряде стран сохранился институт домовладельцев, почему бы не вернуться к нему? При этом не надо бояться произвола с их стороны. Все жилищно-коммунальные расходы согласовываются с жильцами, их повышение регламентируется и аргументируется. При этом не ослабляется городской надзор за качеством обслуживания. В США, например, если домовладелец не устранил вовремя течь в крыше, и квартиру заливает, он за это может получить тюремный срок.
Сейчас Мосжилинспекция работает над составлением рейтинга управляющих компаний, которые может рекомендовать жителям. Надежность, профессионализм – вот главные критерии отбора. Между прочим, Москва – единственный регион в России, где все управляющие организации полностью раскрыли о себе информацию. Теперь предстоит проверить ее. Это, к сожалению, не относится к ТСЖ и ЖСК. Как уже сказано, сотни из них не дали сведений. Видимо, есть что скрывать.
Секреты «коллективизации»
Роль самоуправления важная, но она состоит совсем в другом, чем организация обслуживания. Это, повторим, дело профи. ТСЖ или ЖСК может оценить качество работы слесарей и электриков, наладить сбор платежей, навести чистоту в доме. Или сделать так, чтобы соседи не переругались друг с другом. Добрая, дружественная атмосфера в доме – да кто же ее установит лучше, чем сами жильцы?
Вернемся, однако, к работе контролеров. Какими методами проводилась новая «коллективизация» в жилищной сфере?
Собирали обычное собрание, а потом выяснялось – они создали ТСЖ! Случалось, не доставало кворума. Тогда обходили квартиры, и тоже, не называя цели (подменяя ее второстепенными вопросами), добирали подписи. Иногда подсовывали людям готовые решения – создаем ТСЖ! И те, не вникая в суть дела, ставили подпись. Правдами и неправдами чиновники выходили на требуемые от них показатели.
Более, чем 80 процентов уставов ТСЖ не соответствовали федеральным и городским правовым нормам. В основном, несоответствия касались «вольницы» для правлений. Те передавали нежилые помещения в аренду, не получив на то согласие собственников. Куда шли неучтенные деньги? Пусть каждый включит фантазию…
Здесь, кстати, стоит вспомнить вот что. Проверка легитимности ТСЖ вроде уже была, виновные наказаны, с какой же стати снова вернулись к этой теме? Да, проверка проводилась, но….силами той же организации (Департамента ЖКХ и Б), которая и отвечала за их создание. А потому «липовых» ТСЖ обнаружилось не так много – по данным департамента, иски подали всего 404 ТСЖ, решение же суда об их ликвидации принято лишь в отношении 266. В общем, сущий пустяк.
Заметим и то, что возможности самого департамента ограничены. Имеется в виду применение санкций в случае нарушения закона. Те примеры, когда снимали с работы провинившихся чиновников – лишь административная мера, связанная с нарушением должностных обязанностей отдельных лиц. У новых контролеров – Мосжилинспекции более широкие, более действенные рычаги. Юридические. Это следует из поправок в ЖК РФ, принятых в прошлом году. Согласно ст. 20 Жилищного кодекса как раз и должен был появиться надзорный орган, который следил бы за законностью создания и деятельности ТСЖ, за функционированием управляющих организаций. Им стали жилищные инспекции.
Проверка была начата в марте 2012-го и через год, к марту 2013-го, должны быть полностью закончена. Незаконных товариществ больше не будет.
Штраф – крайняя мера
Возможно, кто-то из читателей вздохнет: была кампания по созданию ТСЖ, сейчас новая – по их ликвидации… Нет, это не так. О. Кичиков во время своего выступления не раз подчеркивал: мы вовсе не стремимся уничтожить объединения. Более того, хотим, чтобы они развивались, хотим стать в ряд демократических стран мира. Ведь именно в объединениях интересы собственников учитываются в полном объеме. На сегодня ТСЖ – наиболее демократичная и экономически выгодная форма жилищного самоуправления.
Не случайно Мосжилинспекция в каждом округе наряду со строгими проверками проводила семинары, консультации, как юридически правильно, наиболее эффективно создать и организовать работу в ТСЖ. Теперь вот собираются издать брошюру.
Еще один характерный штрих в работе этой организации: заметив огрехи, она не спешит наказать виновников. Дается достаточно большой срок на их устранение – до полугода. Только предписание – никаких санкций. Штраф – крайняя мера.
По прогнозам Мосжилинспекции, в городе должно остаться 3,5–3,7 тыс. ТСЖ. Но в них можно быть уверенными: они и созданы, и работают в соответствии с законом.
…Рождается новая форма отношения к недвижимости, появляется чувство ответственности за нее. Пока у нескольких десятков тысяч человек, но лиха беда начало. Ведь изменение привычек – очень трудное дело. Все это сфера психологии, эмоций, менталитета, а здесь быстрых перемен не жди. Когда объединения появятся во всех московских домах (ведь собственники живут в каждом, и их большинство)? Никто не скажет.
Ясно одно: только если люди в своей массе поддержат идею, без понукания сверху и без разнарядок, только тогда она будет иметь успех. Силовыми методами, повторим, не добьешься ничего. Идея, как говорил классик, должна овладеть массами, тогда она станет силой.
Но то, что государство должно поддерживать энтузиастов и поощрять их, тоже сомнений не вызывает. Вопрос капитального ремонта как поощрения не снимается с повестки дня. Более того, именно капремонт, благоустройство подъездов и дворов сейчас наиболее актуальны в сфере ЖКХ. Вот и надо помочь людям. Помочь тем домам, где есть ТСЖ – разве это не агитация за объединения? И именно здесь расстилается непаханое поле для местных властей.