Переход количества в качество
На конец 2010-го в стране насчитывалось примерно 70 тысяч ТСЖ – они охватывали почти пятую часть ее жилищного фонда. Причем за год появилось 10 тысяч новых товариществ. И если верить цифрам, дела с развитием самоуправления в жилищной сфере обстоят неплохо. Но давайте выйдем за рамки статистики.
Мир! Дружба! Штраф!
Какова позиция местной власти?
Понятно, что на словах она всегда «за». Не хотите – создадим даже за вас (те самые «липовые ТСЖ»). Но есть и другая, пусть неявная, однако вполне реальная тенденция: некоторое сопротивление управ чересчур самостоятельным собственникам.
Знаю пример, когда одна столичная управа решила «наказать» ТСЖ: оно, не захотев оставаться под началом прежней дирекции, решило нанять своих рабочих. Ах, так?! Пришли и выписали товариществу штраф: дескать, покров снега на придомовой территории превышает 51 см (есть, оказывается, и такая норма). Хотя соседние муниципальные дома были окружены еще более высокими сугробами. Но к ним претензий не предъявили…
Чем объяснить «строгости по лотерее»? В Москве большинство управляющих компаний все еще остаются государственными (это ДЕЗы – несмотря на то, что частично они акционировались). Связь с местным начальством генетическая. У них 100-процентный городской капитал, те же люди у власти – все, как в старое доброе время.
Чем в этом смысле отличается провинция? Там в ряде мест частные фирмы все же авторитетнее. В целом такие организации управляют и обслуживают уже около 40 процентов жилищного фонда страны. Обслуживание домов становится привлекательным бизнесом. Более того, среди работников компаний появляются люди молодые, энергичные, с перспективным мышлением. Они понимают, что у этого сектора предпринимательской деятельности есть свои неоспоримые преимущества, и, прежде всего, стабильность, надежность.
Вот – Тверь. Здесь четыре района. ДЕЗы, которые их обслуживали, стали ООО. Бывшие муниципальные организации обслуживали дома, расположенные на одной территории. У частников другой подход – два-три дома в одном микрорайоне, столько же в другом, в третьем… Особенность рынка, которую надо учитывать.
Находят подрядчиков, согласных на такую географию обслуживания, либо сами создают «летучие» бригады, которые мобильно передвигаются по городу, имея всю необходимую технику. Если хозяйственники умелые, то работа приносит прибыль.
Другой пример – Воткинск (Удмуртия). Здесь управляющая организация возникла из ассоциации ТСЖ. Раньше она обслуживала свои дома, теперь и другие. К ней потянулись. Частники больше ориентируются на интересы собственников, чем бывшие административные структуры. Вот собственники квартир в новых домах и выбирают в основном частных управляющих.
Посол от лестничной клетки
Все чаще встречаются вполне успешные товарищества, которые сами управляют домом, заключая договоры с поставщиками ресурсов и подрядными организациями. Как пример – ТСЖ в той же Твери. Оно объединяет три дома. В правлении есть представители не только от каждого подъезда, но и от каждой лестничной клетки. На его открытые заседания может прийти любой член ТСЖ и внести предложение.
Формы сотрудничества ТСЖ и управ в разных регионах разные. Понятно, что наиболее распространена такая из них, как консультации. Обычно они проводятся в специальных отделах поддержки ТСЖ, которые есть почти во всех крупных и средних городах. Где-то они входят в состав специальных комитетов (Нижний Новгород), где-то – и таких большинст-во – являются структурами департаментов городского хозяйства. Вроде бы дело не новое, тем не менее, число активистов, которые хотели бы приобщиться к «тайнам ЖКХ» год от года растет. Главная задача отделов поддержки – подготовка кадров самоуправления.
Один из характерных примеров – Новочеркасск. Обучение длится месяц, набор – каждые два месяца. Учеба, понятно, бесплатная. Авторитет отделов поддержки столь высок, что сюда приезжают учиться из Ростова и даже других областей.
Любопытно, что некоторые председатели ТСЖ проходят такие курсы по второму и даже третьему разу: управление домом – наука сложная, за короткое время можно ознакомиться лишь с элементарными основами. Особенно, если учесть, что прежде люди (обычные жильцы) никогда этим не занимались. Чтобы освоить все административные, финансовые, юридические премудрости, требуется, по уверениям специалистов, не менее двух лет. В Новочеркасске хороших управленцев готовят за существенно меньший срок.
Надеемся на себя
Понятно, что в условиях ограниченного бюджета домам надо в первую очередь самим изыскивать дополнительные источники дохода. Конечно, это не вполне нормально: дом – не фирма, жильцы – не предприниматели. И тем не менее.
Наиболее популярной остается пассивная форма заработка: аренда нежилых помещений. Но при этом стараются, чтобы арендаторы также вошли в состав объединения жильцов. Это выгодно и тем и другим: для арендаторов – гарантия долгосрочности договора, для жильцов – дополнительная помощь в обустройстве общего имущества.
В Нижнем много старых домов, причем деревянных – добротной купеческой постройки. В одном из таких «деревянных» товариществ пустили арендаторов в подвал (а подвалы для знаменитых новгородских ярмарок делались даже прочнее самих зданий!) на таких условиях: отреставрируете – денег за аренду не возьмем. Ударили по рукам (никаких бумаг!) – а в результате выиграли и те и другие: у жильцов не отняли родной очаг, т. е. не снесли дом (а собирались), и город сохранил свой памятник. Те же арендаторы, кроме всего прочего, еще и отремонтировали квартиры некоторым жильцам. Как говорится, от купеческих щедрот!
Из других неординарных источников дохода можно назвать предоставление крыш высоток для установки там антенн кабельного телевидения и сотовой связи. Особенно успешно этим занимаются в Ростове и опять-таки в Нижнем.
Еще – развитие малого предпринимательства. Тюмень. Здесь работает ТСЖ «Уют», получившее первую премию Минрегионразвития. В Тюмени раньше, чем в других местах, поняли, какой сейчас сложился дефицит на различные мелкие услуги по дому (ниша, оставшаяся от бывших «бюро добрых услуг» в системе службы быта так и не заполнена), и создали свою службу такой помощи. Часть денег, естественно, попадает в бюджет товарищества.
Сейчас в разных городах получает распространение еще одна форма «жилищного предпринимательства»: создание различных кружков для детей, групп «продленного дня», домашних «детских садов». Для всего этого, естественно, нужны помещения. Если у товарищества оно есть, то у его членов возникает дилемма: сдать ли его арендаторам или пытаться использовать самим. Чаще всего останавливаются на втором варианте.
Союз союзов
Модная болезнь – некоммуникабельность – затронула и жилищные объединения. Они чаще всего варятся в «собственном соку», сражаются лишь за свои интересы, не ведая, что делается у соседей. А там, возможно, урегулировали тарифы с теплоснабжающими организациями или нашли более рачительных управленцев…
В провинции сплоченность объединений все же больше. Создаются два-три ТСЖ, и вот, глядишь, они уже организовали ассоциацию, и если уж направляют своих ходоков в разные кабинеты, то можно не сомневаться: ходатаи представляют интересы всех домов.
Стало уже практикой: возникает новое товарищество – и первым делом оно интересуется, где есть дома под началом ТСЖ. Ведь именно коллеги и способны помочь им стать на ноги.
Союзы взаимной поддержки собственников – ассоциации – возникли уже во многих городах: Перми, Тюмени, Ярославле, Твери, Самаре Красноярске, Ярославле… Выгода еще и в том, что такие союзы могут на паях нанять управляющую компанию, а это каждому из ТСЖ обойдется дешевле.
Ассоциация берет на себя и другие заботы: связь с городскими структурами, взаимоотношение с коммунальными службами (один дом противостоять монополисту практически не может), оказание юридической помощи в суде. Кроме того, ассоциации помогают товариществам составлять ежегодные бюджеты, готовить балансовые отчеты.
Есть ассоциации «по интересам». Например, в Ярославе две из них поделили обязанности: одна занимается лоббированием жилищного самоуправления в администрации города, вторая взяла на себя собственно управленческие функции – создает альтернативные обслуживающие организации, которые и предлагает другим товариществам. Как правило, от них не отказываются. Ведь ассоциация «своя», доверять ее рекомендациям
можно.
Ликбез на ниве ЖКХ
Общая проблема для всех регионов – слабая информированность населения в вопросах ЖКХ. Почему у нас не работают многие жилищные законы (скажем, касающиеся прав объединений собственников, их взаимоотношений с различными административными и коммунальными организациями)? Потому что проводят в жизнь эти законы те же чиновники, которым они адресованы. Единственный путь – подключить общественное мнение, пробудить энергию масс.
Уже давно специалисты говорят о необходимости создания в каждом городе центров жилищного просвещения. Чтобы грамотно предъявить свои требования управляющей компании, люди должны элементарно представлять сложную инженерию своего дома, знать его «болевые точки», разбираться в тарифах – как они это делают с ценами в магазинах. И такие центры уже создаются – при активном участии, к слову, московской Высшей школы экономики.
Они есть уже в ряде городов – Ярославле, Перми, Краснодаре, Вологде. А в Нижнем есть не только городские, но и районные (ближе к дому!). Причем консультируют, проводят семинары там студенты той же Высшей школы – ученики известного профессора Елены Шоминой. Естественно – все бесплатно.
В школах Вологды проводятся специальные «жилищные уроки»! Во всем этом помогают местные власти. Подключаются различные общественные организации, например, потребительские союзы. И разве не замечательно – дети уже начинают играть в «собственников»!
Сознание надо менять сызмальства – только так можно воспитать не поколение «пепси», а поколение деловых людей.