Сто вопросов от собственников
– Квитанции на квартплату в нашем ЖСК отличаются от Единых платежных документов, выдаваемых ГУ ИСами. Да и другие ЖСК, ТСЖ формируют их содержимое по-разному. Разве нет установленной законом единой формы платежного документа?
Ирина Пудовкина
Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев:
– Официально формы первичных финансовых документов утверждаются Госкомстатом. Формы платежного документа, по которому жители должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги, в его перечне нет. В ст. 6 и 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» № 129-ФЗ от 21 ноября 1996 г. изложены требования об оформлении первичных финансовых документов. Написано, что если требуется какой-то финансовый документ, который не существует в виде утвержденного Госкомстатом, то его можно разработать в организации, утвердить приказом руководителя и пользоваться.
Мало какие ТСЖ и ЖСК знают об этой возможности. Обычно пытаются внедрить чужие образцы, да еще из коммерческих организаций. Нет обязательной формы квитанции, требований к словесным формулировкам. Она должна выглядеть так, как договорились собственники с управляющей организацией. Например, в квитанциях ТСЖ сверху может быть указано: целевые поступления. А ниже разбивка – на какие именно цели. Этой разбивки может и не быть. Такая практика применяется в малоквартирных ТСЖ и ЖСК. В протоколе указывают, что в квитанции вписывается общая сумма. Каждому выдается смета затрат для того, чтобы собственник мог подсчитать свою долю и сверить с выставленным счетом.
Как правило, в больших домах в квитанциях подробно печатается, сколько идет за лифт, сколько за уборку территории, за консьержку и т. д. Словом, форма квитанции должна быть понятной и удобной и для собственников, и для бухгалтера. Главное, не забудьте утвердить ее на общем собрании.
Лишних денег не бывает
– Организовали ТСЖ в доме старой постройки. Помещения на первом этаже заняты парикмахерской, частными магазинами. На основании Федерального закона от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и ст. 19 Федерального закона «О рекламе» пытались договориться с их хозяевами о плате за размещение рекламы на стенах дома. Однако они дружно отказываются. Дескать, вывеска «Парикмахерская» или «Продукты» рекламой не является. Правы ли они?
Анна Федорычева
Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации:
– Федеральный закон № 228 по сути ничего нового не содержит. Разве что передал компетенцию по принятию решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество (в том числе, для размещения рекламы) от общего собрания членов ТСЖ к общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. Однако и в домах, где созданы товарищества, и в домах, где их нет, жители не задумываются над тем, что на рекламных щитах на стенах и крышах их домов можно заработать.
Вывески, к примеру, «Парикмахерская», «Продукты» и др. рекламой не являются. Это понятие Федеральный закон «О рекламе» (ст. 3) трактует как «информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке». Вывеска, по сути, скорее «объявление продукта», а не его рекламирование.
Но это не значит, что за эти вывески ТСЖ не вправе брать плату. Они набиты на стену, которая является общим имуществом. Разрешить что-либо на ней разместить могут только собственники на общем собрании двумя третями голосов. В протоколе следует указать условия, на которых коммерсантам позволяется пользоваться общим имуществом. Обычно оформляется договор, по которому они вносят на счет ТСЖ установленную сумму: ежемесячно, ежеквартально или на год вперед. Не соглашаются – товарищество может демонтировать вывески, а заодно истребовать деньги за незаконное пользование общим имуществом в течение трех предыдущих лет (три года – срок исковой давности). Или обязать разместить вывеску за стеклом своего собственного помещения, внутри проема. Тогда это не является использованием общего имущества.
Даже за несколько ступенек (у многих так оформляются входы в магазинчики, салоны) можно брать плату. Обычно ступеньки расположены на горизонтальной отмостке – части фундамента, которая является частью конструкции дома. На ее содержание и капитальный ремонт собственники ведь тоже тратятся. Значит, и деньги за пользование ею вправе требовать.
Часто возникает вопрос: как рассчитывать плату за пользование общим имуществом. Я бы рекомендовал пользоваться сложившейся на рынке ценой за аренду одного кв. м. Неважно, идет ли речь о занимаемой под рекламу площади стены, крыши или отмостки.
«Слаботочников» – в ежовые рукавицы
– Довелось побывать на крыше нашего дома. Повсюду какие-то провода, антенны. То же самое и в подъездах. Сегодня любая фирма, предоставляющая услуги связи, Интернета, кабельного телевидения может войти в дом, проложить свои коммуникации. Должна ли управляющая компания (у нас это ДЕЗ) контролировать их деятельность?
Татьяна Егошина
Опытом работы со «слаботочниками» поделилась старший юрисконсульт Управляющей компании «Маторин» Виктория Волоснева:
– Управляющая компания обязана контролировать любую организацию, предлагающую услуги жителям, связанные с прокладкой дополнительных коммуникаций, так называемой слаботочки.
Для этого в повестку общего собрания вносится вопрос о том, что собственники дают соответствующие полномочия управляющей организации. Если домом управляет ТСЖ, то вопрос о передаче полномочий председателю правления также должен быть отражен в протоколе. Именно протокол дает право УК вступать в правовые отношения с фирмами, и прежде всего в интересах собственников. О каких интересах идет речь? К примеру, Мостелеком брал с наших жителей 125 рублей в месяц за 33 канала. Мы нашли другую компанию, которая такое же количество каналов предоставляет за 65 рублей в месяц. Однако не всегда с фирмами, задравшими цену либо работающими некачественно, легко расстаться. С такими поступаем жестко. Есть решение общего собрания! Закрываем доступ в подвал, уведомляем о демонтаже оборудования в течение трех суток. Единственная задача УК – заблаговременно договориться с другой компанией, чтобы для людей переход прошел безболезненно.
Обнаруживаем в подъезде «неизвестные» провода, которые кто-то проложил помимо нас, с нарушением всех правил – перерезаем. Ведь они могут быть опасными для жителей. Как правило, собственники сетей объявляются в течение нескольких часов.
Допуск на прокладку коммуникаций даем за деньги, к примеру за прокладку оптоволокна в доме фирма заплатит 60 тысяч рублей. Деньги поступают на счет дома, УК оставляет себе небольшой процент. Такой порядок стоит взять на вооружение товариществам и ЖСК. Если в доме нет ТСЖ, ЖСК, а передавать полномочия ДЕЗам – представлять интересы собственников в отношениях с фирмами нет желания, то можно заключить договор с поставщиком услуги каждому жителю напрямую. Хоть на телевещание, хоть на обслуживание запирающего устройства. Сейчас многие компании работают непосредственно с каждым собственником. Это дешевле, чем через УК.
Мы, как правило, заключаем с такими фирмами партнерский договор. Это наиболее удобный вариант взаимодействия, при котором УК как партнер содействует, к примеру, провайдеру в оказании услуг связи жителям дома (консультирует жителей и т. д.). В зависимости от числа абонентов получает вознаграждение. При этом провайдер обязуется оплачивать электрическую энергию, которую он использует для осуществления своей деятельности.
Управляющая компания вправе предъявлять определенные требования к организациям, оказывающим услуги жителям многоквартирного дома. Ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом…».
В партнерском договоре обязательно предусматривается строгое соблюдение технических требований ко всему оборудованию, расположенному на объекте. Допустим, провода должны находиться в гофрированных трубах для электропроводки и зафиксированы с использованием крепежа, и дополнительно промаркированы. В противном случае УК оставляет за собой право на демонтаж неидентифицированных проводов.
В обязательном порядке предусматриваются штрафные санкции в случаях, если сотрудники провайдера после проведения работ в течение 2 часов не произведут уборку мусора. Лучше указать, что за сохранность оборудования провайдера УК ответственности не несет.
Допуск сотрудников компании на объект производится только на основании письма от компании-провайдера с указанием Ф.И.О. сотрудников, паспортных данных, номеров рабочих удостоверений. Не лишним будет потребовать наличие фирменной одежды, по которой можно определить принадлежность работника к той или иной фирме.