Не отдавайте дом в случайные руки
Почти десять тысяч товариществ собственников жилья создано в городе за последние три года. Как это отразилось на качестве проведения капремонта домов, развитии рынка управления и обслуживания жилищного фонда? С какими проблемами сталкиваются ТСЖ? На эти и другие вопросы мы попросили ответить председателя Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению Дмитрия Катаева.
Жители сказали: «Липа»
– Товарищества собственников существуют полтора десятилетия, но только в последние год-два стали говорить о липовых ТСЖ. Такая проблема в самом деле существует?
– К сожалению, да. И на заседаниях экспертного совета мы обсуждали ее не раз.
В свое время первые товарищества создавались, как правило, в домах, где люди многие годы жили рядом, доверяли друг другу, не опасались обмана, мошенничества. Например, одно из старейших ТСЖ «Дом на Фурманном» зарегистрировано в 1998-м. Здание историческое, было построено в стиле конструктивизма еще в 1928 году. Дому 70 с лишним лет, накопилось много проблем, связанных с его содержанием и ремонтом. Жители приняли решение объединиться в ТСЖ. Никто их, разумеется, к этому не принуждал, но вместе решать сложные задачи легче.
Ну а с липовыми ТСЖ мы впервые столкнулись, когда вступила в действие Городская целевая программа по капремонту многоэтажных домов. Конечно, никто так не заинтересован в качестве ремонта, как сами собственники жилых помещений. И в федеральном законе от 21.07.2007 № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» говорится, что к расходованию средств на ремонт должны привлекаться собственники. И согласно московскому закону в первую очередь деньги на ремонт обещали выделять тем домам, где есть объединения жителей – товарищества и жилищно-строительные кооперативы. Именно общее собрание собственников должно принимать решение о капремонте своего дома.
Затем проводится обследование, составляется перечень общего имущества, дефектная ведомость или паспорт дома, проект, график работ. И смета – рассчитывается, сколько средств необходимо на ремонтные работы. Кроме того, необходимо постоянно контролировать работу ремонтников, если собственники не хотят через год-другой опять ремонтировать дом, но уже на свои деньги. Понятно, что все это по силам только объединениям собственников жилья.
Во многих домах жильцы действовали организованно, зарегистрировали товарищество, взяли под свой контроль финансирование капремонта. Но там, где не нашлось активных жителей, инициатива оказалась в руках случайных людей, а иногда и откровенных мошенников…
Кредит прилипнет к нечистым рукам
– Согласно Жилищному кодексу создать в доме ТСЖ можно, если за него проголосовало более половины собственников помещений.
– Были случаи, когда обманным путем мошенники старались обойти это положение. Товариществам даны значительные полномочия, разумеется, это и привлекает нечестных людей. Желание распоряжаться деньгами собственников жилья толкает их на нарушения закона, обман жильцов, подделку документов.
Для тех, кто стремился присвоить деньги москвичей, не было запретных приемов. И в старом доме, который не ремонтировался 40–50 лет, где квартиры в основном были не приватизированы, обманывали пожилых людей, уговаривали создать ТСЖ. При этом первый этаж дома был сдан-продан неизвестным организациям. Кто сдавал и продавал чердаки и подвалы, кому и на каких условиях, – жители не знали. В протоколах общего собрания, которое принимало решение о создании товарищества, мошенники подделывали подписи, нередко люди случайно узнавали, что в их доме создано ТСЖ.
Есть и случаи, когда таким же способом убирают давно работающее легитимное правление ТСЖ или ЖСК и подменяют его липовым, более удобным для управляющей организации. Только прокуратура города выявила более 100 нарушений прав собственников. Теперь проводятся проверки, назначаются почерковедческие экспертизы.
– Какие денежные средства могут находиться в распоряжении ТСЖ?
– Точно подсчитать трудно. По некоторым данным, до недавнего времени на создание ТСЖ выделялись деньги из городской казны – от 60 до 100 тысяч рублей. Предназначались они на сбор и оформление учредительных документов, справочную литературу. Однако по сравнению с тем, сколько средств отпускается на капремонт, это немного. Более значительную сумму составляет ежемесячная оплата жителями содержания дома, отчисления на текущий ремонт, бюджетные субсидии. Председатель товарищества также подписывает договор с управляющей компанией. Еще одна лазейка для нечистых на руку дельцов – возможность взять кредит в банке. Так что выбор председателя – весьма ответственное дело.
– Можно ли назвать цифру, сколько в городе создано ТСЖ за последние три года?
– Официальная цифра – 9845. Это треть многоквартирных домов. Недавно на одном из наших заседаний присутствовал уполномоченный города Москвы по правам человека Александр Музыкантский. Его тоже тревожит такая ситуация. К нему обращаются жители с просьбами остановить процесс массовой штамповки ТСЖ. Ведь задумывалось все иначе. Жители должны быть хозяевами в своем доме, контролировать, на что уходят коммунальные платежи, как расходуются деньги, отпущенные на капремонт.
Просто зайти в Интернет
– Где жильцы могут узнать, создано ли в их доме ТСЖ?
– В Интернете на сайте Федеральной налоговой службы. ТСЖ регистрируются в едином государственном реестре юридических лиц. Достаточно ввести в строку поиска свой адрес, и вы получите необходимую информацию.
ТСЖ, которые создавали сами жители до 2007 года, имели, так сказать, привлекательные, романтические названия, например «Звездочка». А те, кто создавал липовые товарищества, долго над названиями не думали. Писали название улицы и номер дома. Причем разница в сроках регистрации рядом стоящих домов – один-два дня. На одном человеке – председателе – висит порой по 20–30 домов.
– Трудно ли зарегистрировать ТСЖ?
– Раньше зарегистрировать его в качестве юридического лица было очень трудно. Требовалось множество документов; рулить процессом пытались налоговики. После выхода постановления об упрощении процедуры налоговая инспекция стала выступать в роли «штампователя», ей запрещалось вмешиваться в документы.
Сегодня достаточно принести типовой устав, текст которого можно найти все в том же Интернете, подготовить протокол общего собрания и отнести в налоговую. В течение месяца товарищество должно быть зарегистрировано.
Федеральный законодатель хотел как лучше – упростить процесс регистрации юридических лиц, но, по крайней мере в отношении ТСЖ, получилось как всегда.
– Какие действия следует предпринять жильцам, если они узнали о создании ТСЖ, за которое не голосовали?
– Все зависит от того, на каком этапе оформления находятся документы. Если бумаги только-только поступили в налоговую, можно обратиться в инспекцию с просьбой приостановить регистрацию ТСЖ. Или собрать собрание и проголосовать за ликвидацию товарищества.
В сложных случаях надо подавать заявление в суд, в том числе иск на предмет приостановки полномочий председателя распоряжаться финансами ТСЖ. И самое первое, что необходимо в этом случае, – проверить, не взял ли председатель липового товарищества кредит под залог общего имущества дома. По закону он не имеет на это права, но где есть одно нарушение, там может быть и другое.
На чьей стороне Фемида
– Дмитрий Иванович, есть ли примеры, когда жители выигрывали такие суды?
– Да, конечно. В конце прошлого года Гагаринский районный суд удовлетворил иск о ликвидации мошеннически созданного товарищества собственников жилья «Ломоносовский проспект, 14». Само здание – памятник культурного наследия. И прежде всего жители дома сейчас планируют аннулировать акты приемки капремонта первой очереди, тайно подписанные от их имени бывшим председателем. Кроме того, они собираются вернуть проданный подвал и два технических этажа. Важно, что жильцы добились удовлетворения иска сами, без помощи адвоката, за услуги которого пришлось бы заплатить значительный гонорар.
Еще пример. В районе Измайлово было создано ТСЖ, которое объединяло 27 многоквартирных домов. Суд принял решение признать создание этого товарищества недействительным.
– Что можно порекомендовать жителям, которые собираются подавать в суд на липовое ТСЖ?
– Главное – правильно составить иск. Довелось видеть один иск, выдвинутый к налоговой инспекции. В нем жители просили признать протокол общего собрания недействительным и обязать налоговую инспекцию ликвидировать ТСЖ. Протокол был признан недействительным, а в ликвидации товарищества отказали. Налоговая инспекция не имеет права принимать решение о ликвидации юридических лиц. Документ просто был неграмотно составлен.
И еще надо иметь в виду следующее. Когда выдвигается иск, может быть создана ликвидационная комиссия, и если ее возглавит посторонний человек, на ТСЖ могут повесить весьма тяжелые долги, которые возникнут из ничего буквально в последний момент. Такие примеры имеются. Липовые товарищества подписывают договоры, какие-то обязательства, получают деньги, а свои обязанности не выполняют. Появляются ликвидаторы, и сумму долга раскидывают на всех. Здесь один путь – в прокуратуру. В любом случае, если было создано нелегитимное ТСЖ, его необходимо ликвидировать. А уж создавать ли в доме легитимное ТСЖ – решать жителям.
Возможно, на первое время избрать хотя бы домком и наделить его на собрании собственников необходимыми полномочиями, чтобы он контролировал выполнение договора управления, заключенного с управляющей организацией. Или можно избрать конкретных людей и наделить каждого персонально определенными контрольными полномочиями.
О нашем собеседнике
Дмитрий Иванович Катаев окончил химический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова. Кандидат химических наук. С 1990 по 1993 год был депутатом Моссовета, с 1993 по 2005 год – депутатом Московской городской Думы.
Председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению. Женат, имеет двоих детей и четырех внуков.