Сто вопросов от собственников

– Проживаю в квартире с мужем, он единственный собственник жилья, я зарегистрирована в нем как пользователь помещения. Именно по этой причине мне отказывают в предоставлении льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг как ветерану труда. Есть ли какая-нибудь возможность реализовать свое право на льготу?
Раиса Тихомирова

Как быть, подсказала наш эксперт из Российской жилищной федерации Лариса Денисова. Между собственником жилого помещения и пользователем заключается договор или соглашение о том, что все обязанности по оплате жилья пользователь берет на себя. А раз так, то и льготами сможет воспользоваться, даже не будучи собственником.

«Несчастливая» категория

– Начали ли ГУ ИСы производить обещанные правительством Москвы перерасчеты за тепло? Не могу добиться внятных разъяснений на этот счет от своей управляющей организации.
Федор Филимонов

По словам пресс-секретаря ГУ «ИС города Москвы» Оксаны Масамрех, на фоне подорожаний услуги теплоснабжения на 24,5 процента, для 75 процентов москвичей в платежках появились суммы, меньше прошлогодних в среднем на 50–150 рублей. Для 52 процентов жителей столицы суммы за отопление снижены вполовину! Такой экономический эффект дала установка узлов учета тепла, которая ведется в столице уже третий год. Вместо усредненного норматива расхода тепла отправной точкой расчета платежей в 2010 году стали данные по фактическому потреблению тепла каждым домом в отдельности в 2009 году. Потребители в домах, не имеющих приборов учета, рассчитываются с теплоснабжающей организацией по нормативу, и их платежи несколько выше, чем у тех, кто рассчитывается по приборам учета. Если жители не заметили приятных сюрпризов в единых платежных документах, то их дом, скорее всего, относится к этой «несчастливой» категории.

В кабалу загнали

– При получении ключей в новостройке меня фактически заставили подписать договор с управляющей компанией, которую навязал застройщик. Платежи, в том числе и за коммуналку, выставляют огромные. Многие жители понимают, что попали в кабалу, но как действовать, не знают. К тому же все разобщены, заняты ремонтом своих квартир. Могу ли я не оплачивать квитанции, если суммы в них явно завышены?
Наталья Гаврилова

Председатель Союза жилищных объединений города Москвы Константин Крохин порекомендовал:

– Граждане, потребители услуг – всегда сторона слабая, потому что плохо информированная. Можно посоветовать изучить законы, в частности Жилищный кодекс. Но это значит – отфутболить человека. Можно призвать: стать вождем в доме, организовать общее собрание и «отменить» эту управляющую организацию. Но пойти по такому пути может не каждый. Поэтому и такой вариант мы предлагать не будем, потому что реализовать его можно только при поддержке большинства в доме. Если вы хотите решить проблему, как личную, то возможен только юридический путь. Вам предлагают несправедливый, кабальный договор. Законодательство устанавливает равноправие сторон, и никто не может заставить вас подписать его. За это не выселят, и никаких штрафов не будет. Ваше право предложить управляющей компании внести в него изменения, письменно потребовать включения условий, которые считаете нужными и правильными. На вашу просьбу не реагируют – письменно известите о своем отказе такой договор заключать.

Дело в том, что по п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником. Если этого не сделано, считается, что способ управления не реализован, а значит, эта компания не имеет права работать в доме.

По Жилищному кодексу вы обязаны оплачивать счета до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем (п. 1 ст. 155). Из вашего письма следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не был установлен на общем собрании, управляющая компания самовольно назначает платежи, с которыми вы не согласны. Кроме того, необоснованны и суммы за коммунальные услуги. Не будете платить совсем – управляющая компания вправе взыскать с вас задолженность через суд. Лучше поступить иначе. В Москве ежегодно устанавливаются городские тарифы. Не поленитесь, заполните в Сбербанке квитанцию, самостоятельно рассчитав по ним свои платежи, и ни один суд не сможет признать вас неплательщиком.

Выбрали – действуйте

– Выбрали на общем собрании управляющую организацию. Но тут же активизировалась компания, созданная на базе ДЕЗа, который до реорганизации обслуживал дом. Пользуясь тем, что четверть жителей – наниматели, сфальсифицировала документы по якобы проведенному общему собранию. Ходили по дому какие-то люди и убеждали, что это тот же ДЕЗ, только называется по-другому. Мы доказали в суде свою правоту, но бывшая дирекция препятствует выбранной нами организации, и та не может приступить к работе. Как следует поступить собственникам, ждать, пока они сами между собой разберутся?
Анна Тихомирова

Заместитель руководителя ГУ «ИС города Москвы» Андрей Чечин советует:

– Ждать как раз не нужно! Если на общем собрании принято решение о расторжении договора с прежней управляющей компанией и выборе новой, то всем собственникам следует как можно быстрее подписать с ней договор управления. Если он формально заключен, то стороны обязаны исполнять взаимные обязательства. В этом случае бывшему ДЕЗу будет очень сложно препятствовать выбранной вами компании.

Дело добровольное

– Купил квартиру в доме ЖСК. Председатель правления заставляет написать заявление о вступлении в члены ЖСК и оплачивать вступительный взнос. Говорит – я обязан. Так ли это?
Андрей Макаров

Разъяснения по этому поводу дал Андрей Чечин:

– Статья 110 Жилищного кодекса устанавливает, что «жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома». По сути, ЖСК является заказчиком и инвестором строительства, а члены ЖСК погашают затраты на строительство жилья паевыми взносами.

Членство в ЖСК основано на принципе добровольности. В соответствии со ст. 112 Жилищного кодекса, членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за его организацию. Их не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. При этом если в ЖСК имеются свободные жилые помещения, любой гражданин или юридическое лицо на основании ст. 121 Жилищного кодекса могут стать членом кооператива на основании заявления о приеме и утвержденного решения общего собрания членов ЖСК. В любой момент член ЖСК имеет право добровольно выйти из кооператива так же на основании заявления. Возникновение обязанности граждан на членство в ЖСК никакими нормативными и правовыми актами не предусмотрено.

Чья это собственность?

– Абсолютно все члены нашего ЖСК давно выплатили паи. Но некоторые, в том числе и я, не оформили право собственности. Председатель правления заявила, что такие квартиры принадлежат ЖСК, и распоряжаться ими мы не можем. Права ли она?
Алевтина Сорокина

Андрей Чечин:

– До полной выплаты одним из членов ЖСК паевого взноса все помещения и общее имущество в многоквартирном доме находятся в собственности ЖСК, и на отношения в доме распространяется действие раздела V Жилищного кодекса «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». В этом случае правом распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями и общим имуществом дома наделены органы управления ЖСК, к которым ст. 115 ЖК отнесены общее собрание членов ЖСК или конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК более 50, и это предусмотрено уставом ЖСК, а также правление и председатель правления ЖСК.

Ст. 218 Гражданского кодекса и ст. 129 Жилищного кодекса устанавливают, что члены ЖСК, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. И на отношения в многоквартирном доме, при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом ЖСК, распространяется действие главы 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников». Причем применение положений ст. 218 ГК и 129 ЖК не ставится в зависимость от государственной регистрации прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах.

В этом случае органы управления ЖСК теряют право распоряжения помещениями и общим имуществом дома, которое переходит к собственникам помещений и принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК).