Три «НЕ» одного договора: неправильный, непонятный, невыполнимый
О договорах управления многоквартирными домами пишут, говорят и спорят постоянно и повсюду. Когда в стране проходила массовая кампания по их заключению, многое делалось наспех, а большинство жителей вообще подписывало многостраничные тексты, не читая. Как и следовало ожидать при таком подходе, кампания прошла, а в сторону улучшения ничего не изменилось.
Дезовцы, совсем недавно обещавшие людям райскую жизнь, активное посещение квартир прекратили, только квитанции на оплату выдают исправно, причем стоимость услуг в этих квитанциях продолжает расти, и при этом далеко не все перечисленные услуги вообще имеют место. Для многих, кого теперь называют собственниками, наступила пора отрезвления…
Самые активные жители начали изучать Жилищный кодекс, потянулись в консультационные пункты для населения, созданные в ряде городов Союзом потребителей по партийному проекту «Единой России», где бесплатно принимают всех желающих. Вопросы, с которыми приходят посетители, учитываются и систематизируются, анализируются и обобщаются, на их основе разрабатываются предложения и рекомендации. В итоге образовалась проблема, которую необходимо решить на федеральном уровне.
Нагородили огород
Оказалось, что наибольшее число обращений жителей относится именно к договорам управления домами. Интерес к этому документу не случаен, потому что Жилищный кодекс и другие нормативные акты уготовили ему центральную роль в решении правовых вопросов. Практика показала, что оформить договор управления многоквартирным домом надлежащим образом является почти нереальной задачей.
Заключить такой договор с каждым собственником, например, в стоквартирном доме практически нельзя по объективным обстоятельствам, но это далеко не единственная трудность. Оказалось, что еще сложнее выполнить другое требование: договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.
Сколько условий должно быть в договоре – за пять лет действия Жилищного кодекса установить не удалось. Это могло бы сделать информационное письмо Минрегионразвития, если бы оно появилось. В 162-й статье Жилищного кодекса договорные условия перечислены не системно (только в 3-й части статьи можно выделить около десяти условий или исходных данных, которые должны быть указаны в договоре).
Если включить эти положения в договор совсем непросто, то вопрос: как отразить их в решениях собственников при заочном голосовании – в практике вовсе не имеет адекватного ответа. Теоретический совет дал один из участников разработки проекта кодекса – по его мнению, в состав решения каждого собственника следует включать полный текст договора! По результатам проанализированных обращений можно уверенно считать, что инициаторы многих тысяч проведенных по всей стране голосований такого точно не делали. А коли так, то буквально все проведенные собрания на этом основании должны быть признаны недействительными, а заключенные договоры управления многоквартирными домами – ничтожными. Результаты реформы управления домами в российском масштабе – нулевые.
Другое, более официальное разъяснение, предполагающее внесение изменения в договор, дал в письме от 5 марта 2009 года Департамент жилищно-коммунального хозяйства Минрегионразвития. Стремясь нейтрализовать последствия печальной тенденции постоянного роста цен и тарифов, а следовательно, увеличения цены договора и размера платы за жилищные и коммунальные услуги, в департаменте предложили не оригинальный и далеко не новый вариант для управляющих компаний и организаторов новых собраний собственников для обеспечения результатов голосования за непопулярные решения.
Рекомендовано внести изменение в действующие договоры управления, включив в них новое условие (не соответствующее концепции статьи 162 Жилищного кодекса, а заодно и всей концепции реформирования ЖКХ), а именно: фиксированная стоимость отдельных услуг указывается только один раз – на момент заключения договора. В последующем стоимость можно будет просто индексировать на основании изменения принятых индикаторов, например уровня инфляции и потребительских цен. При включении в договор такого положения не требуется ежегодных решений об установлении другой фиксированной платы за услуги, новую цену определят экономисты управляющей организации, а сами собственники узнают о ней из полученных в наступившем году платежных документов.
Очевидно, что такая рекомендация может быть реализована только путем принятия собственниками помещений решений о внесении изменений в договор управления при заочном голосовании. Новое голосование по договору управления неизбежно привлечет внимание широкого круга собственников к этому вопросу.
Большинство жителей, естественно, волнует вопрос о том, на какие конкретные работы расходуются их платежи за жилищно-коммунальные услуги, регулярного исполнения которых люди во многих случаях не ощущают. Договор управления не отвечает на эти вопросы, охраняя коммерческую тайну управленческого бизнеса. Совершенно оправданно в ходе обсуждения условий встает вопрос о пересмотре статуса самого договора – имеет смысл договариваться только об обслуживании общего имущества дома – потому что факт выполнения таких работ собственники могут оценить сами и произвести оплату по результатам только за оказанные услуги надлежащего качества. В Жилищном кодексе о такой форме договора нет ни упоминания, ни намека.
Стряхнем паутину со старых нормативов
А между тем образец такого договора существует официально, он давно разработан и в качестве примерного договора на обслуживание общего имущества многоквартирного дома (ранее его называли кондоминиум) утвержден приказом Госстроя России от 23 мая 1997 года № 17–20.
Сторонами договора являются заказчик – товарищество собственников жилья – и подрядчик – организация, осуществляющая эксплуатацию объектов жилищного фонда. Но поскольку договор более востребован в домах, где не созданы товарищества, заменить субъекта заказчика несложно. Им мог бы быть, например, местный «домоуправ».
Предмет договора – содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, именно этого хотят многие собственники. Стоимость работ предложено указывать на момент заключения договора в расчете на год «при максимальной величине экономически обоснованного тарифа на выполняемые работы», который устанавливается сторонами в рублях на квадратный метр общей площади в месяц.
В соответствующих пунктах договора указаны следующие условия его выполнения:
– расчет производится на основании сметы расходов ежемесячно, согласно акту в указанный срок, возможно применение авансовых платежей, допускается внесение постатейных изменений в смету (без изменения общей стоимости) и снижение уровня оплаты с соответствующим оформлением причин;
– дополнительные работы и коммунальные услуги оплачиваются по отдельным сметам;
– по графику производится обследование санитарного и технического состояния дома и придомовой территории, а также проверки (включая внеплановые) с составлением акта, являющегося основанием для определения объемов работ и расчетов за их выполнение;
– ведется учет по установленной форме всех выполненных работ по содержанию и ремонту здания, не допускается приостановка или прекращение выполнения работ в одностороннем порядке до внесения изменений в договор (в том числе по решению суда).
Нельзя не отметить, что все отмеченные выше условия отсутствуют в статье Жилищного кодекса, которая посвящена договору управления. Эта статья содержит только общие положения, в то время как заказчика (а им могут быть как ТСЖ, ЖК и ЖСК, так и отдельные собственники или уполномоченные ими представители) в большей степени интересуют именно более конкретные условия договора, связанные с санитарным содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом общего имущества дома. Поэтому внесение в договор этих условий не должно вызвать возражений при добросовестном отношении другой стороны (управляющей организации, подрядчика) к принятым на себя обязанностям по содержанию домовладения. Но на практике многие условия примерного договора на обслуживание либо отсутствуют в договорах управления, либо выполнение их не контролируется, и они фактически не соблюдаются.
Неотъемлемой частью примерного договора на обслуживание общего имущества многоквартирного дома или нескольких домов (в форме приложений) являются:
– адресный список жилых домов;
– данные о придомовых территориях;
– акты технического состояния жилых домов и придомовых территорий;
– перечень, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилых домов, предельные сроки выполнения заявок жильцов;
– график (периодичность) проведения обследования качества содержания и ремонта;
– смета и калькуляция себестоимости работ по содержанию и ремонту.
Наличие таких форм в примерном договоре на обслуживание общего имущества в многоквартирном доме позволяет установить единый уровень требований к содержанию документа, в то же время не ограничивая возможности его конкретизации применительно к отдельным зданиям. При этом в них, естественно, следует внести изменения, вытекающие из принятого позднее постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, утвердившего Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Разница очевидна
Продолжая сравнение двух договоров – договора на управление и договора на обслуживание, – нельзя уйти от вопроса: кому и зачем понадобился договор на управление? Его основу, несомненно, составляют положения договора на обслуживание, но появилась и существенная разница. Она состоит в двух отличиях:
– искусственно навязанная управляющей организации обязанность обеспечивать собственников коммунальными услугами;
– практически неконтролируемое право распоряжаться денежными потоками.
Эти две позиции есть не что иное, как те два камня преткновения, вокруг которых не утихают споры и конфликты, препятствующие нормализации отношений в сфере управления многоквартирными домами.
В последний период в связи с новым значительным ростом цен, ставок и тарифов положение еще более обострилось, причем вполне обоснованные претензии выдвигают обе стороны. Управляющие компании указывают на незаконность предъявляемых к ним требований перепродавать коммунальные ресурсы, что в условиях далекой от совершенства правоприменительной практики и несформировавшегося рынка услуг ЖКХ неизбежно ведет к убыткам. Они не согласны с советами фонда «Институт экономики города» относить возникающие убытки не на коммунальные расходы, а на другую статью – расходы на техническое обслуживание, включая управление. Удорожание услуг управляющих организаций также не нужно и собственникам, и не должно быть нужным государству, заинтересованному в эффективной социальной направленности жилищных реформ.
Правовой статус функции посредника между поставщиком и потребителем коммунальной услуги основан на зыбкой почве сказочного превращения коммунального ресурса в услугу во время движения по внутридомовым сетям. Такой финт придуман реформаторами искусственно ради придания значимости договору управления и создания экономического благополучия монополистам – поставщикам коммунальных ресурсов. Услуги вообще нельзя перепродавать – их можно только оказывать.
Многие поставщики начали понимать, что перепродавец – посредник в виде управляющей компании – им тоже ни к чему, тем более что у них – поставщиков и энергосбытовых организаций – есть законное право самостоятельно вести прямые расчеты с потребителями (населением), предусмотренное пунктом 90 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 августа 2008 года № 530. Эта тенденция получила развитие в кризисных условиях и не должна ослабевать.
Понятия прибыли и рентабельности являются неизбежными спутниками бизнеса. Однако, провозгласив частное предпринимательство в сфере жилищно-коммунального хозяйства, реформаторы постеснялись обнародовать какие-либо ориентиры для расчета величин этих индикаторов. А жители, которые платят, хотят и имеют право знать, какую часть собираемых платежей управляющие организации рассчитали для себя в виде плановой прибыли, которая существенно влияет на определение обсуждаемой с собственниками цены договора и уже по одной этой причине не может быть предметом коммерческой тайны. Общеизвестно, что в состав конфиденциальной информации может входить только размер фактически полученной прибыли, а никак не плановой, рассчитанной в коммерческом предложении, которое делается общему собранию.
Невнятные объяснения бизнесменов со ссылкой на коммерческую тайну плохо увязываются с тем, как конкурирующие компании завлекают жителей сделать выбор именно в их пользу, от своего имени предлагая заложить в смету расходов самую низкую рентабельность. А когда выбор сделан и наступает срок подписания актов выполненных работ, убедиться в реальности расчета произведенных затрат жителям практически никогда не удается.
Данные о прибыльности деятельности управляющих компаний следовало бы более полно доводить до сведения собственников и по другой причине. На общих собраниях собственники нередко опасаются выбрать способ управления домом путем создания товарищества, не зная, а потому не понимая, что этот некоммерческий способ управления всегда выгоднее коммерческого – как минимум за счет отсутствия прибыли.
Небезынтересно отметить, что на заседании президиума Высшего Арбитражного суда были выражены вполне обоснованные сомнения в отношении законности получения прибыли как таковой от деятельности, осуществляемой в условиях дотирования.
Очевидно, что договор управления введен в практику без должной подготовки и без учета последствий этой сделки для всех заинтересованных сторон, что грозит многочисленными конфликтами. Явно незаконно и нецелесообразно заключать такой договор между ТСЖ и управляющей организацией. Передав функции управления, товарищество де-факто перестает соответствовать требованиям Жилищного кодекса к этому способу управления, в результате чего выбранный способ должен быть признан нереализованным.
Условия заключения договора управления с собственниками (физическими лицами) должны быть ограничены реальными возможностями. Его нельзя заключить со всеми (следует ясно назвать 50-процентный рубеж). В ТСЖ договор управления нельзя заключить даже в отношении собственников, не вступивших в члены товарищества – Жилищный кодекс обязывает товарищество заключить договор обслуживания (ст. 138 п. 2). Это несоответствие усугубляется другим: такой договор имеет форму коммерческого и делает ТСЖ налогоплательщиком в связи с ведением второго вида деятельности (предпринимательской).
Если налоги включить в платежи данных лиц, то стоимость эксплуатации квадратного метра для одних собственников будет больше, чем для других, что вполне соответствует положениям налогового законодательства, но не соотносится с требованиями Жилищного кодекса. Если налоги относить на общую смету расходов, то при ее утверждении встает вопрос о правомерности такого сбора со всех собственников в пользу ряда лиц, своим нежеланием вступить в товарищество увеличивающих расходы по смете.
Как бы ни хотелось реформаторам навязать повсеместно договор управления, ни требования действующего российского законодательства, ни практика его применения не дают для этого оснований. Куда больше подходит договор на обслуживание общего имущества, с помощью которого можно отрегулировать сложные вопросы технической эксплуатации жилищного фонда, не изменяя и не удорожая сложившуюся систему коммунального обслуживания и формирования денежных потоков. Только после этого появляется возможность для изменений в управленческих схемах, причем дальновидное и универсальное гражданское законодательство даже не требует для этого специального договора. Ведь оба договора – и управления, и обслуживания, по сути являются договорами подряда.
Герман Ломтев, генеральный директор общественной организации «Российская жилищная федерация», доцент, к.э.н., почетный работник ЖКХ России