Председатель ЖСК – и профессия, и призвание
Согласно ЖК РФ (ст. 162, п. 9) в доме может быть только одна управляющая организация. Но как тогда разойтись ДЕЗу (или любым другим управленцам) и непосредственно ЖСК? Ведь у последних на руках документ Единого реестра управляющих организаций (ЕРУ), что те «осуществляют управление многоквартирным домом на основании Устава ЖСК и законов РФ». Значит, в доме все-таки их две? За разъяснением мы обратились к вице-президенту Ассоциации кооперативных организаций России, председателю Московского союза ЖК и ЖСК Валентину Григорьеву.
– Коллизия, безусловно, существует, и связано это с тем, что, отменив пресловутую 14-ю статью в «Законе о введении…», Госдума оставила нетронутыми все остальные положения Жилищного кодекса, напрямую привязанные к ней, из-за чего возникают определенные противоречия в части управления домами. Они как раз во многом лишают ЖК и ЖСК самостоятельности. Пока законодательно эти противоречия не разрешены, они лишь обсуждаются на многочисленных круглых стола, в дискуссионных статьях. Но что это дает? Ничего.
На мой взгляд, пустым словопрениям надо противопоставить деловой подход. Я имею в виду судебную практику. Сейчас она как раз и нарабатывается – когда кооперативы отстаивают свои права в судах, утверждают полномочия членов ЖСК. Потом эти решения обобщаются на Пленумах Верховного Суда РФ, разъясняющих, как надо поступать в том или ином случае. В конечном счете это должно привести и к изменению законодательных норм.
Как сегодня надо понимать самостоятельность ЖК, ЖСК, ТСЖ? Да, они «осуществляют управление», для этого не надо никаких сертификатов, вступление и регистрация в ЕРУ по инициативе нашего союза сейчас отменены. Логично. Разве по своей правовой природе товарищества и кооперативы и так не управляют общим имуществом? Хотя при этом не являются управляющими компаниями. Последние – коммерческие структуры, которые выбираются на основе конкурса и ставят своей целью (кроме, конечно, качественной работы) получение прибыли.
Можно ли такое сказать о кооперативах и товариществах? Нет. ЖСК и ТСЖ – не коммерческие организации, они – форма управления домами (так определено в нормативных документах), и в том вся суть. Они могут заключать договоры с различными коммунальными организациями, сами нанимать работников и специалистов, передав им часть функций и оставаясь при этом самостоятельной, независимой структурой. Однако технически сложные вопросы, касающиеся обслуживания жилых помещений, не должны быть в компетенции жильцов. Например, эксплуатация лифтов, домовая электрика, сантехника, содержание общего имущества. Даже принимать такие работы без глубокой подготовки нельзя. Это должны делать профессионалы в каждой из областей.
Что же тогда подразумевается под словами – «форма управления»? Это прежде всего определение объема выполняемых работ, оценка их качества с точки зрения потребителя, иными словами, осуществление контрольных функций. Контроль! Особого образования для этого не требуется. Подали в дом слабо прогретую или перегретую воду? Заплатим меньше денег. И заплатим ровно столько, сколько показывают счетчики, а не взятые с потолка нормативы. Ни копейки больше!
Кроме того, товарищества и кооперативы могут получать субсидии, следить за тем, кому перечисляются их деньги, как они тратятся, в каком объеме. При этом обязательно должны подписываться акты принятых работ. Прежде такого не было. Как работали ДЕЗы? Делали то, что им выгодно, что сами считали нужным. При этом не обращали внимания на нормативы, определяющие техническое благополучие дома.
Теперь ЖСК и ТСЖ сами решают, что им необходимо, что надо сделать в первую очередь. Так они руководят своим домом.
Как написано в ЖК РФ – председатель ЖСК должен действовать в интересах членов кооператива «добросовестно и разумно». Пока таких председателей не так много, но по мере осознания членами кооперативов своей ответственности, развития самоуправления число их будет расти. Больше будет энтузиастов, дотошно и профессионально разбирающихся в сложных жилищно-коммунальных делах и приносящих пользу своему дому, лучше будет жить людям.