Умейте договариваться
Где, в какой строке сметы расходов ТСЖ, ЖСК или коммерческой управляющей организации должна «сидеть» управленческая составляющая?
Ответ на этот вопрос содержится в постановлении правительства РФ № 75 от 6 февраля 2006 г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (примечания к приложению № 3): услуги по управлению, сбору средств с населения в основной и дополнительный перечни работ не включаются, а оцениваются в составе работ и услуг по содержанию и ремонту жилья. Иными словами, управленческие расходы отдельной строкой не выделяются и не считаются. Они сидят в каждой из 125 операций, которые осуществляются при обслуживании дома.
Из чего складываются расходы на управление в ТСЖ и ЖСК? Это зарплата председателя, который ведает техническими и правовыми вопросами, подписывает договора, ведет общую политику всего дома. Говорят, что председатель в ТСЖ, ЖСК – не управленец. А кто такой директор ДЕЗ, начальник РЭУ? Он выполняет те же функции, что и председатель, и получает за это зарплату.
ТСЖ, ЖСК может содержать своего бухгалтера или для начисления платежей и изготовления квитанций, подготовки отчетов нанять частную организацию, которая, скажем, за два процента от суммы начислений выполнит всю эту работу. В управленческих расходах должны быть затраты на помещение для правления (если оно есть) – плата за телефон, тепло, освещение, проценты банку за обслуживание.
Многие ТСЖ, ЖСК для сокращения расходов поручают обслуживание дома профессиональной компании, чаще это ДЕЗ.
К сожалению, в Москве складывается ситуация, когда ДЕЗы пытаются все средства, собранные с жителей на содержание и ремонт жилых помещений, схватить себе и не оставить ТСЖ и ЖСК ни копейки. Каким образом им функционировать, как второй стороне по договору, если у них не будет ни одного оплачиваемого работника? Любое ЖСК или ТСЖ должно оставлять часть денег на управление. Ее величина зависит от того, какой договор заключен с ДЕЗом – на управление или только на обслуживание. Советую всем ТСЖ и ЖСК оставлять функции управления за собой, иначе получается, что фактически выбран другой способ управления – управляющей организацией. А это уже повод для рассуждений о том, что ЖСК (ТСЖ) действует не в рамках правового поля. Подчеркну различие между управляющей и обслуживающей компанией. Управляет тот, кто собирает деньги жителей на свой расчетный счет.
Если в доме создано ТСЖ (ЖСК), то договор с дирекцией нужно заключать только на обслуживание. Кстати, в Жилищном кодексе нет о нем ни слова. У многих сложилось впечатление, что можно заключать только договора на управление. Это, безусловно, просчет законодателей. Часто этим пользуются ДЕЗы, пытаясь навязать товариществам и кооперативам более выгодный для них договор управления.
Как действовать председателям, если ДЕЗ им упорно выставляет смету на всю собранную с дома сумму, которая к тому же калькулируется не с точки зрения выполненных работ, а с точки зрения того, сколько какому человеку надо заплатить и сколько материалов израсходовать. Две стороны – председатель ТСЖ (ЖСК) и руководитель нанимаемой организации должны сесть за стол переговоров и решить вопрос: как управленческие расходы поделить в обоюдных интересах.