Развестись по-хорошему
По Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме имеют право в любой момент поменять способ управления или управляющую домом организацию. О том, как реализовать это право на практике, знают не все. Поэтому без конфликтов, как правило, эта процедура не обходится…
Чехарда – для дома беда
Статья 161 Жилищного кодекса посвящена выбору способа управления. Безусловно, выбрать этот способ должны сами собственники. Для этого надо провести общее собрание. Но что делать, если граждане не собрались, не выбрали, а если и выбрали, то не реализовали? Тогда орган местного самоуправления (в Москве – орган исполнительной власти) проводит открытый конкурс и по его результатам сам определяет управляющую организацию для такого дома. И собственники в этом случае обязаны заключить договор управления с этой организацией. Правда, на год. Потому что за месяц до окончания срока действия договора власти вновь должны организовать в доме общее собрание по выбору способа управления, если, конечно, собственники не сделали это самостоятельно.
В большинстве московских домов способ управления выбран, в основном, один – с помощью управляющей организации. И она, согласно ст. 162, п. 1 Жилищного кодекса РФ, обязана заключить с каждым собственником договор управления. Срок его действия – от года до пяти лет. И опять же, за месяц до окончания срока собственники либо продлят договор, либо примут решение о его расторжении. Упустили месячный срок – и управляющая организация получает право работать в течение следующего договорного срока.
У многих возникают вопросы о противоречивости положений в Жилищном кодексе. С одной стороны, говорится о возможности в любой момент поменять и способ, и управляющую организацию. С другой, – как быть со сроком договора – от одного до пяти лет. Если бы собственники на самом деле могли изменять способ и организацию буквально в любой момент, то и смысла в определении срока действия договора не было бы.
Принять решение о смене способа управления и управляющей организации закон позволяет, действительно, в любое время, но реализовать его возможно только по истечении договорного срока. Если договор заключен на пять лет, а вы на второй день после его подписания решили отказаться от услуг компании, то это ваше право, но реализовать его вы сможете… только через пять лет. Иначе безответственные собственники будут каждый месяц менять свои решения, что парализует деятельность любой управляющей организации.
Ни одна из них при угрозе «немедленной» смены не сможет работать с перспективой, так как пропадает всякий предпринимательский смысл вкладываться в модернизацию дома или выстраивать долгосрочные планы по приведению его в порядок. Такое положение не в интересах и самих собственников. Чехарда со сменой управляющих организаций или способов управления разрушительна для самого жилого дома.
Без суда обойдемся
Если смена управляющей организации или способа управления в многоквартирном доме происходят в соответствии с требованиями Жилищного кодекса, то очень важно провести ее цивилизованно. Чаще всего при этом нарушается установленный Гражданским кодексом порядок выхода сторон из договора.
Одна из сторон, понятно, оспаривает факт принятия решения общего собрания. Жилищный кодекс не устанавливает иной процедуры определения легитимности решений общих собраний, кроме обращения в суд. Как показывает опыт, поход в прокуратуру не дает результата. Прокуроры всех заявителей отправляют в суды. Если стороны не достигли соглашения по данному вопросу, то судебное разбирательство неизбежно. Решение вопроса затягивается на многие месяцы, а в иных случаях, с учетом кассаций и апелляций, и на годы. Разумеется, собственники должны стремиться избегать подобных бесполезных для дома тяжб и находить внесудебные пути. Один из таких путей и был предложен на состоявшейся в ноябре 2009 года Всероссийской конференции «Замена управляющей компании и подрядных организаций многоквартирного дома».
Суть предложения – установить алгоритм смены компаний по соглашению сторон. Одна, сменяемая сторона, желает убедиться в достоверности результатов голосования на общем собрании, а вторая – в нечинении препятствий со стороны предшественницы в передаче дел.
Как уже было сказано, передача управления возможна только после окончания договорного срока для сменяемой организации, если не было других законных причин для досрочного прекращения договора с ней.
Подтвердить легитимность решения общего собрания можно и без суда, если каждый собственник лично уведомит руководителя сменяемой организации о выходе из договора управления путем подачи письменного уведомления. Таким образом, повышается ответственность каждого собственника за принятое на собрании решение. Кроме того, собственник при этом производит сверку своих платежей за жилищно-коммунальные услуги и получает справку об отсутствии задолженностей. Тут же решается вопрос о погашении задолженности, если она обнаруживается, или о возвращении излишне уплаченных сумм, если имели место переплаты. Выгода для всех сторон при таком подходе к смене организаций налицо.
Для сдающей дела организации важно провести все взаиморасчеты с жителями. Для собственника – убедиться в том, что с платежами за жилищно-коммунальные услуги у него все в порядке. Для принимающей дела организации – упростить вход в финансово-хозяйственную деятельность. Полученные в сдающей дела организации заверенные копии уведомлений о выходе из договора управления и справки об отсутствии задолженностей собственники сдают в бухгалтерию новой организации. При этом обе организации ведут раздельный учет «проголосовавших ногами» собственников, подсчитывая нарастающим итогом число «отметившихся».
Как только сдающая дела организация получит уведомления о выходе из договора от собственников, обладающих более 50 процентами голосов, это и будет подтверждением легитимности решения общего собрания. Разумеется, и новая организация ведет свой подсчет голосов и со своей стороны уведомляет сдающую дела организацию о получении копий уведомлений собственников помещений. Таким образом, исчезает предмет для спора о легитимности решения общего собрания.
И всем будет спокойно
Эта «технология» передачи дел решает целый ряд задач. Во-первых, все стороны убеждаются в истинности принятого решения. Во-вторых, начинаются практические процедуры по выходу собственников помещений из одних договорных отношений и вступлению в другие договорные отношения. При этом соблюдается право добровольности при оформлении нового договора управления. Собственники помещений могут или оформить его письменно, или не подписывать вообще. При этом они будут считаться вступившими в договорные отношения с новой управляющей организацией на основании решения, принятого на общем собрании – с утверждением собранием договора управления. Датой подписания договора будет считаться день его подписания первым собственником. Как минимум один договор является юридическим фактом вступления всех собственников помещений в многоквартирном доме в договорные отношения с управляющей организацией и датой начала договорного срока.
Для принимающей дела организации имеет смысл подписать договор управления только тогда, когда более половины собственников помещений уведомят ее о выходе из договорных отношений с прежней управляющей организацией. Иначе собственники могут затянуть процесс до бесконечности, и решение общего собрания может быть признано нереализованным. Сдающая дела организация имеет право доработать до конца договорного срока. Обе организации вправе договориться и о более раннем сроке сдачи дел и документов, заключив соглашение. Это соглашение тоже является элементом цивилизованного «развода».
Ну а как быть в случае, когда собственники ленятся или тянут с уведомлением сменяемой организации о выходе из договора управления домом? Тогда все ждут отстающих: и неделю, и две, и месяц, и два – до тех пор, пока не будут выполнены все условия. Если сроки процедуры выхода из договорных отношений, принятые на общем собрании, будут пропущены, старая организация получит право управлять домом в течение очередного договорного срока. А за это время, глядишь, она исправится и начнет работать так, что и расставаться с ней не захочется.