Полное погружение
Власти призывают собственников брать свои дома на самоуправление. Дело это не простое, и люди побаиваются, перекладывая заботы на дирекции единого заказчика. Хотя и ворчат, недовольные качеством их услуг. Впрочем, как показывает опыт, выстроить эффективную систему управления домом по силам даже одному жителю. Опытом самоуправления делится председатель ТСЖ ВСК «Перовская, 22, корпус 2» Сергей Шиянов.
ТСЖ – субмарина стоящая!
Из офицеров получаются неплохие управленцы, как это случилось с капитаном 1-го ранга запаса Сергеем Шияновым, который 21 год прослужил в подводном флоте.
Он возглавлял отдельный гарнизон на Камчатке. После увольнения в запас перебрался на сушу, применение себе нашел в сфере эксплуатации коммерческой недвижимости.
В 2004 году дебютировал в качестве председателя ТСЖ «Перовская, 22, корпус 2». А теперь уже сам проводит практические семинары на факультете повышения квалификации по управлению ЖКХ в Московском институте коммунального хозяйства и строительства.
Его нынешняя «субмарина» представляет собой многоквартирный 17-этажный трехподъездный дом серии П-44Т 2002 года постройки общей площадью 11 363 кв. м, с 6 лифтами, мусоропроводами, электрическими плитами.
Наниматели занимают пять квартир, половина жителей имеет единственное жилье, у остальных квартир за душой и чуть поболе…
Состав жителей очень пестрый. Здесь и переселенцы из снесенных пятиэтажек, и собственники. Кто-то покупал жилье на по-следние деньги, а у кого-то – это вторая или третья квартира.
В качестве возмещения льгот, получаемых жителями льготных категорий (единственного жилья), Городской центр жилищных субсидий перечисляет ТСЖ порядка 38 тыс. рублей в год. Субсидии на содержание общего имущества дома жителям единственного жилья в 2008 году составили 565 080 рублей.
Без поборов
С приходом Шиянова в правлении товарищества закрепилось основное правило работы: ни копейки целевых взносов, дом можно содержать образцово и на квартплату жителей. Это правило действует с 2004 года.
Тогда долг по квартплате составлял 1,2 млн рублей. Он был погашен в течение года без обращения ТСЖ в суд.
Около 1 млн рублей было потрачено на содержание и ремонт дома, его систем и на благоустройство территории без каких-либо дополнительных поборов. Появилось противоавтомобильное ограждение газонов, холлы первых этажей выложили плиткой, заменили деревянные двери мусорных камер на металлические. Установили систему видеонаблюдения – 17 камер, которая охватывает всю придомовую территорию и территорию у подъездов. Поставили ограждение автостоянки и автоматические шлагбаумы. Обустроили детскую площадку, восстановили защитное покрытие на воздуховодах. Все это сумели сделать за счет безаварийной эксплуатации, грамотной финансово-экономической деятельности правления.
Подчеркнем, стоимость обслуживания квадратного метра общей площади здесь такая же, как в ДЕЗе.
Ремонтируемся перманентно
Копить деньги на капремонт в нынешней ситуации бессмысленно и невыгодно, считает Шиянов. Лучше делать понемногу, но регулярно и в соответствии с нормативами.
Показательна в этом плане ситуация с ремонтом крыши. По нормативам мягкая кровля должна меняться каждые пять лет. В мае 2008 года ее проверяли, состояние – нормальное, но потом начались дожди, и она на глазах стала оголяться, подтекать, что могло навредить не только квартирам на 17-м этаже, но и машинному отделению лифтов.
Шиянов пригласил всех жителей последнего этажа на крышу. Пришли все, зафиксировали состояние. Начали проводить тендер. Выбрал оптимальное соотношение цены и качества: современные материалы с гарантией до 25 лет. И организацию опытную, согласную работать по приемлемым расценкам.
Все черновые подготовительные работы выполнили рабочие товарищества – сами разгружали машины, заносили материалы. В итоге ремонт одного квадратного метра обошелся в 468 рублей. Экономия, по подсчетам председателя ТСЖ, составила полмиллиона рублей. Платили за ремонт не сразу, а в четыре приема по 25 процентов в течение четырех месяцев. Так договорился Шиянов.
Качество работ контролировало ТСЖ, присматривали и сами жители. В октябре Шиянов обнаружил на крыше два небольших вздутия, подрядчики устранили брак бесплатно, потому что гарантия – год. После зимы обнаружился еще один квадратный дециметр вздутия – и это обещали устранить, так как именем своим дорожат.
Крышу сделали, межпанельные швы чуть что – ремонтируют сразу, систему дымоудаления поддерживают в рабочем состоянии. Регулярно меняют запорную арматуру на общедомовых коммуникациях. За 6 лет ни одной протечки или поломки – покупали все качественное, при малейшем подозрении на неисправность меняли. В доме на системах горячего и холодного водоснабжения случается по 2–3 аварии в месяц – и все из-за того, что жители устанавливают некачественную китайскую арматуру. А в местах общего пользования не было ни одной аварии.
Через 25 лет, естественно, встанет вопрос о капитальном ремонте дома, но надо будет лишь поменять трубы горячего и холодного водоснабжения и отопление. Все остальное сделано. Перманентно.
Кроме обязанностей управляющего, председателя ТСЖ, коменданта, Шиянов исполняет обязанности инженера по эксплуатации многоквартирного дома, аттестован и руководит эксплуатацией электрооборудования и тепловых сетей, профессионально контролирует эксплуатацию лицензированными организациями систем дымоудаления, противопожарной сигнализации и лифтового хозяйства. Это позволяет не привлекать специалистов со стороны, и значит, экономить средства жильцов.
Кроме ТСЖ, Шиянов работает в одной из строительных фирм, занимающейся капитальным ремонтом нежилых зданий, разбирается в материалах и ценах на работы. При тендере сразу отсекает слишком дешевые предложения, ориентируется на среднерыночную цену по Москве. Если предлагают что-то в полтора-два раза ниже, компания сразу вычеркивается из списка претендентов. Очевидно – низкое качество материалов и работы, а то и откровенное мошенничество. И так во всех вопросах – замена счетчиков, ремонт крыши и т. д. Ту же крышу можно было сделать и за миллион, и за полтора! Только за неумение выбрать подрядчика расплачиваться пришлось бы жителям.
Поставщики и подрядчик
Технарь по образованию и складу ума, он не слишком много внимания уделяет цветам и клумбам, украшению подъездов. Это не главное. Важно, чтобы в доме были вода, тепло, свет, чтобы был сухой подвал и целая крыша. А цветы приложатся.
При самостоятельном управлении многоквартирным домом обычно ТСЖ напрямую заключает договора с поставщиками коммунальных ресурсов и подрядчиками, которые выполняют часть работ по содержанию общего имущества и текущему капитальному ремонту.
Первый блок договоров – с поставщиками воды, тепла, электроэнергии, газа, если он есть в доме. Это поле занято монополистами, а с ними надо разговаривать на профессиональном языке. У Шиянова это получается. Отношения с МОЭКом, Мосводоканалом, Мосэнергосбытом у ТСЖ строятся на деловой конструктивной основе.
И хотя в ВАО и ЮВАО проводится эксперимент по демонополизации поставок электроэнергии, жители ТСЖ «Перовская, 22, корпус 2» в нем не участвуют. Не бегают по различным конторам и не выясняют, куда платить. ТСЖ само выбрало поставщика электроэнергии. Пока оставили так как есть, поскольку разницы между двумя поставщиками нет никакой. Но в будущем Шиянов не исключает возможности перехода к другому поставщику с более выгодными условиями.
Обуздает счетчик
В доме установили электронные датчики давления в системе отопления и горячей воды. Раскошелились на 45 тыс. рублей, но эти траты оправдывают себя – новое оборудование облегчает товариществу контроль над ОАО «МОЭК». Ведь зачастую давление скачет, и услуги предоставляются не того качества, какое нужно, а как это подтвердить? Теперь с помощью электроники можно получить и распечатать данные за любой день и предъявить претензии: будьте добры – верните наши денежки за некачественную работу. Поэтому вопросы с давлением снялись сами собой.
Несколько лет назад ТСЖ установило узел учета тепловой энергии и расплачивается с поставщиком за фактически потребленное тепло и горячую воду. Жители дома платят за отопление весь год равными долями. Разница идет на текущий ремонт и обслуживание дома. Так что узел учета Шиянов называет главным «экономистом» дома. Именно он помог ТСЖ в суперхолодную зиму не вылететь в трубу. Ведь если бы платили по нормативам, пришлось бы доплачивать «за мороз» около 300 тыс. рублей.
За установку узла учета и согласование ТСЖ выложило 200 тыс. рублей, а он отбил себя в первый же отопительный сезон. Почему установили за свой счет? Сейчас все счетчики являются собственностью МОЭКа, и их не отдают ТСЖ. Пытались и у Шиянова взять узел учета на свой баланс. Он ответил: «Это общее имущество дома, купленное на деньги жителей, поэтому ничего никому отдавать не будем».
Экономия падает в общий котел. Яркий пример – ремонт крыши летом 2008 года, который обошелся в полмиллиона рублей. Не было бы экономии, с каждой квартиры пришлось бы собрать по 3 тыс. рублей. Сделать это в июне-июле практически нереально. Все в отпусках и на дачах. «Да и надо проводить собрание – войсковую операцию, – смеется Шиянов. – А когда есть средства от экономии на отоплении, все гораздо проще».
В этом году ТСЖ за счет экономии по теплу планирует заменить и промыть элеваторные узлы, грязевики на системе отопления и горячего водоснабжения. Работы серьезные и дорогие – уйдет тысяч 200. Плюс к тому планируют косметический ремонт в подъездах со 2-го по 17-й этажи. На это, по подсчетам Шиянова, надо 2 млн рублей. Такой суммы за год не набрать, так что ремонт будут делать частями.
Изначально в доме были установлены однотарифные электросчетчики. Три года назад в ТСЖ установили двухтарифные приборы. Днем освещение мест общего пользования и работа электродвигателей лифтов стоит 2,11 руб. за КВт, а ночью – 53 копейки. Потратили на это 20 тыс. рублей, зато каждый месяц они экономят 6 тыс., так что окупились за 3 месяца и приносят чистую прибыль. В год экономия составляет 70–75 тыс. руб.
Сейчас товарищество собирается перепрограммировать электросчетчики на 3 тарифа. 1 кВт в пиковую зону с 10.00 до 17.00 и с 21.00 до 23.00 стоит не 2 рубля 11 копеек, а 1 рубль 78 копеек. На освещении в это время много не сэкономишь, а вот электродвигатели лифтов в это время школьники, студенты, пенсионеры и домохозяйки гоняют по полной программе.
Ожидается, что экономия от применения трехтарифных счетчиков составит 2000–3000 руб., а значит, окупятся они за 2 месяца.
Перевоспитали!
Техобслуживание и ремонт лифтов в ТСЖ осуществляет Мослифт. Организация была монополистом и часто допускала вольности – лифты простаивали по 2–3 дня, жители нередко застревали.
Когда рынок был демонополизирован, разговор пошел другой. Соседнее ТСЖ сменило подрядчика. Стоило Шиянову заикнуться в Мослифте о том, что он тоже уйдет, лифтовики заволновались. Остались те же люди, но ситуация изменилась на 180 градусов за один день.
И сейчас жители через председателя могут высказать свои претензии по работе лифта. В конце каждого месяца прораб приходит подписывать акт выполненных работ. И если в один из дней лифт стоял, а застрявшего жителя вызволяли больше положенного, то в этом случае работы ТСЖ оплачивало не в полном объеме.
Организация по вывозу мусора по два-три раза в месяц нарушала график. А контейнеры выходят на ул. Перовскую на первую линию домов. АТИ района наложила на ТСЖ административное взыскание. Стали разбираться, директор организации оправдывался, но детский лепет – машина сломалась, водитель заболел – не устроил ТСЖ. «Ваша организация не МОЭК и не Мосэнергосбыт, – отрезал Шиянов, – таких не мерено». И буквально за пару дней нашел другую организацию, дешевую и надежную. Работают два с половиной года на полном доверии и понимании.
В результате смены подрядчика ТСЖ удалось сэкономить 50 рублей на одном баке. В сутки – 150 рублей, умножаем на 365 дней, получается почти 55 тыс. рублей в год. Что это такое? На эти деньги можно 2,5 месяца вывозить весь мусор из дома.
До последнего времени Госпожнадзор требовал, чтобы системы дымоудаления и противопожарной автоматики ТСЖ обслуживала лицензированная организация. В противном случае следовали предписания, административные взыскания. В 2007 году с мая по октябрь представители такой вот лицензированной организации вообще не появлялись в доме. Шиянов сам проверял работоспособность системы фактическим пуском. Система была исправна, и организацию не беспокоили.
Но в ноябре представитель фирмы набрался наглости явиться с пачкой актов выполненных работ: «Сергей Александрович, подпиши!» Акты за май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь. Каждый стоит 12 тысяч рублей. Шиянов в ответ: «Тебя не было, ничего платить не буду!» Потом была переписка с генеральным директором фирмы, составили акт о том, что ее представители работу не выполняли. Как доказательство – отсутствие записей в журнале о ежемесячном проведении профилактических работ. В результате ТСЖ не заплатило организации за полгода ни копейки, сэкономив 72 тыс. рублей.
А через две недели Шиянов нашел другую фирму и заключил договор с ней. Но и с этой организацией пришлось проводить воспитательную работу. Председатель потребовал, чтобы проверки и работы осуществлялись в его присутствии. В первый раз представитель фирмы пришел, покрутился, оставил акт, потом прислали счет. Шиянов платить отказался. На следующий день все было сделано в лучшем виде, только после этого ТСЖ оплатило счет.
Представители компаний-провайдеров Интернета приходят в ТСЖ с удостоверением, получают ключи, но в свободный полет их не пускают.
Однажды они на чердаке оставили бутылки из-под пива, обертки от закусона, мусор. Шиянов все сфотографировал, послал по электронной почте генеральному директору, пришли – убрали.
Кадры широкого профиля
Взаимозаменяемость – общий принцип работы ТСЖ. Паспортист может, как бухгалтер, выдать любую справку. Дворники одновременно работают как плотники, маляры, кровельщики.
На сегодня в штате ТСЖ бухгалтер, паспортистка, два сантехника, два электрика, уборщица, дворник. Жители были недовольны качеством уборки иностранцами, и в этом году впервые взяли москвичку, жительницу района Перово.
В ТСЖ своя круглосуточная аварийно-диспетчерская служба. Сотрудники ТСЖ сами обеспечивают юридическую и финансово-экономическую деятельность товарищества, сами судятся. В других ТСЖ для этого зачастую нанимают специалистов.
На чем не экономить?
Управляя многоквартирным домом, надо думать на 5–6 лет вперед. А потому экономить на системах жизнеобеспечения, на подготовке к сезонной эксплуатации не стоит, убежден Шиянов. Не все собственники видят в этом свой интерес. Пришел в правление ТСЖ с жалобой житель, который уезжал на дачу с мая по октябрь. Показания квартирных счетчиков воды у него – ноль. А в июне идет большой расход воды по дому, поскольку работники ТСЖ промывают и чистят систему отопления до полного осветления воды. Для того чтобы и у этого жителя, в том числе, в течение ближайших лет не было проблем с теплом. За перерасход воды приходится платить сейчас, а результат будет виден через 5–6 лет. Иначе понадобятся колоссальные вложения в ту же систему отопления. Житель понял.
Получается, что в течение года на подготовке к зиме ТСЖ не экономит, а взять отрезок в десять лет – еще как!
Не экономит Шиянов на поверке контрольно-измерительных приборов, на проведении сложных работ по текущему и капитальному ремонту (промышленных альпинистах, ремонте кровли и т. д.), на безопасности.
За четыре года во двор завезли несколько КамАЗов земли. Жители сами высаживали цветы, деревья, кустарники.
Еще одна важная статья, на которой не стоит экономить, – бухгалтерия и паспортный учет. Обслуживание через ЕИРЦ бесплатно, а в ТСЖ – нет. Бухгалтеру и паспортистке надо платить зарплату, покупать программное обеспечение, бумагу. Но жители ТСЖ – за, все вопросы решаются в домашней обстановке, без очередей. Человек звонит по телефону, заказывает справку, копию финансового лицевого счета. Бухгалтер проверяет, нет ли долгов, печатает справку и опускает в почтовый ящик. В последнее время в ТСЖ все большую популярность приобретает получение справок через Интернет.
Общее имущество многоквартирного дома застраховано по программе льготного страхования правительства Москвы на случай повреждения, утраты, пожара, взрыва газа, аварии инженерных коммуникаций, противоправных действий третьих лиц, сильного ветра, смерча, шквала. Застрахованы конструктивные элементы дома и их отделка, внеквартирные инженерные коммуникации и оборудование, лифтовое оборудование, конструктивные элементы лифтовых шахт.
Кроме того, ТСЖ заключило договор страхования гражданской ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасных производственных объектов.
И пусть в месяц приходится платить 12 000 тыс. руб., но на этом экономить не стоит. В случае чего – ТСЖ гарантированы страховые выплаты.