За что нас не любят
К нам частенько обращаются председатели ТСЖ, особенно недавно созданных, и просят растолковать: с какими поставщиками и на какие услуги им заключать договора. Многие недоумевают, почему, куда бы они ни пришли, всюду сталкиваются с какими-то препятствиями. Пустяшное дело – подписание договора – оборачивается многомесячной морокой.
Хождение по мукам
Председатель ТСЖ «Староконюшенный, 41-1» Людмила Королева поделилась опытом:
– В течение двух лет не могу заключить договор с МОЭК. Дело в том, что ДЕЗ не хочет расторгать договор с этим поставщиком, а ГУ ИС района Арбат, в свою очередь, не расторгает договор с дирекцией, выставляет нам долговые ЕПД за тепло. Это несмотря на то, что жители уже год как платят за коммуналку на счет ТСЖ. Мало того, ДЕЗ подала на ТСЖ иск в суд, как на задолжника.
За электроэнергию до недавнего появления Русэнергосбыта отвечал исключительно Мосэнергосбыт. С этой организацией проблем у ТСЖ больше всего. С потреблением электроэнергии в квартирах вопросов не возникает, у каждого жителя заключен договор напрямую. Всех это устраивает: сколько счетчик накрутил, столько и заплати. Проблемы начинаются при перезаключении договора на электроснабжение мест общего пользования: подвалов, чердаков, лифтов. Опять же ДЕЗ района Арбат не передает ТСЖ документы по энергоснабжению, не расторгает договор с Мосэнергосбытом, несмотря на предписание прокуратуры, Ростехнадзора, считает себя нашей управляющей компанией, хотя мы давно уже ее не пускаем в дом. От нас поставщик требует оформить заново документы на присоединение мощности, хотя можно взять из ДЕЗа все документы и переписать договор с дирекции на ТСЖ. Выходит, если в доме ежегодно будет меняться управляющая организация, то нам всякий раз придется ходить на поклон к монополисту? Мы рады, что теперь на рынке две организации: отказали в одной, примет с распростертыми объятиями другая.
Следующая услуга – газоснабжение. С августа 2008 года вступили в силу Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденные Постановлением Правительства РФ
от 21.07.2008 г. № 549. По ним каждый житель заключил два договора: один с Мосрегионгазом на газоснабжение, другой с Мосгазом – на техническое обслуживание, по которому раз в год будет платить 235 рублей. Так удобно и жителям, и ТСЖ. Товарищество не несет ответственность за газопроводы, случись взрыв – отвечать будет Мосгаз.
Постановление будто специально написано для защиты интересов ТСЖ. У жителей повышается ответственность за квартирное газовое оборудование, ведь по договору технического обслуживания они обязуются обеспечить доступ в свою квартиру. Как раньше было: приходит организация в ТСЖ, требует обеспечить доступ в сто квартир. Председатель никогда этого не сможет сделать. А по этому индивидуальному договору организация сама договаривается с каждым жильцом об удобном времени осмотра, и житель в акте ставит подпись о том, что у него побывал специалист и проверил оборудование. Поставщик отвечает напрямую перед потребителем, так и должно быть.
Пожалуй, газовики – единственная коммунальная организация, которая не чинит препятствий товариществам.
Если бы не публикация в газете…
Председатель ТСЖ «Сколково» Анна Селина рассказала о своих злоключениях:
– Полгода не могла заключить договор с Мосводоканалом, не оказалось разрешения на водоотведение и канализование. То есть строители подключили водосчетчики без оформления нужных документов. Я прошла по всей цепочке строительных подрядчиков, пытаясь добыть бумажку, из-за которой мне отказывали в заключении договора – бесполезно! Рассказала о своей проблеме в «Квартирном ряде». На следующий день после публикации монополист сам нашел меня по телефону: приходите, пожалуйста, заключать договор, ваше разрешение готово.
Найти бы еще волшебную палочку для Мосэнергосбыта. Перезаключение договоров на ТСЖ у них называется сменой абонента. Представьте: дом тот же самый, мощности одни и те же, ничего не меняется, кроме названия юридического лица. Казалось бы, перепиши договор на основании старого пакета документов, оставшегося в Мосэнергосбыте от застройщика или дирекции – и все! Нет же, с нас требуют заново собрать пакет с такими документами, для оформления которых нужна специальная подготовка. Причем любая бумага, которая подписывается или согласовывается этой организацией, влечет за собой финансовые затраты. Даже вызов инспектора для опломбировки счетчиков. Сейчас Мосэнергосбыт навязывает ТСЖ дополнительные, крайне невыгодные соглашения. Раньше потери электричества во внутридомовых сетях включались в тариф для жителей. Теперь по этому соглашению их относят на общедомовые нужды и вешают на ТСЖ.
Конечно, можно разослать в ресурсоснабжающие организации письма с просьбой заключить договор и ждать, не перечисляя денег. Но, будь ТСЖ тысячу раз правым, ему в любой момент монополист может отключить электроэнергию или подать в суд.
Комментарий
Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев:
– У товариществ сформировались разные подходы к расчетам с коммунальщиками. Одни видят преимущества в прямых договорах с жителями, другие предпочитают действовать как юридическое лицо. Однако никаких преимуществ в договорах с юридическими лицами нет, есть только проблемы. Все судебные разбирательства и в Москве, и в регионах возникают из-за того, что в отношениях между потребителем и коммунальщиками появляется посредник – юридическое лицо, управляющая компания. Однако по Жилищному кодексу расчеты через управляющую организацию – лишь один из возможных вариантов расчетов. И для ТСЖ и ЖСК он самый неудобный. Собственникам квартир, нежилых помещений выгоднее рассчитываться напрямую, ведь действующее законодательство хорошо защищает граждан в суде и по Закону о защите прав потребителей, и по Гражданскому кодексу. И абсолютно не защищает их права в арбитражном суде, куда ТСЖ пойдет от имени юридического лица.
Многие объединения пришли к выводу, что их устраивают индивидуальные расчеты. Перейти на них тяжело, но в Москве ситуация, на мой взгляд, идеальная. Распоряжение мэра Москвы № 1032, вышедшее в 1997 году, дает гражданам, проживающим в домах ЖСК и ТСЖ, право выбора: заключать ли им договора через юридическое лицо или идти на индивидуальные расчеты за коммунальные услуги и рассчитываться по ставке правительства Москвы, установленным для населения.
Распоряжение касается расчетов за тепло и горячую воду, но ведь его можно применить и по остальным видам услуг. В других регионах таких актов крайне мало, люди лишены права выбора. Если бы оно им было предоставлено федеральными законами по всем видам услуг, то проблем бы не возникало. Конечно, поставщикам не очень хочется менять сложившуюся схему. Им-то как раз выгоден договор с юридическим лицом. Что можно предпринять, если очень хочется перейти на прямые расчеты? Это законное право любого гражданина на свободу заключения договора, прописанное в Гражданском кодексе. На общем собрании нужно принять решение об изменении порядка заключения договоров и внесения платежей, и затем идти с предложением к поставщику. В МОЭКе можно сослаться на распоряжение мэра Москвы. В Мосводоканале вам, к сожалению, предъявить нечего, кроме своего гражданского права на выбор. Значит, только в суд с решением общего собрания. Или добиваться аналогичного решения правительства Москвы, которое бы распространялось на все услуги. Прецеденты есть. В Сочи по решению мэра все платежи за коммуналку вносятся гражданами индивидуально. Неважно, есть счетчик в квартире или нет.
Хотелось бы, чтобы и с Мосводоканалом этот вопрос был урегулирован точно так же, как с МОЭК и газовиками. Однако МОЭК при наличии распоряжения мэра Москвы и законного права выбора у граждан умалчивает об этом документе и навязывает коллективные договора. ТСЖ должно заниматься уставной деятельностью – обеспечивать содержание общего имущества, а не предоставлять коммунальные услуги.
Андрей Чечин, заместитель руководителя ГУ ИС г. Москвы:
– Что касается упреков в адрес ГУ ИС районов. Надо понимать, что ЕИРЦ – кассир, работающий по договору с управляющей компанией и по договору выполняющий ее поручения. Самостоятельно он никаких решений не принимает. Безусловно, после того как созданное ТСЖ передает уведомление в ГУ ИС с просьбой расторгнуть договор с дирекцией в связи с созданием ТСЖ, и передать документацию для самостоятельного ведения паспортного учета, ГУ ИС обязан это сделать по существующему регламенту. Решение принимает руководитель инженерной службы района. Не хочет – посылайте на его имя письмо с уведомлением, в котором предупредите, что обратитесь в суд.
Возникает много вопросов по взаимоотношениям с поставщиками услуг. По Жилищному кодексу все договора на любые услуги в доме должны заключаться через управляющую компанию: будь это ТСЖ или коммерческая организация. Если собственники выбрали способ управления управляющей компанией или ТСЖ, то ни одна организация не должна иметь прямых договоров с собственниками. По закону они поручают ТСЖ или сторонней компании от своего имени заключать договора на предоставление услуг. Конечно, ТСЖ, ЖСК и ЖК по сути являются потребительскими кооперативами, но их специфика не учитывается. Отношение к ним со стороны монополистов такое же, как к любому юридическому лицу. Но если жителям дать возможность самостоятельно заключать договора, зачем тогда нужны ТСЖ? Самые ушлые тут же поймут выгоду платить только за коммуналку и не платить за содержание и текущий ремонт общего имущества. Председатель ТСЖ будет бессилен что-то сделать, должник запрется от него и все. Возникает вопрос целесообразности прямых расчетов. Собственники создают объединение не для того, чтобы самостоятельно вступать в какие-то взаимоотношения с поставщиками. Зачем это рядовому жителю?
Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации:
– Коммунальные услуги абсолютно не нужны жилищным объединениям. Это обязаловка придумана монополистами для того, чтобы получать деньги, ничего не делая. Есть собственник, на которого навешали больше обязанностей, чем прав. И есть потребитель, у которого кое-какие права имеются. Действительность такова, что монополисты одержали победу и заставили управляющие компании быть крайними в этих расчетах. Сложилась порочная практика приоритета коммунальщиков. Даже ТСЖ считают: первым делом надо расплатиться за коммуналку, а то, что останется, пустить на содержание дома. А если денег не хватит? Управляющая компания должна собрать деньги и передать их монополистам на блюдечке с голубой каемочкой, а сама довольствоваться жалкими остатками. Ведь задолжников по воле поставщиков коммуналки тоже «повесили» на УК. В этой связи пример газовиков достоин подражания. Постановление правительства РФ от 21.07.2008 г. № 549 касается только их сферы. Но бились они за всю коммуналку: нельзя гробить управляющие компании, которые в этих условиях могут выжить только за счет какой-то аферы либо обанкротиться.