Вам нужен спец – семи пядей во лбу!
Профессор Королевского технологического института из Стокгольма Ханс Маттссон убежден: шведская система учета недвижимости и управления собственностью – самая совершенная в мире.
Поставьте лошадь на место
– Г-н Маттссон, у нас взят курс на создание товариществ собственников жилья. Это первично. Все остальное – потом. Правильно ли это?
– То есть, телега едет впереди лошади? Правильнее так: сначала создается управляемый объект и выясняется, чем управлять, потом образуется объединение собственников с уставом, соответствующим целям управления, а затем следует долговременная работа объединения собственников.
Конечно, можно изменить порядок и начать с создания объединения собственников, а затем ограничить зону их ответственности. Это большая проблема, которая заключается в том, что члены такого объединения не будут до конца уверены, чем же они будут управлять.
– Кто, по-вашему, должен заниматься формированием объекта недвижимости?
– Специалист по формированию объектов недвижимости, по-английски real property formator: это название профессии, где задача работников состоит в изменении права собственности на объекты недвижимости. Перевод земли и зданий в совместную собственность, а также создание объединений для управления ими.
Такой работник также мог бы выполнять функции по оформлению права собственности на частные квартиры, по формированию и переформированию объектов земельной собственности, оформлению прав на объекты инфраструктуры и т.д. Замечу, что эта профессия существует в Дании (земельный инспектор), Финляндии (кадастровый инженер) и Швеции (землеустроитель). Однако их полномочия имеют некоторые различия в зависимости от страны, в которой работает специалист.
– В любом случае, такие полномочия предполагают наличие высокой квалификации…
– Безусловно! Прежде всего, необходимо академическое образование. Эти люди должны понимать процесс обособления собственности, а также иметь навыки в топографии, фотограмметрии, геодезии и строительных технологиях. Также необходимы глубокие познания в работе органов власти и городском планировании (право, государственное управление и городское планирование), в строительстве зданий. Однако самая важная область знаний – это право собственности (гражданское право, земельное право, жилищное право, закон о регистрации собственности, закон о создании объединений собственников, закон об инфраструктуре, правила ареста имущества и т.д.). Кроме того, нужно обладать умением определять доли, например, между квартирами и помещениями, участвующими в одном и том же объединении собственников. Экономика и вопросы налогообложения также важны, поскольку нельзя исключить, что в ходе создания объединений собственников не будут затрагиваться подобные вопросы. Эти люди должны владеть и вопросами принудительного управления и экспроприации собственности.
Навык совместного управления
– Где ТСЖ, там и проблемы. Такое утверждение можно часто услышать у нас…
– В России нет навыка совместного управления, это порождает конфликты. Кроме того, принятые законы часто противоречат друг другу. Жилищный кодекс, который предусматривает возможность решения различных вопросов путем голосования, противоречит Гражданскому кодексу, который гласит, что для проведения каких-либо преобразований объекта недвижимости необходимо общее согласие всех собственников. Кроме того, по Российской Конституции никого нельзя заставить стать членом какого-либо объединения.
– Разве плохо, если собственник сам решает: вступать ему в ТСЖ или нет?
– Для внешнего наблюдателя ответ на этот вопрос очевиден: тот, кто обладает правом собственности на квартиру, обязательно должен быть связан с каким-либо объединением, которое управляет совместной собственностью. Если Конституция или другие законы препятствуют этому, необходимо искать другие решения. К примеру, в Швеции членство в объединении собственников является обязательным.
Если собственник квартиры не желает вступать в объединение и его нельзя заставить сделать это, то он может иметь своего представителя (доверенное лицо). Другой вариант: муниципалитет может представлять его интересы. Третий: его право остается неохраняемым, поскольку он не заинтересован в использовании этого права.
– Как у вас строится внутренняя работа в объединении?
– В Швеции создание объединения происходит под руководством того же самого специалиста, который оформлял совместную собственность. Объединение должно иметь устав, поскольку оно должно стать юридическим лицом, чтобы заключать договоры.
Избирается также правление, на которое возлагается ответственность сразу же после того, как вступает в силу решение о создании совместной собственности. Очень важно сразу зарегистрировать объединение как юридическое лицо, чтобы не было задержек в работе по управлению объединением. Заявление на регистрацию подается специалистом по формированию недвижимости: он отсылает устав в соответствующую организацию на регистрацию.
А как проверить?
– Общие собрания проводятся?
– В уставе определено, что собрания должны проводиться ежегодно с тем, чтобы члены объединения могли оказывать влияние на работу объединения, призывать к ответственности правление и решать, кто может стать членом объединения. Голосование и принятие решений по экономическим вопросам основаны на размере доли участия. Но ни одно лицо, имеющее право голоса, не может получить более 20% голосов, тем самым защищаются интересы меньшинства.
– Как работает правление?
– Двухлетний срок полномочий может быть приемлемым вариантом. Причем половина членов правления меняется каждый год. Таким образом, не будет полной смены правления одновременно и, следовательно, не будет ощущаться недостатка компетентности. В Швеции членам правления не обязательно быть членами объединения собственников. И при необходимости член семьи собственника квартиры может стать членом правления, не являясь членом объединения собственников. Юридическое лицо, однако, не может стать членом правления, даже если является собственником. Напротив, членом правления может стать человек, принятый на работу юридическим лицом.
– Как проверяется деятельность правления?
– Чтобы правление чувствовало свою ответственность, его члены лично отвечают за управление объединением.
Правление принимает решение о том, кто будет иметь право подписи как юридическое лицо. Обычно это два члена правления. Наем предпринимателей и привлечение рабочей силы – типичные ситуации, когда заключается соглашение от имени объединения.
На правление наложена финансовая ответственность. Всегда есть риск того, что не удастся избрать всех устраивающее правление или что оно не будет эффективно выполнять свои функции. В этом случае для членов объединения должна быть предусмотрена возможность обратиться в специальный орган, который назначит управляющего. Такой управляющий будет нести профессиональную ответственность за управление объединением, а его работа будет оплачиваться за счет членов объединения.
– Конфликты в ваших объединениях случаются?
– Несмотря на то, что устав объединения составлен таким образом, что исключает всякие конфликты, а спорные вопросы решаются путем голосования, все же иногда возникают неразрешимые ситуации. Небольшие конфликты, как, например, мешающее работе правления поведение какого-нибудь члена объединения, разрешаются путем беседы. Задолженности по платежам до определенной суммы могут закончиться штрафом, а сверх этой суммы – рассматриваются финансовой инспекцией.