Новостройка: школа выживания!
Поначалу председатель ТСЖ «Сколково» Анна Селина попросилась на «круглый стол» послушать, а сама советы людям начала давать такие, что эксперты ахнули. Оказалось, что, помимо председательства в своем товариществе, она работает управляющей в новостройке на ул. Толбухина, 13. По просьбе собственников вытаскивает этот несчастный дом из лужи. Как – она сама расскажет.
Этому дому не повезло. Да, у него, как и у всякой новостройки, есть инвестор, у инвестора – заказчик, а у заказчика, в свою очередь, генподрядчик. Обычно это трио поет в унисон. Но в данном случае все они переругались между собой. У инвестора, а это ОАО ВИЛС – Всероссийский институт легких сплавов, подписан контракт с правительством Москвы на застройку всего района. Руководство меняется, контракт остается. Но новое начальство уже не хочет строить с прежними партнерами, оно подыскало других. Правительство Москвы в замене отказывает. Тогда ВИЛС перестал инвестировать своих подрядчиков. С этого момента и началось. Каждому из подрядчиков, а их было много, он что-то недоплатил. В итоге…
Тренажер для новоселов
Дом, вернее его жилую часть ввели в эксплуатацию. Людей начали заселять, правда, при условии, что ремонт в их квартирах будет делать заказчик. А лифты не работали. И это в строении, где 18 этажей. Не подключено постоянное электроснабжение. При этом Мосстройнадзор выдал заключение о том, что все московские градостроительные нормы (МГСН) соблюдены. На основании этого документа вышло распоряжение префекта о вводе дома в эксплуатацию. Правда, строители написали гарантийные письма, в которых пообещали запустить лифты в феврале прошлого года. Но обманули. Целый год новоселы тренировались, штурмовали свою высотку. Представляете, каково было жильцам верхних этажей!
Об всем я рассказала на Координационном совете по развитию самоуправления в жилищной сфере при правительстве Москвы. Это был крик души. Скорая помощь приезжала по вызову, но врачи отказывались спускать на носилках больного с 18-го этажа. Меня услышали. Но лифты заработали только с января нынешнего года.
Лифты – еще не все, чего не оказалось в доме. Не выполнено благоустройство территории. Без этого дом не может быть сдан, потому что благоустройство – это неотъемлемая часть проекта. Мы сами поменяли двери, поставили мусорные урны, установили ограждения, сделали детскую площадку.
По замкнутому кругу
В Энергосбыте для переоформления договора потребовали с меня бумагу, подтверждающую, что ТСЖ – собственник дома. Объясняю: ТСЖ не является собственником дома, ТСЖ – это способ управления. Не понимают. Теперь я уверена, что Жилищный кодекс РФ придумали только для тех, кто создает товарищества. Всем остальным не интересно то, что в нем написано. И наши документы для них – не документы. Любая справка только за деньги.
Выясняется, что индивидуальный тепловой пункт не сдан электрикам. Тепло в дом подает ВИЛС, у него своя котельная. Но договора на теплоснабжение нет, потому что не хватает целого списка документов.
Не был подписан договор и на водоснабжение, и Мосводоканал в декабре прошлого года прислал предписание на отключение воды. Полгода собирала документы, необходимые для заключения договора. Все собрала, не хватало одной бумажки, но она самая главная. Это разрешение на водоотведение и канализацию. Без этого разрешения в доме могут в любой момент отключить воду. Спрашиваю в Мосводоканале, что надо сделать? Писать письмо на получение этого разрешения.
ВИЛС письмо писать отказывается: договор с Мосводоканалом должен заключать заказчик во время строительства. К нему должны быть приложены все документы, и лишь затем выдается разрешение. Спрашиваю, что мешает? Районные сети должны принять работы по этому дому, подписать акт, передать в Мосводоканал. На основании акта там и выдают «главную бумагу». Но районные сети не подписывают акт, потому что подрядчики, которые прокладывали трубы, не отдали исполнительную документацию. Бегу к ним: отдайте исполнительную документацию на двенадцать метров трубы, которую вы проложили. Не отдадим, говорят мне. Нам генподрядчик не оплатил 420 тысяч рублей. Куда мне теперь идти?
К какому бы подрядчику я ни пришла, везде оказывается, что им не оплатил работы генподрядчик. Почему сегодня ТСЖ должно бегать и вышибать с кого-то деньги и документацию?
Замкнутый круг. Моя цель – обеспечить людей водой. Но Мосводоканал отказывается заключить договор. Я пробежала длинный путь и поняла – так проблему не решить. И 420 тысяч рублей за генподрядчика ТСЖ оплачивать не будет.
Все же мы нашли выход. Подали на Мосводоканал в суд иск об обязании заключить с нами договор. Таким образом, я себя подстраховала. Дому не смогут отключить воду из-за того, что нет договора. Наоборот, ТСЖ хочет его подписать, даже в суд за помощью обратилось. Мосводоканал теперь дает нам воду бесплатно. Договор-то не подписан, а без него деньги с нас брать не имеют права.
Тот же Мосводоканал умудрился зарегистрировать узел учета воды без своего же разрешения на водоотведение. Если нет разрешения, как вы вообще туда воду провели? Хочу прийти туда перед судом и сказать: слушайте, я хочу заплатить вам деньги, но не могу этого сделать, потому что не хватает бумажки, которую мне не дали строители. Разве для этого создаются ТСЖ?
В доме 14 городских квартир, предоставленных очередникам. Но никто от города не пришел и не принял их. А ведь в квартирах проводка проведена поверх обоев. Наниматели – бабушки, дедушки, в числе которых есть и ветераны Великой Отечественной войны, приходят не к собственнику своих площадей, а ко мне. И жалуются: не хватает куска линолеума, не работает плита, и провода какие-то повсюду. А ведь квартиры для них сдали с отделкой. Но никто эти квартиры у строителей не принял, не предъявил претензии к качеству отделки. Тем не менее, с ними уже заключили договоры соцнайма, они могут получить регистрацию. ТСЖ им должно переделывать ремонт?
ВИЛС, который продавал квартиры, не выдает людям акты передачи квартир. Дом считается недостроенным, потому что Госкомиссии сдана только жилая часть, нежилые помещения не приняты. И правительство Москвы не может подписать ВИЛСу акт частичной реализации. Люди не могут получить свидетельства на право собственности, зарегистрироваться, до тех пор пока в Федеральную регистрационную службу не будет передан пакет документов на дом.
Мы и здесь нашли выход. Все собственники дома подали в суд иски о признании права собственности на квартиры. По судебному решению Федеральная регистрационная служба может выдать свидетельства.
В идеале
Надо установить для застройщика срок, в течение которого он обязан выдать людям свидетельства о праве собственности. Но их Федеральная регистрационная служба выдаст только в том случае, если инвестор принесет пакет документов на весь дом. А он не несет, потому что нежилые помещения не сданы в эксплуатацию.
Так вот в эксплуатацию дом должен сдаваться только тогда, когда собран весь пакет документов. Без всяких гарантийных писем. Прежде чем префект выпускает распоряжение о приемке дома, а Мосгосстройнадзор выдает заключение, кто-то из них должен этот пакет увидеть.
И где бы прописать, что ресурсоснабжающие организации должны без мороки переоформлять договора от заказчика на ТСЖ на основании того, что оно стало управляющей компанией. Ведь для решения проблемы достаточно распоряжения московского правительства.
Заказчик должен заключить договора с ресурсоснабжающими организациями, и дом должен обслуживаться еще до заселения.