Давайте ТСЖить дружно!
В Гостином дворе недавно прошла конференция «ТСЖ без конфликтов», организованная нашей редакцией. Удивительное дело!
При всех многочисленных упреках в адрес исполнительной власти именно ее представители-докладчики оказались наиболее востребованными у аудитории. Они достойно «держали оборону», отвечая на пристрастные вопросы во время конференции. А после – со всех сторон окруженные людьми, кто час, а кто и больше, что-то разъясняли, в чем-то убеждали жилищных активистов. Вывод простой: какой бы заманчивой ни была прописанная в законах «самостийность» товариществ, все они нуждаются в поддержке власти, в таком вот диалоге «с глазу на глаз». Решено! Встреча — не последняя. Нашим читателям мы предлагаем почитать, о чем шла речь.
Где тонко, там и рвется
Руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Виталий Акимкин:
– Реформа ЖКХ, по сути, – это переход от старой, отжившей системы управления многоквартирными домами к новой, основанной на требованиях Жилищного кодекса РФ. Одна из ее целей – создание условий для формирования рынка жилищно-коммунальных услуг.
Теперь на рынке ЖКХ присутствуют два субъекта: собственник – заказчик услуг, управляющая, подрядная организация – производитель услуг. Но есть и третий участник – исполнительные органы власти, которые обязаны регулировать отношения между этими двумя субъектами на основании законов, постановлений и обеспечивать контроль за их выполнением.
В ходе этой работы и возникают проблемы. Бесплатная приватизация привела к тому, что граждане пока еще не почувствовали себя полноценными собственниками. Многие так и думают: раз государство «за так» жилье отдало, то должно эту собственность и обслуживать. Жилищный кодекс РФ установил, что содержание, управление многоквартирными домами – задача собственников. От того, как они ее решат, будет зависеть и техническое состояние их жилья. Иными словами, государство уходит на второй план, становится контролером законности взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями.
С момента выхода первого закона о товариществах собственников жилья, отмененного затем Жилищным кодексом РФ, прошло почти двенадцать лет, но ответственность собственников за жилье мало изменилась. На этой почве возникают конфликтные ситуации, при которых собственники полагаются не на себя, а на государство. Зачем им создавать ТСЖ? В результате инициативную группу – островок сознательности – часть жителей поддерживает, другая же относится к ней негативно: мы не хотим ТСЖ. Просто потому, что не хотим, или боимся, или не желаем участвовать в управлении домом.
Нередко конфликты возникают после того, как ТСЖ создано, зарегистрировано и пытается получить дом в управление. ДЕЗы, привыкшие управлять домами, не желают иметь над собой какого-либо дополнительного контролера в лице ТСЖ. Поэтому под разными предлогами отказываются передавать техническую документацию, чинят препятствия. Бывает и так, что ТСЖ создается недобросовестными лицами, дирекции видят это и, не желая выпускать ситуацию из-под контроля, затягивают передачу дома в управление.
Конфликты нередки между правлением и собственниками из-за размера платы за услуги по управлению, по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которая должна утверждаться на общем собрании членов ТСЖ. Но то ли общие собрания не проводятся, то ли проводятся, но с нарушениями. Тогда появляются не согласные, высказывают свою неудовлетворенность, отказываются платить.
Не всем товариществам удается гладко выстроить отношения с подрядными и ресурсоснабжающими организациями. Проблема заключается в том, что им предъявляют более жесткие, завышенные требования, чем ДЕЗам. Внешний конфликт перетекает во внутренний. Жители не понимают, почему дом плохо обслуживают, и во всем обвиняют правление. Причина – в изъянах правовых отношений товарищества с поставщиками услуг.
Безусловно, правовая основа системы управления многоквартирными домами нуждается в совершенствовании. Где тонко, там и рвется. Если в разных домах то и дело возникают конфликты по схожим поводам, то это сигнал к тому, что жилищное законодательство, как федеральное, так и московское, нуждается в изменениях.
Арбитр поможет
Заместитель префекта ЮЗАО Александр Картышов:
– Город всегда содействовал развитию самоуправления в жилищной сфере в форме и территориальных общин, и домкомов, и ТСЖ у нас не вчера появились. Эта позиция исполнительной власти остается неизменной. Другое дело, что раньше это содействие больше напоминало воспитательную работу. Теперь ответственность за собственность, общее имущество дома лежит на собственнике. Уже по закону. И мы его исполняем.
К сожалению, сдерживает инерция предшествующих лет. Люди думают, что кто-то их имуществом распорядится. Причем в их интересах. Но иллюзии уходят, и собственники начинают понимать, что лучше их это имущество никто не сможет ни сберечь, ни использовать, ни эксплуатировать. Но почему же при этом возникают конфликты?
Запоздало получаем полную и сбалансированную нормативную базу, подзаконные документы. И вопрос их совершенствования, развития остается актуальным. Однако корень большинства конфликтов кроется в людской психологии.
Это инертность и стереотипы. Законодательная база изменилась, люди же в большинстве своем – нет. В технологический процесс управления домом ввели новый элемент – человеческий фактор, собственника. Значит, начали проявляться все присущие этому фактору аспекты, с которыми раньше, при административной системе управления, даже не помышляли. К примеру, доверие или недоверие друг к другу.
Уже выносят приговор
Председатель Межрегиональной организации объединений домовладельцев Герман Ломтев:
– Убежден, что для ТСЖ страшны конфликты внешние, их навязывают своим бездействием федеральные структуры. Взять, к примеру, ситуацию с описанием общего имущества. Его могут делать сами собственники. А форму учета и порядок определения состава общего имущества должно было разработать Минэкономразвития еще к 1 октября прошлого года. В декабре его представители заявили о том, что это поручение выполнить нельзя, и министерство освободили от этой обязанности.
Москва своими силами, своими законодательными актами спасла положение на своей территории. Но ведь в любой момент федералы могут сказать, что все столичные инициативы – фикция, самодеятельность. Поэтому совместными усилиями московских властей и жилищной общественности надо достучаться до федеральных ведомств. Иначе нарушаются имущественные права граждан, им не дают возможности реализовать свои права как внутри своего дома, так и на земельном участке.
Предыдущий год был странным. Сначала на заседании Госсовета в Казани президент РФ поручил создать условия для развития ТСЖ. И вдруг, спустя какое-то время, из уст представителей Минрегиона зазвучала другая «песня» – ТСЖ не смогут управлять своими домами, они не очень компетентны. Иными словами, с ТСЖ пора заканчивать?
Именно поэтому надо цепляться за те права, которые у товариществ уже есть, и делом доказывать, что это неправильный подход, что он противоречит президентскому поручению.
Даже на этапе создания ТСЖ, когда всем понятно, что через эту организационно-правовую форму собственники могут наиболее эффективно влиять на управление своим имуществом, все равно возникают разногласия. Нужно или не нужно создавать ТСЖ? А кого же мы выбираем в правление? Часто возникают ситуации, когда собственники имеют разные интересы, взгляды по поводу того, кто будет его возглавлять. Отсутствие единой позиции не дает сформировать полноценное правление. Такие конфликты преодолимы, но не все знают, как.
Постановлением правительства Москвы от 22 мая 2007 г. № 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007–2009 годы и задании на 2010 год» созданы городская и окружные комиссии по содействию выполнению решений собраний собственников многоквартирных домов. Расскажу о практике работы такой комиссии в префектуре ЮЗАО, председателем которой являюсь.
Ситуации приходится разбирать разные. Скажем, примерно половина собственников дома имеют разное представление о том, кто должен возглавить правление. Но сами стороны договориться между собой не могут, они хотят получить от кого-либо помощь, от арбитра извне. Вот здесь такая комиссия оказывается кстати. Ее задача – максимально учесть интересы всех сторон. К примеру, увеличить число членов правления с представительством всех участников конфликта.
Порой к человеческому фактору добавляется экономическая составляющая. Кто будет управлять домом, по каким тарифам? Часто коммерческие структуры берут новостройку в управление, устанавливают далеко не маленькие ставки за содержание и эксплуатацию. Для них это источник дохода. Они не хотят его отдавать, а собственники полагают, что смогут эксплуатировать дом гораздо эффективнее и дешевле.
В городе в основном домами управляют ДЕЗы, причем выбранные самими собственниками. Это не так и плохо, поскольку все знают, как они эксплуатируют дом. Другое дело, не всех удовлетворяет качество их услуг. Собственники вправе поменять управляющую организацию. Но, как правило, процесс передачи документации затягивается. С помощью комиссии это происходит куда оперативнее.
Но не всегда уходят от дирекций, порой наоборот – желают вернуться к ним. Комиссии приходилось помогать и в таких случаях. Если бы не административный ресурс, то в домах 23, корп. 1 на ул. Введенского и 14, корп. 2 на ул. Волгина процесс перехода мог бы затянуться. А по закону в ситуации, когда решение общего собрания осталось нереализованным, путь один – на конкурс.
Приходится регулировать конфликты между ТСЖ и ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Приведу пример. ТСЖ ВСК захотело взять дом в управление, заключило договор с Мосводоканалом. Но после принятия Жилищного кодекса РФ на собрании решили уйти в дирекцию – на какое-то время, чтобы подучиться. ДЕЗ Мосводоканалу платила исправно, но там в общей сумме долю этого ТСЖ не увидели и начали предъявлять претензии товариществу по заключенному им договору. Комиссия обязала ресурсоснабжающую организацию провести сверку, освободить собственников от необоснованных претензий.
Создание комиссий говорит о дальновидности столичного правительства. Ведь делается это прежде всего для содействия передачи домов в управление, для безопасности проживания граждан. Подчеркну лишь, что комиссии не являются судами, истиной в последней инстанции, если их помощи оказывается недостаточно, то у собственников есть право обратиться в суд.
Есть кому подставить плечо
Председатель правления Союза жилищных организаций г. Москвы Константин Крохин:
– На мой взгляд, в процессе создания и деятельности ТСЖ могут возникать конфликты при столкновении противоречивых интересов, как правило, экономических. Других причин, по идее, быть не должно. Встречается эмоционально-личностное неприятие: не нравится председатель правления, процедура ведения собрания. Это легко преодолевается путем соблюдения самой процедуры и налаживанием нормального диалога.
По моему убеждению, такая форма управления, как ТСЖ, разрешает экономические противоречия лучше всего. Это – некоммерческая организация, исполнительный орган, является коллегиальным, его состав определяется собранием, соблюдение процедур позволяет предотвратить основную массу эмоциональных конфликтов. Если кто-то недоволен председателем, то может выдвинуть себя или другого «хорошего». Причем демократическим способом, простым большинством. Главное, чтобы люди научились общаться в своем доме на человеческом языке.
Наиболее опасны конфликты, основанные на противоречивых экономических интересах. Но и они преодолимы. Приведу пример. В доме создается ТСЖ, владельцы нежилых помещений относятся к нему настороженно. Боятся, что придет непонятная власть и неизвестно что будет творить. Это массовое заблуждение.
Или другой случай. В доме смешанной собственности наниматели боятся, что собственники взвинтят тариф, а собственники боятся, что наниматели не будут платить. Хотя и те, и другие заблуждаются. Собственникам невыгодно завышать тариф, потому что люди они не сумасшедшие и хотят платить по обоснованным ценам. Граждане не считают владельцев нежилых помещений врагами, не пытаются вымести с территории. В этих помещениях открыты магазины шаговой доступности, парикмахерские, химчистки. Для жителей – это дополнительный комфорт и доступность услуг.
Если люди научились между собой конструктивно взаимодействовать, то реализация способа управления ТСЖ приводит к снижению тарифов для всех, ликвидации конфликтных ситуаций, связанных с установкой дополнительного оборудования, парковкой автомобилей на придомовой территории. Люди получают вместе с товариществом «пакет» дополнительных возможностей: демократический механизм выборности органов управления, который делает управление эффективным, появляется основа для развития дома – выбор видов благоустройства, качества, стоимости, а в домах старой застройки – накопление средств на капремонт, контроль за проведением и качеством работ.
Чаще экономические конфликты возникают между управляющей компанией и жителями. Если ДЕЗ для них – организация проверенная, все знают, чего от нее ожидать и чего ожидать не приходится, то другое дело – коммерческие структуры. Тяжбы с ними нередки в домах-новостройках. Застройщики не всегда соблюдают действующее законодательство, завышают тарифы. Нарушают права собственников: не пропускают их в жилые помещения, ограничивают пользование общим имуществом, сдают в аренду лифты коммерческим структурам.
Такие ситуации очень трудно преодолевать. Правоохранительная система не готова к ним, обращения в милицию, прокуратуру заканчиваются тем, что людей отправляют в суд. И это может длиться годами. Получается, что граждане вынуждены либо подчиняться, либо бороться. Большую роль в разрешении таких конфликтов играет позиция исполнительных органов власти. Окружные комиссии по содействию выполнению решений собраний собственников многоквартирных домов – оружие эффективное. Многие конфликты разрешаются именно там. Как правило, «плохие» управляющие компании не позволяют себе вольности при таком внимании органов власти.
Помогают и обращения в наш Союз. Приведу пример. Конфликт собственников с управляющей компанией застройщика удалось решить, разъяснив ее руководству, что тарифы не должны превышать федеральный стандарт. На рынке есть управляющие компании, которые реагируют на общественность, на жалобы, стараются оказывать услуги добросовестно, и постепенно их будет все больше.
Но на сегодня при разрешении конфликтов в жилищных объединениях нельзя обойтись без помощи органов исполнительной власти. Когда за столом переговоров стороны вырабатывают приемлемые и конструктивные решения, это приводит к положительному результату.
И ДЕЗ бежит за ТСЖ!
Начальник управления развития ЖКХиБ Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы Евгений Хромушин:
– Москва предоставила право жилищным объединениям самостоятельно получать субсидии для текущего ремонта и обслуживания общего имущества в многоквартирных домах. Это беспрецедентный шаг. Пришлось войти в очень сложные противоречия с федеральным законодательством – оно не предусматривает такое понятие, как субсидирование. Однако установленный городом порядок по оформлению субсидий вызвал много нареканий от жилищных объединений. С начала нынешнего года по этому поводу было проведено более 130 семинаров, 300 встреч, но вопрос этот по-прежнему остается острым.
Мы столкнулись с тем, что огромное количество жилищных объединений, в основном ЖСК, не хотят самостоятельно получать субсидии. Для этого надо иметь бухгалтера, вести отчетность. Но есть и активные товарищества и кооперативы, которые готовы выполнить все условия и получать городские деньги. Таких уже 1,5 тысячи!
Реализовав свое право на субсидии, они получили карт-бланш в отношениях с управляющими организациями. ДЕЗы теперь за ними бегают. Ведь деньги находятся на счете ТСЖ, и пока оно не подпишет акт выполненных работ, никакой оплаты не будет. А это и премии, и зарплаты…
Каждую неделю мы объезжаем четыре-пять районов города как с плановыми, так и с внеплановыми проверками. С начала года за некачественную работу по предоставлению субсидий были сняты два главы управы, двоим объявлен выговор, уволены несколько начальников ГУИС районов. Такие меры сразу дали результаты.
Мы прислушиваемся к мнению жилищной общественности. В частности, намерены значительно упростить порядок оформления субсидий. Отменим обязательную регистрацию ТСЖ и ЖСК как управляющих компаний в едином реестре управления. В нем будут регистрироваться только коммерческие компании. В ближайший месяц будет подготовлен и направлен на согласование документ об упрощении получения справок о единственном жилье.
Отмечу, что федеральная власть прислушивается к Москве, и за последний год на федеральном уровне было принято около 60 инициатив. В том числе по регистрации ТСЖ. Об этой проблеме Москва начала первая даже не говорить, а кричать на всех уровнях. Для ТСЖ отменен налог на прибыль, но, к сожалению, остался нерешенным вопрос с налогом на добавленную стоимость. Министерство регионального развития эту инициативу поддержало, Минфин – нет.
На повестке дня – вопрос эксплуатации лифтов. Действующие правила безопасности не вяжутся с Жилищным кодексом РФ. В них используется такое понятие, как владелец здания, в Жилищном кодексе РФ оно отсутствует. К тому же, по разъяснениям Минрегиона, никакой балансовой принадлежности у здания, в котором имеются несколько собственников, быть не может.
Но Ростехнадзором проводится экспертиза промышленной безопасности и находятся крайние – ТСЖ и ЖСК, по этому поводу уже есть проигранные жилищными объединениями дела. К счастью, не в Москве. Призываю собственников: если возникают конфликты с Ростехнадзором, обращайтесь в наш департамент, мы готовы участвовать в любых судах как третья сторона.
Людей интересует, сохранятся ли субсидии после того, как помощь малообеспеченным гражданам и льготникам начнет поступать на их персонифицированные счета, – это произойдет ориентировочно с 1 января 2010 года. Ведь тогда очень много москвичей будут выкинуты из этой системы. Город этого допустить не может. Скорее всего, на единственное жилье субсидия будет оформляться как льгота, предусмотренная законом города Москвы. Но к этому надо как следует подготовиться, тогда все, кто сейчас получает помощь от города, ее не потеряют.
На Москву бы равняться…
Сопредседатель Союза потребителей России Анатолий Голов:
– К сожалению, основу для большинства конфликтов на этапах выбора способа управления, функционирования ТСЖ заложил Жилищный кодекс РФ. В нем, как оказалось, много «дырок». В частности, не урегулирован вопрос по лифтам, газовому оборудованию. Мы провели анализ причин произошедших за последнее время взрывов газа в жилых домах. Выяснилось, что по Жилищному кодексу РФ газовщики теперь отвечают за оборудование только до ввода в дом. А внутри строения? Вот тут начинается чехарда. В регионах, где думают об этом, жесткими административными мерами заставляют газовиков либо создать специализированную организацию, либо самим обеспечить безопасную эксплуатацию оборудования внутри дома. А где-то пускают дело на самотек.
Москва, безусловно, передовой город, но и она вынуждена противоречить федеральному законодательству. Взять, к примеру, проблему с описанием общего имущества. Федеральное правительство дало право утверждать его общему собранию, но люди не умеют этого делать. В ТСЖ возникают проблемы, связанные как раз с нечетким разделением общего и личного имущества, с незнанием того, что относится к компетенции ТСЖ, а что нет. Хотите пример? К нам за помощью обратился человек, пытавшийся получить деньги с ТСЖ за протечку… в своем унитазе.
Мы сталкиваемся с незнанием нормативной базы со стороны не только собственников, но и управляющих компаний, местных властей.
Пора «поправить» постановление правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам«, по которому ТСЖ считается организацией, оказывающей коммунальные услуги. Почему-то энергетики получают деньги непосредственно с потребителей и отвечают при этом даже за счетчики в квартирах. А производители тепла, горячей, холодной воды, газовики перекладывают свои заботы на плечи товариществ.