Тернии ТСЖ
Всем префектурам административных округов Москвы и управам районов спущены плановые задания по созданию ТСЖ в многоквартирных домах. Только до конца 2007 года было запланировано создание нескольких тысяч ТСЖ. Районные власти приступили в реализации задания, взвалив на себя решение большинства организационных вопросов, невзирая на тотальную пассивность собственников, которым пока, похоже, все равно, будет ли в их доме ТСЖ или нет.
Сладко пели…
Реформа ЖКХ в части образования ТСЖ и передачи им в управление жилых зданий идет сложно. И это при том, что в Москве этим занимаются многочисленные городские структуры более десяти лет. На конец сентября 2007 года в городе существовало около двух тысяч ТСЖ. Из них более половины – в новостройках. Значит, в прошлые годы в жилых домах старой застройки создавалось по 50–60 ТСЖ в год. Это при более чем тридцати тысячах жилых домов в Москве!
Причина пробуксовки не только в малой осведомленности граждан о целях и задачах реформы, в социальной пассивности и иждивенческих настроениях большинства собственников, но и в неоправданно сложной системе государственной регистрации ТСЖ, в непродуманном налогообложении, в отсутствии среди собственников профессиональных кадров, способных управлять домами, и достойной оплаты их труда.
Конечно, сейчас стоит вопрос об освобождении ТСЖ от некоторых видов налогов на первые пять лет существования, об упрощении процедуры их государственной регистрации и налоговой отчетности, о приоритетах для них при проведении капитального ремонта, санации и реконструкции.
Город обещает собственникам, создавшим ТСЖ, всяческие блага. Появились «пряники» – обещания и постановления правительства Москвы для ТСЖ. Город будет им перечислять дотации на содержание и ремонт зданий напрямую, производить капитальный ремонт в первую очередь в тех домах, в которых созданы или создаются ТСЖ. Выделят нежилые помещения для правлений и для хозяйственной деятельности по льготной ставке арендной платы. И даже отдадут незаконно проданные или сданные в аренду технические помещения. Председателей и членов правления бесплатно обучат управлению жилыми домами.
…а на деле
Однако на практике пока только отдельным ТСЖ удается оформить дотации. Система их получения громоздкая и осложненная сотнями условий. В результате некоторые председатели ТСЖ плюнули на них и выживают за свой счет. С нежилыми помещениями дело обстоит еще сложнее, получить их и оформить на товарищество крайне проблематично.
Создание ТСЖ влечет за собой появление расходов на содержание аппарата, инженерно-технических работников и рабочего персонала. Появляются налоги: на общее имущество, земельный налог, налог на добавленную стоимость, на прибыль, единый социальный налог и многие другие налоги, предусмотренные налоговым законодательством для юридических лиц. И все это бремя ложится на жильцов. Так что с созданием ТСЖ дотации города большей частью уйдут на аренду нежилых помещений и уплату налогов, то есть туда, откуда и пришли, – в бюджет города.
Город уже направляет деньги на капитальный ремонт именно в ТСЖ. Так что их сейчас стоит создавать в аварийных домах и домах, требующих срочного капитального ремонта, – тех, которым уже терять нечего. Если же дому до капитального ремонта еще жить да жить, то никакой выгоды от создания ТСЖ сразу получить нельзя. Дотации города на содержание и ремонт дома будут ополовинены за счет высоких налогов и отчислений в различные фонды. Кроме того, для работы с субсидиантами и льготниками надо держать специального человека, который только этим и будет заниматься. От четверти до половины дотации уйдет только на заработную плату такого работника, на аренду для него помещения, на создание и обеспечение рабочего места всем необходимым офисным оборудованием, на отчисления в пенсионный фонд, фонд обязательного медицинского страхования и другие фонды. Добавим к этому обязательность перечисления в бюджет единого социального налога (ЕСН) на зарплату работника.
В итоге только составление отчетности о полученных и израсходованных суммах и ежемесячное составление новых запросов на получение очередных дотаций будет стоить для ТСЖ от 20 до 35 тысяч рублей в месяц. Бюджетная дотация на содержание и текущий ремонт жилых домов в Москве по нормативам составляет 14 рублей на квадратный метр. Жильцы, не имеющие льгот, ежемесячно вносят по 6 рублей. Максимальная месячная дотация на дом из 350 квартир средней общей площадью 50 кв. метров может составить 98 000 рублей. Не забывайте, что принятие и утверждение общим собранием членов ТСЖ сметы расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме выше установленного норматива (в Москве это 6 рублей на квадратный метр для собственников жилых помещений, имеющих единственное жилье в пределах социальной нормы) автоматически лишает их права на получение дотаций от города.
Невольно напрашивается вывод: нет ТСЖ – нет налогов, нет расходов на аренду помещений, нет головной боли.
Нам не буферы нужны
Практикой доказано – создание полноценного ТСЖ в домах с числом квартир менее шестисот экономически нецелесообразно. В 96 процентах домов в Москве и в России менее 350 квартир. Живучими, по моему мнению, могут быть только ТСЖ, объединяющие несколько многоквартирных домов. Но попробуйте создать товарищество в одном многоквартирном доме, и вы поймете, чего будет стоить инициаторам объединение нескольких домов. На одну только регистрацию при существующих законах и правилах уйдет года два-три.
ТСЖ в небольших домах, я считаю, – профанация. Они служат буфером между властями и собственниками. В них зарплату получают председатель, бухгалтер и казначей-кассир. Все остальное по договору управления делают ДЕЗ, РЭУ. В итоге – куча посредников при полном бесправии собственников. Более половины московских ТСЖ и ЖСК не ведут никакой хозяйственной деятельности и передали все бразды правления в управляющие компании. Кому нужны псевдо-ТСЖ?
Газон в аренду?
Существуют и другие обстоятельства, препятствующие бурному росту числа ТСЖ.
Земельный вопрос в Москве, пожалуй, самый острый. Существует мнение о том, что землю в собственность для ТСЖ следует выделять только под самим домом, максимум – на ширину отмостки по периметру дома: на шаг от него! А что же с детскими и спортивными площадками, парковочными «карманами», газонами и клумбами, пешеходными дорожками, хозяйственными площадками и прочими элементами придомового хозяйства? Все это должно остаться у города, а то вдруг понастроят заборов – ни пройти, ни проехать! Прямо скажем: город не спешит делиться с ТСЖ землей. Только ТСЖ при этом – не хозяева в своих домовладениях. С правом собственности на землю только под «пятном застройки» они, на мой взгляд, «недоделанные», ущербные.
Пока этот принципиальный вопрос в Москве не решен, не стоит торопиться создавать ТСЖ. Налог на землю у вас появится, и немалый, а реального права распоряжаться участком вокруг дома как не было, так и не будет. Более того, высказываются мысли о том, чтобы ТСЖ получали детские и спортивные площадки, газоны и цветники в аренду от города, а город на их содержание будет перечислять дотации в ТСЖ.
Должник для ТСЖ – удавка
В товариществе собственников жилья по определению не может быть несостоятельных людей. В обычных московских домах от 10 до 40 процентов собственников и нанимателей жилья несвоевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Есть и такие жильцы, которые не платят за квартиру месяцами и даже годами. Средняя задолженность собственников, арендаторов и нанимателей жилых помещений в перерасчете на 350-квартирный дом по Москве составляет от 250 до 500 тысяч рублей. ТСЖ как юридическое лицо этого себе позволить не может – последуют штрафы и санкции. У правления для решения этой проблемы один путь – создание резервного фонда. За счет кого он будет создаваться? Правильно, за счет добросовестных плательщиков. ТСЖ – это коллективная финансовая ответственность добросовестных плательщиков, покрывающих и кредитующих недобросовестных или несостоятельных жильцов.
Так что, я полагаю, безопаснее пока довольствоваться услугами управляющей компании. Ее хоть поменять можно через год, если правильно составить договор управления, и не надо тратиться на образование юридического лица, а потом искать помещение для правления и прочее, прочее, прочее…