«Инкубатор» для ТСЖ
Правительство Москвы поставило амбициозную задачу: через три-четыре года в половине московских домов должны быть созданы ТСЖ.
Но понятно: директивами ничего не добьешься. Людям надо помочь. Для этого предполагается создание Сервисного центра и его филиалов. Какова их задача, полномочия, структура? Мы попросили рассказать об этом руководителя управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Виталия Акимкина.
С головы на ноги
Жилищно-коммунальная отрасль, которая складывалась за годы советской власти, – одна из самых косных и инерционных систем. По сути, она самодостаточна: там своя администрация, свои поставщики услуг, обслуживающие организации. Нет лишь главного звена – жителя. И хотя – по идее! – все делается для него, но он никак не участвует в работе системы, с его мнением никто не считается.
Новый Жилищный кодекс РФ перевернул пирамиду: отныне «погоду» в отрасли (условия управления домами, экономические показатели) должны определять собственники. От них будет зависеть оптимальная форма управления многоквартирными домами. Они – заказчики жилищно-коммунальных услуг. А ТСЖ (на сегодня!) как раз и есть то оптимальное жилищное объединение, которое дает жителям возможность наиболее полно реализовать свои требования и свои права. Самим участвовать в жизни дома.
Для того, чтобы облегчить саму организацию товариществ, убрать трудности в их работе, сделать ТСЖ привлекательными для горожан, постановлением правительства Москвы от 22 мая этого года № 398-ПП как раз и предусмотрено создание специального Сервисного центра. Его проект разработан в Департаменте жилищной политики.
Рынка в ЖКХ еще нет, мы находимся в переходном периоде. Сколько он продлится? Трудно сказать. Но в этих условиях нельзя бросить людей в стихию рынка. Необходимо им помочь. Должны это делать управы? Но некоторые их работники порой не только не помогают, а делают прямо противоположное – мешают. Об этом свидетельствуют жалобы, приходящие в наш департамент. Далеко не все чиновники заинтересованы в самоуправлении. Уйдет дом из-под их влияния, дирекции… И не отпускают.
Нужна специализированная структура для помощи ТСЖ. Сервисный центр – он как раз и будет своего рода инкубатором для зарождающихся объединений собственников.
Без помощи не оставим
В настоящее время большую работу ведут управы районов совместно с ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации жилищного фонда». Это и сбор информации о собственниках дома, и выявление наиболее инициативных людей (кандидатов в председатели ТСЖ и членов его правления), и организация общих собраний. Очень важна помощь в регистрации ТСЖ, подборка необходимых документов (чтобы получить только технический паспорт или поэтажный план дома, сколько надо пройти мытарств!). Раньше этим занимались сами жильцы. И платили за все бумаги. Теперь всю оформительскую работу взял на себя ГУП. Бюджет на эти цели выделяет 170 млн. руб.
А у Сервисного центра будут собственные задачи – помощь уже на стадии работы действующего ТСЖ. (Хотя все необходимые советы здесь можно будет получить заранее.) Вот главные задачи. Оказание помощи товариществам в ведении бухгалтерского учета и отчетности. Далее – организация сбора платежей собственников и пользователей помещений через ГУ ИС (ЕИРЦ). Здесь ТСЖ также могут рассчитывать на поддержку Центра. Кроме того, будет обеспечено движение финансовых потоков таким образом, чтобы денежные средства за предоставленные услуги поступали непосредственно с расчетного счета ТСЖ управляющей и ресурсоснабжающим организациям.
Полезны будут практические рекомендации Центра, а также конкретная помощь в деле организации управления многоквартирными домами, обслуживании общего имущества, его содержании и ремонте.
Юридические консультации. В каких вопросах? При составлении и ведении договоров управления, решении правовых вопросов, связанных с тем же управлением, осуществлением хозяйственной деятельности в доме.
Бухгалтер на сто домов
Но вот один, казалось бы, частный вопрос: если ТСЖ будут в каждом втором доме Москвы, найдется ли для них столько бухгалтеров?
Но сначала зададимся вопросом: а нужен ли тот же бухгалтер каждому ТСЖ? Конечно, нет. В Центре может быть создана объединенная бухгалтерия, и тогда – с помощью современной техники – один финансовый работник вполне справится с обслуживанием от 50 до 100 домов. Соответственно, и расходы на бухгалтерские услуги товариществ уменьшатся во много раз. Необходимы и другие специалисты. Иными словами, речь идет о снижении удельных затрат на содержание управленческого и обслуживающего персонала товарищества.
Так возникла еще одна задача Сервисного центра: сделать его централизованным органом управления нарождающихся объединений собственников. Он будет предлагать ТСЖ опытных работников – будь то управленцы, счетные работники, либо бригады ремонтных рабочих, обслуживающие, понятно, не один дом, а несколько. Таким образом, новая организация будет способствовать развитию и продвижению «малого бизнеса» в относительно новую для него сферу – ЖКХ, поможет создать там конкурентную среду. Не исключаю, что тогда появятся и новые идеи в организации жилищно-коммунального обслуживания, цель которых – создать более комфортные условия проживания москвичей, а также обеспечить большую сохранность жилищного фонда города.
Конфликты неизбежны
Еще о работе Центра. Специально подчеркну: никакой «обязаловки» в заключении с ним договоров не предусматривается. Связь товариществ и этой организации будет строиться на сугубо добровольной основе. Захотят получить от нее помощь – заключат договор, нет – будут работать самостоятельно. Кстати, договор может оформляться не на весь комплекс услуг, а только его часть – ту, которая необходима данному объединению. Это может быть и бухгалтерский учет, и перечисление денег за жилищно-коммунальные услуги, и посреднические функции во взаимоотношениях правления ТСЖ (либо одного председателя) с управляющей организацией.
Конфликты в этом деле неизбежны. У заказчика (жильцов) одна забота – поменьше заплатить, но услугу получить по высшему разряду. У подрядчика (коммерческой структуры!) – побольше заработать и поменьше потратиться. Не потому, что он такой «плохой», такова природа рынка. Короче – разные интересы. И порой примирить их может только суд. В Москве сейчас проходит немало судебных дел между управляющими компаниями и собственниками квартир или ТСЖ, исход которых – увы! – часто бывает не в пользу последних. И это можно понять: коммерсанты имеют своих юристов, располагают средствами, в то время как собственники разрознены, не всегда юридически подкованы. Да и нанять адвоката жильцам часто не по карману. Конечно, они могли бы разорвать договор. Но опытные компании часто составляют его так, что сделать это далеко не просто.
Но ведь можно не доводить до этого! Центр способен выступить как третейский судья. Я бы даже сказал так: он будет своего рода гарантом правомочности отношений сторон. Однако, опираясь на нормативные акты, по мере возможности будет все же отстаивать выгоду жильцов. И, кстати, поможет грамотно составить договор – чтобы защитить граждан, помочь им освободиться от неугодной организации.
Цена вопроса
Кто будет финансировать Центр? На чьи средства он будет содержаться? На совещаниях специалистов, где мы рассказываем о проекте, это, как правило, первый вопрос, который адресуют докладчику. Сразу отвечу: четкого ответа пока нет, но есть некое представление, которое мы готовы обсудить. В общих чертах схема представляется такой. На первом этапе становления Центра понадобятся, безусловно, бюджетные вливания. Без помощи города не обойтись. Ведь система создается, по сути, на пустом месте. Какая потребуется сумма? Сейчас ведутся расчеты, и в скором времени о результатах мы доложим правительству Москвы.
А дальше? Расходы лягут на товарищества. Это не будет для них обременительным. Ведь Центр берет на себя некоторые управленческие функции в их работе. По мере развития, расширения деятельности Центра его помощь станет ощутимей и снимет с ТСЖ значительную часть расходов. Так вот, по нашим прикидкам, экономия окажется значительной, а взносы (предположительно – небольшие) товарищества как раз и будут направляться на поддержание работы сервисной организации. Так ли все будет в жизни? Это покажет несложный бухгалтерский подсчет. Окупятся взносы – отношения продолжатся, нет – договор может быть разорван. Никто, повторяю, навязывать услуги не станет. Все будет делаться по желанию самих ТСЖ.