Между Маниловым и Штольцем
Давно разговор на заседании Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере не был таким деловым и острым. Напомним: постановлением правительства Москвы от 22 мая этого года (№ 398-ПП) ТСЖ должны быть созданы в большинстве московских домов. Время слов кончилось. Нужны дела.
Обещают вернуть
Вела заседание Координационного совета его председатель, первый заместитель мэра Москвы Людмила Швецова. Среди собравшихся в зале – представители профильных департаментов столицы, руководители жилищных движений, отдельных товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов. Говорили о самом наболевшем.
За десятилетие создано менее двух тысяч ТСЖ, а за оставшиеся три-четыре года – создадим 20 тысяч? Реально ли? При плановой системе – да, сколько надо, столько нарисуем. При рыночном хозяйстве все по другому: окажется невыгодно – никто не заставит. Может, поэтому, несмотря на все директивные указания, создание товариществ идет пока медленно. Люди думают… Решение одно: объединение в ТСЖ надо сделать привлекательным для граждан.
О том, что город собирается предпринять в этом плане, рассказал начальник управления координации деятельности ТСЖ Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Виталий Акимкин. Вот конкретные шаги. Проведение собраний (на какие деньги снять помещение, где), регистрацию ТСЖ (тоже немалые расходы) город берет на себя. В то же время префектуры должны серьезно поработать в домах, определить, какие из них потенциально могли бы стать ТСЖ, а потом найти среди жильцов наиболее инициативных людей и предложить им возглавить объединение. Сами же товарищества, отлученные от мамки-ДЕЗа и перешедшие на полное самообслуживание, не должны мыкаться, решая тот или другой вопрос, чувствовать себя бесправными просителями. За всеми административными структурами будут закреплены четкие функции, и в каждой из них представителей жильцов должны встретить с распростертыми объятиями. Так будет или не так, но задача поставлена, и это уже неплохо.
Понятно: будет совершенствоваться законодательная и правовая база города, у товариществ появится больше прав. Облегчится порядок передачи им нежилых помещений (вопрос наиболее острый и важный для ТСЖ). Ведь за счет чего у собственников появятся средства на улучшение жизни в доме? Другие способы – вроде пристроек, мансард – мало реальны. Да и люди возвращаются с работы не для того, чтобы заниматься бизнесом, а просто побыть с семьей. Арендные договоры с коммерсантами будут разрываться, а те помещения, что проданы, – возвращаться гражданам. Правда, механизма для этого пока нет…
Дотации. В прежнем законе о ТСЖ, да и в ЖК РФ ясно говорится: товарищества должны получать дотации наравне с муниципальными домами. А услуги – по тем же ценам, что и городские дома. Сейчас, к примеру, за вызов той же «аварийки» с ТСЖ берут в десятки раз больше, чем с других домов. В основном к ним все еще относятся как к коммерческим организациям. Должны снять (прошло уже второе чтение) налог на прибыль (какая, интересно, прибыль от квартплат?). Пока, правда, оставили НДС… Но – снимут! И тарифный контроль станет строже. А значит, плата за проживание в ТСЖ станет такая же, как в других домах.
Не будем перечислять все другие обещанные льготы, зададимся резонным вопросом: разве все эти проблемы не поднимались на прошлых заседаниях Координационного совета? Ну и где их решение? Правильно – поднимались. Но ни разу еще не было, чтобы следующее заседание проводили уже через два месяца и начинали его с вопроса: выполнены ли решения предыдущего? Судя по всему, время пустых разговоров прошло.
Не умеешь? Научим!
Рынок – это место, где встречаются продавцы и покупатели. Самая стабильная и эффективная система. Здесь и тарифы, и деловые отношения. Продавцы и покупатели сами отрегулируют их, сделав это наилучшим образом. Так? Нет, не так.
Нет ничего более лукавого, чем такое утверждение. На рынке обязательно присутствие третьего игрока – государства. Мера его вмешательства – особый вопрос, но без административного регулирования получим не рынок, а хаос.
Что касается ТСЖ, то здесь такой административной структурой будут сервисные центры – как городского, так и окружных и даже районных уровней. Это будут как раз те органы, которые помогут начинающим ТСЖ справляться с их нелегкими задачами.
Сообщение об этом на заседании Совета вызвало, пожалуй, самый большой интерес. Что там говорить, именно отсутствие подобного «инкубатора» как раз и отпугивало от жилищного самоуправления. Возьмут люди на себя ношу, а ну как не справятся? Теперь и этот вопрос будет решен. Город всегда подставит плечо.
Остается лишь одно сомнение: всегда ли оно будет надежным? Все ли проблемы смогут решить сервисные центры?
Не будем такими уж идеалистами – в городе разные административные службы, одни заинтересованы в увеличении ТСЖ, для других они кость в горле – удар по собственным полномочиям. Характерный пример: Департамент жилищной политики и жилищного фонда подготовил ряд поправок к существующим правовым актам (естественно, в пользу жильцов!), но родственные ведомства их не согласовывают – им невыгодно.
Речь, в частности, идет о земле и все о тех же злополучных нежилых помещениях. Приведем конкретные примеры. ТСЖ «Эйдетика». Подвал продан, покупатель отгородился от инженерных коммуникаций толстой бетонной стеной. К самим коммуникациям (прорвет, скажем, трубу) теперь не подступишься. Но поди докажи, что подвал принадлежал дому! В случае аварии дешевле оплатить ремонт, чем вернуть помещение – предварительно разорившись на юристах. Самого же механизма возврата пока не появилось. Кому-то выгодно тормозить передачу ряда управленческих функций самим гражданам.
Тем не менее, один из наказов заседания Совета его участники взяли на заметку: уже сейчас выявлять незаконно отобранные помещения у домов, причем с помощью префектур. Критерии же – законно-незаконно – четко определены в ст. 36 ЖК РФ. Придет время – и дом вернет себе то, что у него отняли.
Как бы иллюстрируя эту ситуацию, председатель одного из успешных в Москве товариществ «Чертаново-17» Анатолий Иванов привел случай, когда первый этаж соседнего ЖСК – «Чертаново-18» – заняла родная управа района. Присвоила себе ту самую собственность, которую оплатили жильцы при строительстве дома.
Решение арбитражного суда г. Москвы было ожидаемо: признать легитимными собственниками членов ЖСК «Чертаново-18». Иными словами, вернуть этаж дому. Прошло два года, управа и не думает покидать захваченную площадь. Хотя в ее штате, несомненно, есть юристы, и уж они-то знают: решение суда – даже арбитражного – положено выполнять.
Крепкий орешек. Земляной…
Теперь о земле. Выступление заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов Ивана Зубцова особой ясности не внесло. Есть, дескать, директивное постановление о передаче земли многоквартирным домам. Существует и механизм его реализации. Нужно межевание? Пожалуйста! ТСЖ и ЖСК могут претендовать на него в приоритетном порядке. Сделают его – и каждый собственник с паспортом и свидетельством на жилую площадь (либо заверенной нотариусом копией, но подлинник предъявить все же нужно) должен явиться в земельный департамент и получить там необходимый документ. Так, как это происходит с приватизацией квартир. Иными словами, земля – людям, и никаких проблем.
На мгновение в зале повисла тишина, которая тут же взорвалась возгласами возражений. При чем тут квартира? Земля – общая долевая собственность, она конкретно никому не выделяется, ее нельзя зарегистрировать и ни один гражданин не сможет извлечь из нее выгоду. Почему же процесс ее передачи – если он вообще состоится – усложнен до абсурда? Неужели жильцы двинутся стройными рядами, чтобы зафиксировать свое право на несколько квадратных сантиметров грунта? Зачем они им?
И еще. Разве председатель ТСЖ – своими полномочиями – сам не может заверить документы о собственности? Но ему не доверяют. Или (что вернее) делают все, чтобы дом «по доброй воле» отказался от принадлежащего ему участка.
«Земельный орешек» вызвал резкую реакцию Людмилы Швецовой: «Пора, наконец, перестать издеваться над гражданами, убрать все бюрократические препоны на пути самоуправления».
И, наконец, проблема проблем – капремонт. Все знают о словах мэра: товариществам, созданным в старых домах, он будет производиться в первую очередь. И именно эти дома получат субсидию на ремонт. В апреле 2007-го появилось соответствующее постановление – № 299-ПП. Самый сильный аргумент в пользу ТСЖ! Но вот незадача: бюджет следующего года уже сверстан, а строчки в отношении ТСЖ там нет. Как же быть с приоритетным ремонтом? Дотацией? Одна надежда: на выходе постановление правительства о капремонте до 2014 года, где утверждается приоритетное право на него товариществ собственников жилья…
До сих пор не произведена и инвентаризация домов ТСЖ, которые требуют капремонта и включения их в программу «Мой двор – мой подъезд» (в постановлении определен срок этой работы: до 1 августа 2007-го). А дирекции все заявки на ремонтные работы будущего года уже передали… И прекрасно обошлись без самоуправляемых домов.
Отношения с монополистами. Качество и объем услуг – при переводе субсидий во вновь образованные ГУ ИСы – не устраивает ни один успешный ТСЖ и ЖСК. Не говоря уже о том, что связь с этими организациями через государственные управления (а не непосредственно – как было ранее) лишает собственников возможности влиять на это самое качество. В связи с этим подвергся критике «Регламент», который МОЭК заставляет подписывать собственников, перекладывая при этом на них ряд не свойственных им функций.
Поможет ли во всех этих вопросах сервисный центр? Посмотрим. Словопрений было уже достаточно, нужны дела. Приходит, иными словами, время штольцев. И если не подержим граждан – инициативы заглохнут. Необходимые и безотлагательные преобразования так и останутся маниловщиной.
Исаак Глан