Видит око, да зуб неймет
В Москве немало домов, технические подвалы в которых оформлены либо на город, либо в собственность частных юридических лиц. Это создает немалые сложности товариществам собственников жилья при переходе на самоуправление и при эксплуатации самих строений. Как действовать в такой ситуации?
Без регистрации лед не тронется
С 1998 года в России действует закон о регистрации прав на объекты недвижимого имущества. Практически все жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, земельные участки проходят регистрацию в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Объекты общего имущества, как и сами многоквартирные дома не были предметом учета. Законным образом регистрировать их государство не могло – не было инструкции. Этот пробел был устранен с выходом приказа Минюста от 14 февраля 2007 года № 29, зарегистрированного в Минюсте РФ 6 марта 2007 года № 9069 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».
Если товарищество планирует сдавать общее имущество в долгосрочную аренду, например, под магазин, его просто необходимо оформить в собственность. Арендатору нужна регистрация договора аренды, ведь ему придется вложить деньги в обустройство помещения.
Когда же речь о долгосрочной аренде не идет, то не стоит спешить с оформлением нежилых помещений в собственность. Имеет смысл подождать, пока наладится механизм оформления документов, выдадут первые свидетельства.
Но ни в коем случае не следует ставить вопрос создания ТСЖ в доме в зависимость от завершения оформления общего имущества и его регистрации. ТСЖ надо создавать в любом случае – это снижение тарифов, самостоятельность, возможность эффективно использовать нежилые помещения.
Не ждите у моря погоды
Как действовать собственникам в ситуации, когда не определен административный порядок возврата товариществам техподвалов? Отвечаю: через суд. Пока этот путь единственный.
Если в доме создано ТСЖ, оно может в защиту интересов граждан обратиться в арбитражный суд. Однако решений в пользу ТСЖ пока нет, потому что активность собственников невелика. До вступления в силу Жилищного кодекса РФ несколько товариществ безуспешно пытались оспорить изъятие подвалов, их приватизацию и передачу сторонним лицам.
Можно сослаться на неделимость объекта недвижимости. Это понятие введено Земельным кодексом РФ в отношении земельных участков. Все понимают, что участок под домом неделим, и ни у кого не возникает вопросов, почему. Точно так же невозможно разделить лестницу или стену в доме. Но чтобы убедить в этом суд, понадобится серьезная правовая подготовка истцов.
Проще всего обстоит дело, когда речь идет о подвалах с коммуникациями. Но с цокольными этажами или подвалами без коммуникаций ситуация осложняется. Хотя собственники могут предъявить права и на них. Правда, для этого собственникам придется досконально разобраться с проектной документацией. В Москве много домов постройки 20-30-х годов прошлого века – с дворницкими, большими холлами и прочими «присутственными местами». По Жилищному кодексу РФ к общему имуществу относится, кроме прочего, и «иное имущество в жилом доме, которое обслуживает более одной квартиры или более одного помещения». Если в суде собственники докажут, что, скажем, банк занял бывшую дворницкую, изначально предназначенную для обслуживания дома, шанс вернуть это помещение у них есть.
Техподвал… А что это такое?
В свое время подвальные помещения город прибирал к рукам по-хозяйски – «чтобы добро не пропадало». Сейчас и исполнительные органы власти, и законодатели понимают, что общее имущество должно быть возвращено собственникам. Вопрос, в каком объеме и каким способом. По федеральному законодательству передать его можно только в порядке приватизации, выставив на конкурс. При этом вероятность того, что выставленное на приватизацию помещение достанется собственникам дома, невелика.
К тому же в федеральном законодательстве имеется «дыра». Нигде не сформулировано, что такое технический подвал, каковы его признаки. При обсуждении проблемы предлагалось на городском уровне выпустить нормативный акт, в котором бы указывались такие характеристики. Но этот путь уводит в сторону и затягивает решение проблемы. Ведь любой закон или постановление предполагают длительный срок согласования. При этом все инстанции постараются защитить свои интересы и выхолостить его смысл.
На мой взгляд, все ответы можно найти в специализированном законодательстве – СНиПах, градостроительных нормах. Достаточно будет документа отраслевого органа исполнительной власти, например, Департамента имущества г. Москвы, в котором будет дано описание технического подвала со ссылкой на действующие нормативные акты специального регулирования.
Поисками решений этой проблемы озабочены и городская администрация, и ее территориальные подразделения, и Мосгордума. Но, думаю, город не допустит, чтобы на пути реализации важнейшей городской задачи встала «неразрешимая» проблема с нежилыми помещениями.