Капвложения на капремонт
Когда с нас потребуют деньги на капитальный ремонт дома? Когда это должно произойти в Москве? Должно было – еще вчера, считает Ариадна кириллова, профессор, ведущий сотрудник Московского городского Университета управления правительства столицы. В публикуемом ниже материале она размышляет о путях решения проблемы.
По моим прикидкам, от 25% до 35% домов в Первопрестольной уже сейчас требуют немедленного капремонта. Но в каком состоянии находится каждый из них, какие узлы наиболее ветхие – к сожалению, до жильцов такая информация не доводится (хотя она есть – мониторинг состояния жилищного фонда города проводит Мосжилинспекция).
Трудно сказать, почему. Наверное, чтобы уменьшить поток жалоб. Но ведь собственникам (а их в Москве уже около 80%) ее знать необходимо. Как им составить смету, определить виды ремонта и вообще принимать важные решения, не имея на руках результатов обследования? Вопрос остается риторическим…
Пока из казны
Понимаю, что «вызываю огонь на себя», назвав ответственными за кап-ремонт самих жильцов. Но иного и быть не может. Именно собственники должны определять периодичность капитального ремонта общего имущества в доме, а главное – финансировать его. Так определили ЖК РФ (ст. ст. 154, 158) и ГК РФ (ст. 130). Так, собственно, уже и делается по всей России. Москва, где на капремонт выделяет деньги только городской бюджет, – исключение. Правда, в ст. 165 ЖК РФ сказано, что бюджетные средства могут предоставляться управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным и иным специализированным потребительским кооперативам. К финансированию кап-ремонта могут быть привлечены средства управляющих организаций. Но надо смотреть правде в глаза – управление домами малоприбыльный бизнес, и вряд ли компании, которые придут на рынок ЖКХ, позволят себе крупные траты. Основная финансовая тяжесть ляжет все же на самих обитателей домов.
Предвижу упрек: значит, нас обманули?! Ведь в законе РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сказано, что наймодатель (на тот момент им было государство) обязан осуществлять ремонт тех жилых домов, где квартиры переходят в собственность граждан, и которые требовали на момент приватизации капремонта. Где же он?
Вроде бы читается однозначно: государство должно финансировать ремонтные работы в жилищном фонде, который уже изношен. Но у некоторых специалистов на сей счет другое мнение. В законе не говорится о ремонте вообще для всех домов. А значит, капремонт должен являться исключительно заботой собственников.
Мнение спорное, кое-кто не без оснований назовет его казуистикой. Тем более, что регламентирующая порядок финансирования капремонта законодательная база на федеральном и городском уровнях сформирована недостаточно полно. Несомненно одно: государство не должно полностью перекладывать свои обязанности на граждан. Об этом однозначно заявлял и еще раз недавно подтвердил Юрий Лужков. Москва, осуществляющая социально-ориентированную политику в сфере ЖКХ, так и поступает. Правда, средства выделяются не в тех объемах, в каких это необходимо (примерно треть того, что надо), поступают неритмично, а потому «недоремонт» остается головной болью отцов города. Но то, что об этой статье расходов столичный бюджет не забывает – факт. За последние 15 лет на нужды, о которых идет речь, выделено примерно 100 млрд. руб. (в масштабах нынешних цен). Причем с каждым годом расходы городской казны на эти цели увеличиваются.
Многих наших граждан порадовали слова из бюджетного послания президента страны Федеральному Собранию: на восстановление домов направляется 250 млрд. руб. Такое делается впервые, и это только подчеркивает остроту проблемы. Но не надо питать иллюзий: 250 млрд. – ведь это для всей России. На Москву, по оценкам специалистов, придется не более двух млрд. Сравните: городской бюджет на капремонт и эксплуатацию жилищного фонда в нынешнем году выделяет более 45 млрд., из них на капремонт – почти 17 млрд. Однако ежегодно требуется порядка 40 млрд., чтобы в течение пяти лет провести требуемые объемы ремонта. А потому стало отрадным недавнее заявление Юрия Лужкова, пообещавшего выделить на капремонт в столице 500 млрд. руб. (см. стр. 1).
До сих пор (за исключением некоторых ЖСК и ТСЖ) никаких платежей вдобавок к квартплате на кап-ремонт никто не вносит.
Все упирается в 300 рублей
«Квартплаты и так непомерны, еще и за капремонт платить?» – воскликнут многие москвичи. Однако полностью или частично, но нам все равно придется его финансировать. Во сколько бы обошлись каждой семье отчисления на эти цели? По моим оценкам, на сегодня средства собственников могут составить примерно 15% необходимых затрат на капремонт в доме. Исходя из этого, при установленном сроке возмещения собственниками расходов за произведенный капремонт в течение десяти лет их ежемесячные платежи могут составить в текущих ценах примерно девять руб. за кв. метр площади в месяц. Если же срок возмещения собственниками расходов за проведенный капремонт будет 30 лет, то платеж составит около трех руб.
Существует, к слову, федеральный стандарт отчислений на капремонт для разных регионов страны. В Москве он ежемесячно составляет 4,1 руб. на кв. метр. Если принять, что средний размер московской квартиры равен 70 метрам, то общая сумма составит менее 300 руб. в месяц. Думается, она вполне по силам москвичам.
Вот перекроют кислород…
Но пока тоненький бюджетный ручеек не иссякает, мы не спешим. Вот перекроют его – тогда и поговорим… Мой совет: не ждать этого! Начинать действовать уже сегодня.
Итак, можно выделить три категории домов: существующая застройка в более-менее приличном состоянии; строения, где капремонт и серьезные работы уже не терпят отлагательства; новые дома, где квартиры куплены (пока они в хорошем состоянии, но еще пять-семь лет, и надо будет думать о состоянии общего имущества). Дома первых двух категорий могут рассчитывать на помощь бюджета, третьей – только на себя.
Главное, что надо сделать, – дать оценку технического состояния дома. Такие сведения (в обследованных домах) есть, как уже сказано, в Мосжил-инспекции.
Сейчас к управлению домами приходят ТСЖ, частные управляющие организации. Так вот, первая их забота – техническая инвентаризация жилого здания. Это нужно и им самим (надо же знать, чем управлять), и жильцам. Получат такие сведения – и могут составить бизнес-план, определить потребность в ремонте, сделать расчет его стоимости.
Дальнейшие действия. Если речь идет о доме, где капремонт давно уже должен быть проведен (но не делался, скажем, с 1992–1995 гг., и износ здания приближается к 60%), собственникам на общем собрании необходимо принять решение о проведении ремонта. А после этого обратиться с письмом в административные органы. Суть: просим включить нас в титульный список на капитальный ремонт. Чем больше адресов, тем лучше: префектура, управа района, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, Мосжилинспекция… Будьте настойчивы – пишите, обосновывайте!
Получив отписку, какое-то время повремените, а потом повторите запрос. И еще повторите. Услышат жильцов или не услышат – зависит от них самих.
Следующая категория – дома, которые еще терпят с капремонтом, но его срок вот-вот подойдет (средний срок эксплуатации домов без капремонта – 15–20 лет). Речь может идти о крыше, инженерии, фасаде, лифтах – что-то обязательно откажет. И тоже не надо ждать. Рассылайте письма: «Капремонт можно делать через три года, а можно сейчас – тогда будет дешевле. Собственных средств не хватает. Просим включить в список…».
Утром стулья, вечером – деньги
Щекотливый и трудный вопрос: где хранить деньги, накапливаемые на капремонт? Да, есть надежные банки, но есть и печальный опыт 1998 года… Трудно победить недоверие людей, сомневающиеся найдутся всегда. А в результате может случиться ситуация, когда одни вносят деньги, а другие – нет. Но плодами ремонта пользуются все. Раскол среди жильцов неизбежен.
Специалисты, да и некоторые собственники предлагают другой метод, который условно можно назвать так: «утром стулья, вечером деньги». Иными словами, поначалу надо провести капремонт в доме, а потом жильцы – в рассрочку – должны его оплатить. Сама рассрочка может быть на пять, десять, а то и на тридцать лет. Ежемесячные выплаты жильцов при десятилетнем сроке могут составить, по нашей оценке, порядка 700–800 руб. Если подключится бюджет – все те же 300 руб.
Лучше всего – в кредит
Чтобы сделать ремонт, а потом взимать деньги в рассрочку, нужен кредит. Где его взять управляющей организации или, скажем, ТСЖ? Под какой залог? Ведь само товарищество никаких фондов не имеет. Оно могло бы заложить землю, нежилые помещения – но пойди возьми их… Этот капитал общего имущества на сегодня жильцам недоступен.
Что же касается управляющих организаций, то у них тоже большие риски. Ведь какое у компании залоговое имущество? Никакого. Да и сама она, эта компания, может испариться… А потому деньги все же охотнее дадут ТСЖ.
Но чтобы окончательно разрушить сомнения у банковских работников, нужны гарантии правительства Москвы. Тогда доверие финансовых организаций к некоммерческим ТСЖ станет, несомненно, больше.
Не обойтись и без конкретной бюджетной помощи. Неплохо было бы ввести либо премии за то, что дом вообще взялся за ремонт и копит на это деньги (такая премия может быть весьма ощутимой – до 50% от взносов граждан), либо льготные проценты за кредиты (чтобы покрыть хотя бы инфляционную составляющую).