Александр Стражников: «Под чьим сукном вздремнули нормативы…»
В Жилищном кодексе немало сказано о правах и обязанностях собственников, нанимателей, ТСЖ, об их ответственности за содержание общего имущества. Здесь творцы законов раздали всем сестрам по серьгам! Но при этом забыли на первый взгляд не самую заметную, но очень важную персону – жилищного инспектора. Ведь только ему разрешено «ставить диагноз» и «прописывать лечение» домам. О том, как удается решать эти проблемы, рассказывает Александр Стражников, начальник Государственной жилищной инспекции г. Москвы (Мосжилинспекции).
Правовой, извините, вакуум
– Александр Матвеевич, что не урегулировано действующей нормативной базой по вашей части?
– Начну с одного из серьезных пробелов, которым грешит Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. Недавно Московская городская Дума приняла проект поправок к нему. Вскоре этот проект должен быть внесен на рассмотрение в Госдуму. О чем идет речь? Сейчас статья 7.21. «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предусматривает ответственность только физических лиц. Хотя в многоквартирном доме есть помещения, в том числе квартиры, принадлежащие на праве собственности юридическим лицам. Об их ответственности в кодексе не сказано ни слова.
Существует и техническая сторона проблемы. Приказом Госстроя РФ от 29 сентября 2003 года № 170 приняты Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Понятно, что они не одинаковы для каждого субъекта Российской Федерации, ведь в одном документе нельзя регламентировать правила содержания и для южных регионов, и для северных. Сейчас они не имеют правового статуса. По федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» вместо них должны быть разработаны технические регламенты, полномочия по созданию которых переданы федеральным органам власти. Этот закон действует пятый год, но ни один регламент так и не принят. В результате в жилищной сфере имеет место правовой вакуум.
– Выходит, не все наверху понимают, что технические регламенты связаны прежде всего с обеспечением безопасности?
– В планах Минрегионразвития РФ и Федерального агентства по строительству и ЖКХ в числе прочих значится и такой важный документ, как Правила обеспечения безопасности при эксплуатации жилых и общественных зданий. Он должен был родиться в минувшем году, но… не родился. Понимаете, в Москве есть власть: если мэр, правительство сказали – чиновник обязан выполнить. Но когда в федеральном ведомстве отсутствует собственная жесткая система контроля над исполнением поручений, тут уж ничего не попишешь…
– Есть ли выход из этой ситуации?
– Субъекты Федерации, в том числе Москва, издают временные документы, которые действуют до принятия федеральных законов. Это вынужденная мера, ведь речь идет не только о жилищной сфере. К примеру, недавно правительство столицы поручило нам надзор за большепролетными сооружениями.
Поиски общего языка
– Но эта сфера не имеет отношения к жилью…
– Надзорный орган должен решать актуальные задачи, стоящие перед городом. К примеру, у нас хорошо отработана система мониторинга технического состояния жилищного фонда. Его цель – планирование капитального ремонта зданий и рациональное использование финансовых ресурсов, которые выделяет город. Что же касается большепролетных сооружений, то там цель мониторинга иная – обеспечение безопасности. Существует такое явление – прогрессирующее разрушение. Именно оно стало причиной трагедий на Басманном рынке и в «Аквапарке» Ясенева. 30 мая Мосгордума рассмотрела законопроект о мониторинге зданий, имеющих большепролетные покрытия. И мы предложили внести в него положение об ответственности владельцев этих сооружений.
Пока речь идет только об ответственности за здания, принадлежащие городу. Но эта проблема должна беспокоить и Ростехнадзор. Пытаемся наладить контакт с этой федеральной структурой, однако пока дело идет туго.
Приведу и такой пример. В составе Государственной жилищной инспекции есть газовая техническая инспекция, которая осуществляет надзор за газовым оборудованием внутри дома – плитами, газопроводами, водонагревателями, дымоходами. Эту функцию передали городу после взрыва дома на улице Полины Осипенко в 1967 году. Решение верное – федеральной службе всего не охватить. Тут мы с Ростехнадзором ладим: докладываем, если что, консультируем.
Есть и другая, крайне актуальная для города проблема – лифты. Мы просили федералов: оставьте себе техническую политику – нормативы, законы, регламенты, тактику, но практическую работу передайте Мос-жилинспекции. Не можем найти общего языка! И сами они не лучшим образом в этой сфере работают, и полномочиями поделиться не хотят.
– Если федеральное законодательство не готово, как работать инспекторам? На каком основании проводить проверки в жилых домах?
– В статье 1.1. Кодекса РФ «Об административных правонарушениях» разъясняется, что законодательство об административных правонарушениях состоит из настоящего кодекса и принимаемых в соответствии с ним законов субъектов Федерации. По тем вопросам, которые им не регулируются, в столице действует свой Административный кодекс. Так что, если у нас возникнут проблемы во взаимоотношениях с управляющими компаниями, мы инициируем поправки к нему.
Есть здесь одна проблема, которую нужно решать. В статье 7.22. «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» кодекса записано следующее. К ответственности можно привлекать юридическое или должностное лицо, ответственное за эксплуатацию дома. Казалось бы, если собственник заключил договор с подрядной организацией, то она и отвечает за эксплуатацию. Ан нет! В законе ничего подобного не сказано. Поэтому надзорный орган может применить санкции только к собственнику.
– А как же утверждение о том, что за все в доме отвечает управляющая организация?
– Говорить можно что угодно! Привлечение к ответственности – судебная процедура. В законе должно быть сформулировано: заключение договора с управляющей компанией влечет за собой передачу ей ответственности за эксплуатацию дома. Но такого положения нет. Если бы законодатели больше изучали практику работы на местах, было бы меньше ошибок и проблем.
24 апреля 2007 г. столичное правительство приняло постановление № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ». СМИ назвали этот документ революционным. Надо наращивать темпы капитального ремонта. Для ремонта каждой конструкции требуется проект. Где его заказать? У меня в компьютере хранятся данные на сотни подрядных проектных организаций. Вы что-нибудь слышали о такой же базе по управляющим компаниям?
ДЕЗу штраф до лампочки…
– В этом постановлении речь идет о создании реестра…
– Его можно составлять, когда есть из чего. Надо создавать рынок управляющих компаний. Пока же, увы, приходится сплошь и рядом слышать лишь разговоры о том, что нас придут и обманут… Действительно, такая угроза есть. Если кто-то из предпринимателей и заинтересуется этой сферой, так для того, чтобы заработать, завладеть недвижимостью. Так пусть у руля останутся дирекции. Там сосредоточены наиболее грамотные специалисты.
Пока, к сожалению, выбор управляющих производится формально-бюрократическим методом, что порождает массу проблем. Мы на сайте Мосжилинспекции планируем публиковать свой реестр компаний, надежных с точки зрения органов надзора.
– Как складываются отношения вашего ведомства с ТСЖ?
– Бывает, приходят ко мне председатели товариществ и жалуются: кто-то из жильцов сделал незаконную перепланировку. Так и хочется иногда спросить: что же вы идете к власти? Если член вашего ТСЖ не выполняет устав, не подчиняется решению собрания, обращайтесь в суд.
К слову, фактов привлечения к ответственности ТСЖ чрезвычайно мало – единицы.
– В случае чего наказываете председателя?
– Как правило, само ТСЖ. Инспекция – не последняя инстанция. Существует порядок: если юридическое или физическое лицо не согласно с предписанием органов надзора, оно имеет право обратиться к руководителю – ко мне. Я рассматриваю жалобу и принимаю решение. Так вот, протесты на предписания инспекторов выносят ТСЖ, кооперативы: они-то понимают, что на штрафы пойдут их собственные деньги. Не припомню ни одного протеста от ДЕЗов. Потому что они оплачивают все санкции из казны города…
– Несколько домов в Москве предпочли непосредственное управление. Предположим, жилое здание будут содержать из рук вон плохо. Кого штрафовать в этом случае?
– Ни-ко-го! Это же их имущество, их собственность. Высшим органом в таком доме является собрание собственников. Вот пусть и разбираются между собой.
За правильную эксплуатацию общего имущества несет ответственность собственник, и власть к этому вопросу никакого отношения иметь не должна. Есть вопросы, связанные с безопасностью, вот здесь мы можем вмешаться.
В любом случае Мосжилинспекция предъявляет предписание жилищному объединению, а к административной ответственности привлекаем не за ржавую трубу или неработающий лифт, а за неисполнение предписания органа исполнительной власти.
Беседовала Лилия Позднякова
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Александр Матвеевич Стражников родился в 1938-м в городе Рославле Смоленской области. Окончил Казанский химико-технологический институт им. С. М. Кирова.
Работал в Главмосжилуправлении начальником отдела, затем директором Информационно-вычислительного центра. Был заместителем начальника Управления реконструкции, реставрации и капитального ремонта жилых и общественных зданий г. Москвы. С 1992 года – начальник Мосжилинспекции.
А. Стражников – профессор, доктор технических наук, Заслуженный работник жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, заведующий кафедрой «Эксплуатация жилищно-коммунального хозяйства» Московского института коммунального хозяйства и строительства (МИКХиС).