Потерял бумажки дом…
Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу.
Или иному специализированному потребительскому кооперативу. Либо (в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений) одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или (если такой собственник не указан) любому собственнику помещения в таком доме (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
При смене способа управления Жилищный кодекс РФ предусматривает передачу технической документации на дом новой управляющей компании за месяц до окончания срока действия договора. Процедура передачи кодексом не установлена. Постановление правительства Москвы от 17 января 2006 года № 9-ПП «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» устанавливает порядок выполнения этой обязанности. К примеру, при передаче документации по каждому дому требуется распоряжение префекта… Так чем же руководствоваться собственникам?
– Действительно, дирекции единого заказчика ссылаются на порядок передачи технической документации, разработанный Департаментом ЖКХиБ г. Москвы.
Однако перечень технической документации установлен на федеральном уровне постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Субъекты РФ менять его не вправе, несмотря на то, что документы почти на все столичные дома находятся в руках ГУП ДЕЗ. Но частная организация не обязана подчиняться процедурам, установленным Департаментом ЖКХиБ. Требования документов, не упомянутых в постановлении № 491, собственники могут пропускать мимо ушей – чиновники превысили компетенцию.
Основанием для передачи документации являются решение общего собрания о выборе способа управления и избрании другой УК или создании ТСЖ, и нормы закона, которые действуют напрямую и не нуждаются в «одобрении» префекта.
В ст. 12, 13, 14 Жилищного кодекса РФ установлена компетенция всех уровней власти. А ст. 5 гласит, что регионы могут принимать законодательные акты только в пределах компетенции, установленной кодексом. К примеру, федеральный закон дал право субъектам РФ устанавливать порядок признания граждан малоимущими. Поэтому не годится действовать по принципу: раз федеральные власти что-то не учли, то я имею право это «доурегулировать». Минрегион России 20 декабря 2006 года дал разъяснения о передаче технической документации № 14313 РМ/07. Это право установлено ему постановлением правительства РФ № 491.
Провели собственники собрание, проголосовали за управление ТСЖ. Что дальше – идти в ДЕЗ с протоколом?
– Кроме протокола решения общего собрания, они должны представить документы о регистрации ТСЖ, устав. Заметьте, я не упоминаю распоряжение префекта, об этом в законе ничего не написано. Добропорядочное ГУП ДЕЗ выполнит требование закона.
Причем закон не устанавливает, каким документом подтверждается факт передачи документов. Форма может быть любая – акт приема, расписка. ДЕЗ не отдает документы – идите в суд. Параллельно опротестуйте действия ДЕЗа в отказе на передачу документации или бездействие его руководства. ДЕЗ может доказать обратное, только если предъявит в суде расписку или акт. Конечно, судебный спор – не лучший способ разрешить ситуацию. Но куда деваться, если нарушения со стороны дирекций происходят в массовом порядке? Город должен воздействовать на них не путем установления процедур, а требованием неукоснительно выполнять закон директорами, нанятыми городом.
Одно дело, когда документацию не передают для того, чтобы затруднить деятельность конкурента. Но как быть, если она утеряна? К примеру, дом старый…
– Прежде всего, напомню, что техническая документация принадлежит собственникам помещений. Так же как техпаспорт на машину – ее владельцу. Потерял – виновный должен восстанавливать ее за свой счет. Если вдруг сложилось, что документы на дом утрачены собственниками, то их нужно создавать заново. За счет собственников. Если документы утратил ДЕЗ, то восстановление – его обязанность. Ситуация, когда на дом нет вовсе никаких документов, невозможна. В ДЕЗе должны быть акты осмотра, акты приема работ, скажем, по капремонту, который сделан десять лет назад. Но там может не оказаться какого-то документа, упомянутого в постановлении № 491. Возможно, раньше он и не требовался. Значит, собственникам надо создать его заново.
ДЕЗ тормозит передачу документов, иск в суде. Новая управляющая компания не может без них приступить к работе. Как быть?
– В законодательстве нет оговорки о том, что компания может начинать действовать только после передачи документации. Для профессионала-управляющего ее отсутствие – не помеха. Понятно, что в каких-то случаях без нее сложно принять квалифицированное решение. Значит, надо привлекать специалистов и создавать ее заново. Недобросовестность ДЕЗа не должна быть препятствием для реализации способа управления. Неотложные действия, касающиеся безопасности дома, надо выполнять независимо от наличия бумажек. При аварии компетентный управляющий в первую очередь устранит ее, а уж потом пойдет бумажки искать. Вероятно, в подавляющем числе домов придется решать проблему с документами.
Итак, расшифруем
Постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» определен перечень технической документации на многоквартирный дом.
П. 24. Техническая документация на дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной Министерством регионального развития РФ (будет утверждена в ближайшее время).
Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы частей общего имущества, а также может включать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Инструкция обязательна для домов, разрешение на ввод в эксплуатацию которых будет получено после 1 июля 2007 года.
П. 26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и границы сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.