Отстояли право жить красиво!
Когда смотришь на этот дом со стороны, вздыхаешь: да, так жить не каждому по карману. А когда узнаешь, сколько здесь стоит содержание квадратного метра, чувствуешь подвох: пошутили! Поэтому… пришлось напроситься в гости.
Элитный жилой комплекс «Аркада-Хаус», расположенный на улице Островитянова, 4, словно случайно оказался в компании типовых высоток брежневских времен. Здание затейливой архитектуры с разноэтажными башнями, солидный забор, ухоженный двор, заставленный иномарками, вышколенная охрана – словом, типичный набор для богатых домов.
Здесь я и встретилась с заместителем председателя ТСЖ «Аркада-Хаус» Андреем Шуваловым. Вот что он рассказал.
Вначале было туго
– Дома, подобные нашему, по традиции получала в управление городская элитная компания. Не будем ее называть – дело прошлое. В стране готовилась реформа ЖКХ. Руководство управляющей компании понимало, что рано или поздно ГУПы ликвидируют. Создав в 2004 году дочку – ООО со схожим названием, решило передать ей «Аркаду».
Надо сказать, к тому времени жильцы вдоволь натерпелись унижений и поборов. В квартирах вовсю шли ремонты. За согласование перепланировки – плати. Каждый подъем стройматериалов на лифте – 500 рублей, нанял рабочих без регистрации – 500 долларов… Свидетельств на право собственности жильцы еще не получили, поэтому были бесправны перед управляющей компанией. И та сполна пользовалась своим положением. Хочешь получить ключи от собственной квартиры – подписывай кабальный договор. Несмотря на то, что компания элитная, кадры, как и в ДЕЗах, – из приезжих. Слесари и уборщицы открыто демонстрировали неприязнь к «буржуям».
В конце 2004 года управленцы инициировали собрание, на котором «выбрали» новую компанию. Жильцы усомнились в его легитимности. Новая компания сразу объявила о повышении тарифа: с действующего 21,88 рубля за квадратный метр – до 33 рублей, затем – до 45. Это всех возмутило. Решили провести собрание заново. Проголосовали за способ управления ТСЖ, выбрали правление, ревизионную комиссию. Никто толком друг друга не знал, поэтому действовали по принципу самовыдвижения.
ТСЖ зарегистрировали в декабре 2004-го.
Управляющая компания тем временем определялась, как с нами быть. Выбрала испытанный вариант – давление. Стала принуждать жильцов к заключению договоров. Затеяла замену пропусков: хочешь получить новый – подписывай, иначе не заедешь во двор. Нас пытались дискредитировать во властных структурах, представляя кучкой самозванцев. У ворот появился ЧОП, а затем и вневедомственная охрана: жителей, не заключивших договор, не пускали в дом. Противоборство продолжалось до середины 2005 года.
Надо отдать должное органам исполнительной власти. К делу подключилась управа района Теплый Стан, префектура Юго-Западного округа. В Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы организовали проверку результатов голосования и дали юридическое заключение о легитимности ТСЖ. В тот момент эта бумага нам сильно помогла. Теперь можно было действовать.
От политики – к экономике
В начале 2005-го решили управлять домом своими силами, но компания не собиралась сдаваться. Что ж… С 1 марта того же года наши деньги пошли мимо нее – на счет ТСЖ. УК в один день покинула территорию. Зато потянулись гости – ОБЭП, прокуратура. Уходили ни с чем. Деньги накапливались на счету, ни копейки мы не тратили, потому что… ресурсоснабжающие организации не заключали с ТСЖ договоры. Мосводоканал три месяца ждал, пока УК расторгнет договор, чтобы подписать с нами новый. С Мосэнерго это удалось только через год.
Мы были готовы к самостоятельной жизни. Заранее подобрали инженерный состав. Но жильцы были настороже, они уже не знали, кому верить. Многие заняли выжидательную позицию и не платили. Сбор не превышал десяти процентов. Но в суд мы ни на кого не подавали. Важно было восстановить доверие людей. Решение не повышать тарифы (14,88 рубля с одного кв. метра и семь рублей за охрану) было политическим шагом. Хотя и рискованным. У ТСЖ нет дополнительных источников дохода. Рассчитывать можно было только на взносы жильцов и организаций, занимающих нежилые площади.
Сначала были опасения, что на капремонт денег не хватит. Но когда увидели, что на счету остаются резервы, страх ушел.
В прошлом году отремонтировали кровлю, подъезды, оборудовали детскую площадку. В подземном гараже строители забыли оборудовать слив и дренаж, не работала автоматика, средства пожаротушения. Исправили и это. Словом, 2006 год был для нас удачным, потому что удалось решить многие проблемы, доставшиеся нам от управляющей компании. Со временем люди поняли – хуже не стало. За год сбор вырос с десяти до девяноста процентов.
Никаких гениальных идей
Наш экономический расчет основывался на том, что изменение организационно-правовой формы управления принесет экономию на налогах. Некоммерческая организация не платит налоги на прибыль, НДС, ЕСН. Я бы советовал всем некоммерческим организациям жилищной сферы перейти на упрощенную систему налогообложения. К примеру, в обычном режиме дополнительные доходы в виде платы за аренду крыши под антенну, наружную рекламу облагаются по полной программе, и из 100 рублей в лучшем случае останется 50. При переходе на «упрощенку» сторонний доход облагается по двум ставкам – либо 15 процентов на прибыль, либо 6 процентов – на выручку от хозяйственной деятельности. Потолок дохода сейчас составляет 20 млн. рублей в год и постоянно индексируется. Конечно же, жилищные объединения вряд ли будут столько зарабатывать.
«Упрощенка» распространяется и на фонд зарплаты, из шести процентов обложения три процента можно направлять на оплату пенсионного взноса сотрудников.
До работника УК, который моет подъезды, чистит дорожки, из 100 рублей доходит лишь 55. Из того же объема сметы нашему сотруднику достаются все 100 процентов за минусом подоходного налога. Благодаря этому при недоборе по квартплате мы без проблем содержали дом. Отсюда и возможность капитальных затрат. При этом набор услуг по текущему содержанию гораздо шире, чем в обычном доме. Подъезды убираются каждый день. Закуплены продуктовые тележки. Приехал житель из супермаркета, подкатил ее к машине, и не надо нести в руках тяжелые пакеты.
Ну и такие «мелочи», как аквариумы в холлах, убранство в подъездах, – не хуже, чем в солидных отелях. На собрании мы поставили перед жителями вопрос: что делать с резервами? Может, снизить квартплату? Но выяснилось, что жители хотят больше услуг. Средства решили направлять на улучшение обслуживания, капремонт и благоустройство.
Посчитав затраты на эксплуатацию в 2006 году, вместо ожидаемых 35 процентов экономии получили 45. Десять – добавила работа по энергосбережению. В доме свой тепловой пункт, что дает возможность регулировать подачу тепла в зависимости от погоды. Подземный паркинг отапливается электричеством. Дорого! Для экономии изменили систему движения, постоянно освещается только магистральный выезд. Обязанность экономить энергию входит в должностные инструкции всего обслуживающего персонала. Утепляем подъезды, следим за доводчиками дверей.
Подготовка к зиме проходит серьезно и профессионально. Это не просто проверка систем отопления. Утепление теплового контура, мониторинг тепло- и энергопотерь, регулирование теплоподачи в зависимости от погоды – плюс десять процентов в копилку ТСЖ.
Задача правления – организовать работу. И, конечно же, создать сотрудникам достойные условия. Персоналом руководит комендант. Техническую службу возглавляет главный инженер с тридцатилетним опытом работы в ЖКХ. Действует система стимулирования. Предлагаем социальный пакет, индексируем зарплату. Это вызывает соответствующее отношение к труду. И любезность к жителям.
Что немаловажно, к нам с удовольствием идут работать россияне, гастарбайтеров не привлекаем.
В свое время мы приняли еще одно политическое решение – члены правления не получают зарплату. Никакой материальной заинтересованности. Общественная деятельность. Помощь дому… Сейчас, когда все налажено, эта обязанность занимает не так много времени.
Как видите, никаких гениальных идей. Лишь грамотно применили то, что прочитали в законах. А если дом обычный? – спросите вы. Все то же самое. 35 процентов сэкономите при любом раскладе. Надо определять задачи, их очередность, и платежей жителей хватит для их решения.
В 2006-м управа предложила принять участие в конкурсе «Мой двор, мой подъезд». Выиграли районный, затем и окружной конкурс. Появился азарт. Одно дело, когда ты сам оцениваешь сделанное, совсем другое – взгляд со стороны, когда ТСЖ ставят другим в пример. В ноябре прошлого года провели отчетно-перевыборное собрание. 98,8 процента членов ТСЖ проголосовали за старое правление. Значит, мандат доверия мы заработали.
Что сидит в тарифах
ТСЖ «Аркада-Хаус»: 14,88 руб. за кв. метр
Из них:
65% – ТО, содержание, зарплата персонала;
35% – резервы.
Управляющая компания: 45 руб. за кв. метр
Из них:
НДС – 18%;
налог на прибыль – 24%;
зарплата, включая единый социальный налог, – до 26% от ФОТ;
рентабельность – 15%.
Итого:
45% – налоги;
55% – ТО и содержание.