Пять рублей – тоже деньги
Немногим больше года остается до завершения реформы ЖКХ, или, во всяком случае, наиболее важной ее части – переходу от государственного обслуживания к частному. А между тем частные компании в Москве – все еще большая редкость. Не очень выгодный бизнес?
Возможно. Но главное – отсутствует масса нормативных актов, регулирующих их работу. В этих условиях особый интерес вызывают компании, которые уже давно обосновались на рынке ЖКХ. Одна из них – ООО «Управляющая компания «Жилхоз» (название изменено, дабы не подозревали нас в скрытой рекламе), которая уже пять лет обслуживает жителей ряда районов Южного и Восточного округов – всего 43 дома. Мы попытались рассказать о ней не для того, чтобы прорекламировать ее деятельность, а чтобы обозначить типичные проблемы, с которыми приходится сталкиваться.
Время управлять
Началось все с Южного округа. Здесь, согласно постановлению правительства Москвы, решили экспериментально опробовать новые методы управления жилищным фондом. Сам эксперимент был назван «пилотным». Конечно же, прежде всего, имелось в виду частное управление. Тогда и заявила о себе компания «Жилхоз», которая до этого занималась переносом гаражей. Справедливости ради заметим, что хотя право на управление домами она завоевала на конкурсе, но сами дома ей все же были переданы префектурой ЮАО – в районах Нагатино-Садовники, Бирюлево-Восточном, Нагорном. Жильцы к этому отношения не имели. Они ничего не выбирали. Впрочем, тогда еще не вышел новый ЖК РФ. Были только постановления правительства Москвы. Само понятие «выбор жильцов» показалось бы странным: а на что управа?
Реформа «сверху» для нас не новинка. Здесь важно другое: в рассказах о переменах, происшедших в округе, главный акцент делался не на саму компанию, а на объединения жильцов, которые и создавались в домах. На самоуправление. Это были первые попытки поставить систему ЖКХ с головы на ноги, т.е. сделать заказчиками услуг не дирекции (а именно они определяли «погоду в доме»), но самих жильцов. Кто, как не они, платит деньги? Почему же не могут определить набор услуг (т.е. решить для себя, за что платить), а при случае даже поторговаться. Иными словами – дать рычаги власти жильцам. Поднять их статус. Собственно, частное профессиональное управление домами еще не стало актуальным, находилось как бы в тени общественного внимания.
Как проект должен был выглядеть на практике? Каждая квартира выставляет свои претензии к дому – извольте их учесть? Но это верный шаг загубить эксперимент, сделать из рынка – как когда-то говорили – базар. Требования к управляющей компании должны предъявлять уполномоченные домов, представители созданных в них объединений. Организации товариществ, домкомов местная власть и уделяла основное внимание. И это был, безусловно, шаг в нужном направлении.
Самоорганизация жильцов – само по себе благо, «ключ к реформе» (как называл этот процесс Ю. М. Лужков). Южный округ по числу объединений до сих пор держит первое место в Москве. Достаточно сказать, что домкомы есть в каждом третьем доме ЮАО.
Но вот о том, как работает сама частная компания, говорилось меньше. Ее опыт практически не освещался. Теперь пришло время поговорить и о нем.
Другой не надо
Впрочем, кое-где были и выборы – в ТСЖ. Из 18 домов в Южном округе, которые были переданы ООО «Управляющая компания «Жилхоз», в 14-ти были созданы товарищества. Восстановим справедливость: компания сама немало сделала для их организации. Непростое дело! Аббревиатура «ТСЖ» и сейчас многих отпугивает. Но компания добилась того, что товариществам выделили субсидии на обслуживание. Собственно, такое было прописано в законе о товариществах, но получают субсидии немногие. В общем, у объединения неожиданно нашелся помощник, и это было по достоинству оценено жильцами.
Южный округ был только началом. Недавно «Жилхоз» взялся обслуживать новостройки в ряде районов Восточного округа. И выиграл это право на конкурсе, объявленном префектурой, – вместо инвестора-застройщика, который, как правило, меньше всего заботился о доме, а преследовал свои интересы. После того, как жильцы оформили документы на собственность, они сами получили право выбора компании, но решили оставить у себя все тот же «Жилхоз». От добра добра не ищут.
Конечно, сам факт, что деятельности фирмы покровительствовала исполнительная власть, во многом облегчил ей работу. Правда, помощи от ДЕЗов не ждали – ведь у тех забирали деньги, какие здесь улыбки? Но хоть не мешали – и за то спасибо. Префектуры обязали дирекции передать документацию (ту, что имелась, потерянные и устаревшие документы восстанавливал сам «Жилхоз»), помогли с помещениями, чтобы компания могла разместить там административный и обслуживающий персонал. Часть работников набрали из тех же ДЕЗов, часть – пригласили со стороны. Зарплаты – чуть выше, чем в дирекциях, требования – выше намного. Малейшая халтура, грубость работника, или он не появился в договоренное время, – и тот лишается работы.
…и выкрутились!
В одном компании повезло: ей отдали в управление в основном новые дома. На серьезные, крупные работы ее бюджет не потянул бы. Тем не менее, была проведена тщательная «инвентаризация» всех недостатков, которые были в строениях, и до которых у дирекций не дошли руки. Где необходимо, поставили ограждения, проложили асфальтовые дорожки, разбили клумбы, покрасили металлические конструкции.
Но основная работа – в домах. Именно по ней жильцы судят об уровне обслуживания. А для «Жилхоза» дом стал тем полем, где ему предстояло доказать свои преимущества. Непременное условие: всегда чистые лестницы. По нормам их должны мыть раз в неделю. Новая компания делала это в три раза чаще. При этом марши с первого по третий этаж мыли ежедневно. Положили плитку на пол холлов. Сделали косметический ремонт стен.
Компания задействовала индивидуальные приборы учета, поставленные в новых домах и выполнявшие там роль безделушек. Взяла их на обслуживание, более того – наладила централизованный подсчет расхода воды в каждой квартире, избавив от этого жителей. Вывела данные на ЕИРЦ.
Новое – борьба с неплательщиками. Для ДЕЗа – это дело десятое. Долги, в конце концов, спишут. Для «Жилхоза» этого, понятно, никто бы не сделал. Надо было выкручиваться самим. Поэтому отношения с должниками с первых дней стали бескомпромиссными. Не можешь – обращайся за субсидиями. Не хочешь – подадим в суд. Специально для этих дел наняли юриста. Подключили активистов из домов. В результате оплата жилья стала – нет, не 100-процентной, но близкой к ней. Законопослушность – что ни говори – предусматривает некий страх: не сделаешь – накажут. Компания – как пушкинский герой – как раз и заставила себя уважать: все, кому посылали уведомления – все платили.
Понедельник начинается в субботу
А теперь вернемся к дотациям. Техобслуживание одного кв. м (данные прошлого года) составляли 12 с небольшим руб. При этом доля населения в них занимала меньшую часть – около пяти руб. Остальное – бюджет.
Так вот, «Жилхозу» в помощи отказали. Оставили компанию только на голодном пайке квартплат. Справедливости ради заметим, что это относится ко всем частным компаниям. По-прежнему остается неясным, как они будут дотироваться. Все еще не разработан механизм такой помощи. Что же жаловаться, что реформа буксует?
Но сейчас – о другом. Экономика ЖКХ – темный лес. Государственным компаниям не хватает и упомянутых 12 руб. Недаром тема «недофинансирования» ЖКХ не сходит со страниц печати. Этим, кстати, не совсем справедливо, оправдывают медленные перемены в отрасли. Но на этот счет есть и другое мнение: на «комфортные» услуги наш не привыкший к роскоши народ не претендует, а для необходимого минимума – было бы чисто в подъезде и во дворе, светло на этажах, исправно работали инженерные системы – вполне хватит существующей суммы. Надо только уметь ею распоряжаться и экономить каждый рубль.
Так вот – «Жилхозу» не давали дотаций. Исключая ТСЖ, где он сам и добился их. Но это всего 14 домов. На городские (29 домов) не предусматривалось никакого бюджетного финансирования – только квартплаты жильцов, исчисленные, кстати, из городских тарифов. Люди не чувствовали никакой дискриминации. Все финансовые тяготы легли на «Жилхоз». Компанию не включили в программу «Мой двор – мой подъезд» – чтобы не давать денег. И на содержание консьержек не выделили ни копейки. Результат? Компания обслуживает дома лучше, чем прежние дирекции. И дежурные в подъездах есть, и даже видеонаблюдение.
Формально – все делается за счет квартплаты. То есть на 5 руб. Фактически… Не будем томить читателя, чудес не бывает. Конечно, компания пополняла бюджет домов – но за счет собственных инвестиций. И в этом тоже сказалось преимущество частной организации перед государственной. Ибо коммерсанты не связаны жестко инструкциями и параграфами, они действуют на основании собственных уставов. И конечно, могут расширять виды своей деятельности.
Так вот, в числе платных услуг, которые оказывает «Жилхоз» людям, появились и такие: оформление перепланировок помещений, описание общего имущества в домах (необходимый документ для заключения договора с частными компаниями), регистрация ТСЖ, некоторые консультационные услуги по жилищным проблемам.
На всем этом компания зарабатывала, а деньги вкладывала в жилкомхоз. И отчаянно экономила: не повышала, скажем, домам ставку за управление. А то и снижала ее. Ограничивала штат. Заработанных и сэкономленных средств на капремонт, конечно, не накопишь (особенно если учесть, что товарищества просто грабят – отложат чуток, и эта «заначка» сейчас же облагается налогом на прибыль), но на приличное обслуживание достаточно. Впрочем, в неотложных случаях «Жилхоз» принимался даже за капитальные работы (в одном старом доме отремонтировал фасад, в другом – поменял трубы в подвале). Хотя в принципе капремонт должен быть городской программой.
Сразу ответим скептикам: нашлись, мол, Дон Кихоты! Когда-то вернут вложения? На это можно ответить: компания работает на перспективу! Главная задача сейчас – закрепиться на рынке ЖКХ. Пусть и в ущерб прибыли. А закрепятся, убедят обитателей домов в своих достоинствах – тогда подумают об увеличении доходов. Ведь ЖКХ – в отличие от других видов бизнеса – самый стабильный и необходимый. Он будет востребован при любой власти. Вот что надо ценить! Пока не все это понимают. Но в «Жилхозе» собрались мудрые и квалифицированные хозяйственники, хорошо знающие отрасль, ясно представляющие ее будущее. И потому стратегическая линия компании, постоянно расширяющей поле своей деятельности, даже в ущерб сегодняшним, весьма невысоким заработкам ее работников, – вполне грамотная и надежная. Надеются: свое возьмут!
Без иллюзий
Впрочем, не будем кончать статью на излишне оптимистической ноте. Компания справляется – пока дома новые. А когда проблема капремонта заявит о себе в полный голос? Боюсь, что ни инвестиции, ни высокая квалификация работников «Жилхоза» здесь не помогут. Уже был тревожный звоночек: одно товарищество ушло снова в ДЕЗ. Там хоть сохраняется бюджетная помощь. И не пожалело ТСЖ: и лифт поменяли, и подъезд отремонтировали. У «Жилхоза» – это уж точно – на лифт денег бы не хватило. Жильцам хорошо, а как быть с реформой ЖКХ? Лучшей антирекламы для нее не придумаешь. К тому же не разрешают частным компаниям сдавать в субаренду нежилые помещения. В общем дискриминации – в сравнении с ДЕЗами – хватает.
Нет, нельзя медлить городским властям с выработкой новых нормативных актов, стимулирующих конкуренцию в ЖКХ, привлекающих в нее частный бизнес. Иначе реформа так и останется на бумаге.