Александр Картышов: «На ходу учимся»
Москва предложила федеральному законодателю продлить сроки выбора управляющих компаний, не «упираться» в дату 1 января 2007 года. Если это будет сделано, можно вздохнуть спокойнее. Однако выбирать способ управления домом рано или поздно придется – никуда мы от этого не денемся. Как в условиях несовершенства законодательной базы администрация Юго-Западного административного округа выстраивает отношения с собственниками, управляющими компаниями, ТСЖ, рассказал заместитель префекта Александр Картышов.
– Москва вступила в пору массового проведения собраний собственников по выбору способа управления многоквартирными домами. Каким управляющим организациям отдают предпочтение жители?
– На Юго-Западе 2800 жилых строений. В половине из них собрания уже состоялись, собственники определились. Примерно 80 процентов голосуют за ДЕЗы. В этот сложный переходный период люди предпочитают сохранить управляющие компании, которые известны им не один год. Главное, что они не ухудшают ситуацию с эксплуатацией домов. Сегодня – это ДЕЗ. За год, а законом определен именно такой минимальный срок договора, собственники осмотрятся. И если увидят, что ДЕЗ работает плохо, в любой момент могут принять решение о смене управляющей компании. Закон дает им такое право.
– Органы исполнительной власти обязаны оказывать содействие в организации собраний. Приходится ли сталкиваться с какими-либо проблемами?
– Возникают организационные проблемы: людям надо предоставить помещения, на собрания в большинстве случаев приглашаются представители администрации города. Дело даже не в том, что в большинстве домов в среднем до 30 процентов доли города, и администрация должна участвовать в голосовании. Собственники приглашают представителей администрации либо для содействия проведению собрания, либо для разъяснения возникших вопросов. Мы подсказываем инициативным группам, какие нормы закона надо обязательно соблюсти, чтобы собрание было признано легитимным, и не требовалось его повторения из-за того, что не учли какие-то формальности.
Тайна списков
– Совсем недавно инициативным группам отказывали предоставить списки собственников. Прикрывались конфиденциальностью сведений. Как с этим сейчас?
– Эта проблема раньше тормозила организацию собраний. Но она снята постановлением правительства Москвы № 9-ПП от 17 января 2006 г. «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве». Теперь для получения сведений о собственниках дома инициативной группе достаточно обратиться в ЕИРЦ.
– Выходит, любой, назвавшись представителем инициативной группы, может затребовать информацию в ЕИРЦ?
– Если вы предъявите объявление о проведении собрания, корешки уведомлений либо лист с подписями собственников о вручении объявления, то таким образом подтвердите, что ведете работу по подготовке собрания. Объявление о проведении собрания не может быть анонимным, в нем должна быть указана информация об инициаторах собрания.
Если компания подозрительная
– При такой поспешности удается избежать конфликтных ситуаций?
– Не все так безоблачно. Возникали ситуации, когда люди отказывались от управляющих организаций. Оборачивалось конфликтом: компания не устраивает собственников, а дом отдавать не хочет, поскольку лишается экономической выгоды. И речь здесь идет не только о передаче документации, скорее о погашении задолженностей как организаций, так и собственников. А это требует судебного разбирательства. Такие проблемы решает рабочая группа при префекте округа – мирно, путем взаимных соглашений и уступок. Но бывает, принимаются и жесткие решения.
– То есть?
– В обязанности префектуры и управ входит контроль за соблюдением норм закона на вверенной им территории. Когда к нам обращаются граждане из-за того, что нарушается закон, мы не вправе уклониться от разрешения конфликтной ситуации. Приглашаем для обсуждения все заинтересованные стороны. Чаще всего пытаемся найти компромисс. Не удается – что ж, на это есть суд.
Перед городскими властями стоит задача: помогать собственникам в организации проведения собраний. Но они также представляют и городскую долю в многоквартирных домах, голосуют и имеют свою точку зрения на выбор управляющей компании, вправе ее отстаивать, предлагать свой вариант другим собственникам.
– Кто голосует за городскую долю в многоквартирном доме? Кто решает, какую компанию выбрать?
– Долю города представляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда. В голосовании участвует либо его представитель, либо сотрудник управы по доверенности департамента. Как правило, при выборе управляющей компании администрация придерживается мнения большинства собственников. Другое дело, если предлагается ненадежная организация, у которой не все в порядке с лицензированием, да вдобавок за ней тянется шлейф нелестных отзывов. Если нам об этом известно, мы информируем собственников и, прежде чем принять решение, предлагаем подумать. Как правило, управляющие организации появляются в бюллетене для голосования не с бухты-барахты. Собранию по выбору способа управления предшествуют наши консультации.
– Если собственники столкнутся с недобросовестной управляющей компанией, будет ли нести ответственность исполнительная власть за то, что допустила ее на рынок?
– Начнем с того, что мы знаем организации, работающие на территории округа. Проверяем наличие лицензий на проведение работ, контролируем их деятельность с помощью жилищной и других инспекций, оцениваем качество содержания и эксплуатации вверенного им жилищного фонда. Сегодня в окружном реестре 24 организации, все они работают у нас не первый год. По каждой из них можем предоставить исчерпывающую информацию. Если в каком-то из домов собственники не выберут управляющую компанию, то она им будет назначена по результатам открытого конкурса. В нем по закону могут участвовать любые организации, в том числе и не внесенные в реестр. Конкурсная комиссия будет рассматривать опыт работы, предлагаемые тарифы, а главное, проверять, имелись ли нарушения, не лишалась ли компания лицензии за какие-либо серьезные нарушения. Одно могу сказать точно: сомнительная организация в конкурсе не победит.
– Тогда в чем может проявиться недобросовестность компании, если органы власти гарантируют их качественный отбор? Договор с нею будет заключен, правила игры определены. Что, на ходу начнут накручивать цены?
– Произвольно менять условия договора без уведомления другой стороны компании не позволит Гражданский кодекс. Ценовая политика определяется решением собственников на основании предложений управляющей компании. Понятно стремление жителей минимизировать затраты. Однако этому есть предел, ведь можно их снизить настолько, что они не будут обеспечивать технически безопасную эксплуатацию здания. При этом управляющая компания отвечает за результаты работы только в пределах выделенного ей финансирования. На основании своих расчетов она должна вносить собственникам предложения по затратам на содержание дома. Лучше, если жители подготовятся к собранию, проведут сравнительный анализ расценок на аналогичные услуги других компаний и, взвесив все, решат, стоит ли соглашаться с такой ценовой политикой.
Кроме того, Жилищный кодекс обязывает управляющую организацию не реже раза в год отчитываться перед собственниками. При этом важен общественный контроль. Мы не зря поддерживаем формирование домовых комитетов. Желательно, чтобы он был в каждом многоквартирном доме. В этом очевидная польза и для собственников дома, и для администрации. Такой актив вправе организовать отчетные собрания, разобраться, что, почем и почему, а о результатах доложить жителям.
Школа для взрослых
– Не боитесь ли ситуации, когда за управление домом возьмется «кухарка»? Где можно научиться этому ремеслу?
– Департаментом жилищной политики и жилищного фонда организован двухнедельный курс «Основы управления многоквартирными домами». По рекомендациям управ мы направляем на обучение домовой актив, кандидатов в председатели ТСЖ, активистов инициативных групп. В последнюю заявку от округа включили 70 человек. Сто активистов уже прошли обучение. Программа курса содержит вопросы эксплуатации, управления многоквартирным домом, земельные, экономические, юридические аспекты. Кроме того, в управах организовано обучение старших по дому, подъезду. Раз в неделю в информационно-коммуникационном центре префектуры проводят консультации по вопросам управления многоквартирными домами квалифицированные специалисты Центра содействия жилищной реформе и Центра паспортизации жилого фонда.
СПРАВКА
Картышов Александр Львович, 54 года, в 1975 году закончил Московский автомобильно-строительный университет по специальности «Трактора и машины», в 1991 году в этом же вузе получил второе высшее образование по специальности «Инженер-экономист». С 1991 по 1994 год работал супрефектом управы «Нагатино-Садовники» Южного округа, с 1994 по 2000 год – заместителем префекта ЮАО, с 2000 года – заместитель префекта Юго-Западного административного округа. Курирует вопросы развития самоуправления в жилищной сфере округа.