Важней всего – порядок в доме

В прошлом выпуске «Справочного бюро» (№ 43 от 26 октября) мы рассказали о новых Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных постановлением правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491. В этом же документе утверждены правила изменения размера платы – если услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества выполнены неважно.

Каков механизм и порядок изменения оплаты? Как действовать нам, жителям, в ситуациях, когда подолгу простаивает лифт, не вывозится мусор, в подъезде грязь и вечные потемки? Поговорим об этом в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

Качай права!

Любой житель может предъявить свои претензии и потребовать перерасчета платежа в случае некачественного обслуживания его дома.

Эти Правила НЕ РАСПРОСТРАНЯЮТСЯ на собственников квартир в многоквартирном доме – членов ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Они живут по своим внутренним правилам, своему уставу.

Если дом содержится кое-как, нужные работы не проводятся, услуги не оказываются или все это происходит с перерывами сверх нормы, органы управления ТСЖ, ЖК и ЖСК, управляющая организация обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт дома в порядке, предусмотренном Правилами. А при непосредственном управлении многоквартирным домом – жилищная организация, ответственные лица, то есть те, кто оказывает услуги и выполняет работы.

Что это за плата?

В «платежках», которые мы ежемесячно извлекаем из своих почтовых ящиков, отдельной строкой идет плата за содержание и ремонт жилого помещения. А в Правилах – речь об общем имуществе многоквартирного дома. Формулировки разные, и непонятно, за что же мы все-таки отдаем свои кровные.

На самом деле – это одно и то же.

В соответствии с Жилищным кодексом наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений. В то же время необходимо понимать, что данная плата идет не за содержание жилого помещения, а на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Сумму устанавливаете вы

Напомним, что согласно Жилищному кодексу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается собственниками помещений на их общем собрании. При этом они должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание дома, а также его текущий и капитальный ремонт. Расходы должны быть соразмерны перечню, объемам и качеству услуг и работ, которые также утверждаются на общем собрании собственников жилья. Если такое решение не принято, размер платы устанавливается органами государственной власти – правительством Москвы.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт – существенное и неотъемлемое условие договора управления. В случае несогласования таких условий договор считается незаключенным.

Учитесь считать и пересчитывать

Нужные пропорции

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных рабочих дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт помещения.

Предположим, в течение 20 дней вам не убирали подъезд, лестничные площадки. Исходя из этого, и делается перерасчет за месяц. Не оплачивается именно та услуга, которая не была предоставлена в течение определенного времени. В нашем случае – 20 дней.

Стоит ли связываться? Обязательно!

Комментарий начальника отдела нормативно-правового регулирования жилищной сферы Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Игоря Болотова:

– После перерасчета вам уменьшат сумму платежа, допустим, на 20 рублей. Казалось бы, копейки. Не обеднеешь, так стоит ли связываться? А если в доме сотни квартир, да с каждой управляющая организация недосчитается двух десятков рублей?! Набегут неплохие деньги. И тогда исполнители услуг почувствуют разницу. Но по-настоящему механизм изменения размера платы за услуги и работы, произведенные с плохим качеством и с нарушением сроков, начнет действовать тогда, когда собственники либо сами выберут управляющую компанию, либо она появится в результате открытого конкурса. И тогда она будет более заинтересована в хорошей работе, потому что будет знать, что через год ей придется отчитываться перед собственниками. И тогда ей все «припомнят» – и неубранные подъезды, и горы мусора во дворе, и текущие крыши…

Так что теперь многое зависит от самих собственников жилья.

Шаги, которые надо сделать

Услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством, если они не соответствуют требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением правительства РФ от 23.05.2006 № 307) и условиям договоров.

Предположим, у вас не работает мусоропровод, или вышел из строя лифт, или вы узнаете об осадках на улице по протекающей крыше. Как действовать в таких ситуациях?

1. Собственники пишут или обращаются устно с заявлением об изменении размера платы тем, кто управляет домом, и кому заказываются услуги по его обслуживанию.

Это могут быть:

• управляющая организация
• орган управления ТСЖ, ЖСК, ЖК
• ответственные лица

Наниматели жилья жалуются:

• наймодателю
• в управляющую организацию

Заявление в устной или письменной форме может быть направлено в течение шести месяцев после нарушения. Необходимо проследить, чтобы заявление было зарегистрировано.

2. Ждете два рабочих дня. За это время вас должны известить о дате получения и номере регистрации вашей жалобы. (При личном обращении на экземпляре заявления собственника или нанимателя жилья делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.)

С заявителем согласовывается точное время и дата установления факта нарушения качества услуг. Извещением его уведомляют, когда ждать визита представителей управляющей организации. (Если такой срок не назначен, значит, с вашими претензиями полностью согласны, в проверке они не нуждаются. И, скорей всего, перерасчет сделают.)

3. Этот шаг делается, если ситуация спорная. В таком случае необходимо ждать прихода комиссии, которая проверит жалобу. По результатам проверки составляется акт о том, что нарушено качество, или о том, что был перерыв в оказании услуг или выполнении работ, превышающий установленную продолжительность.

В акте указываются:

• нарушения параметров качества,
• время и дата начала непредоставления услуг (работ)
• или предоставления услуг ненадлежащего качества.

Акт составляется в двух экземплярах, один передается заявителю, второй остается у ответственного лица и подписывается обеими сторонами.

Именно акт является основанием для перерасчета платежей. А также для уплаты неустойки в размере, установленном федеральным законодательством и договором.

Если стороны не пришли к единому решению, в акте делается соответствующая пометка, и определяются новое время и дата новой встречи. На нее уже приглашаются представитель государственной жилищной инспекции и представитель общественного объединения потребителей.

По результатам повторной оценки качества составляется акт, который подписывается заявителем (или его представителем) и ответственным лицом (или его представителем). Документ может быть подписан также представителями госжилинспекции и общественного объединения потребителей.

Если присутствие третьей стороны не привело к обоюдному согласию, тогда – в суд.

Cроки устранения неисправностей в жилых домах
Вид неисправности	Срок устранения недостатков, не более
1. Кровля
1. 1. Протечки в отдельных местах кровли	1 сутки
1. 2. Повреждения системы организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр., расстройство их крепления)	5 суток
2. Стены
2. 1. Утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением	1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны)
2. 2. Неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжениях их с печам	1 сутки
3. Оконные и дверные заполнения
3. 1. Разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов, форточек, балконных дверных полотен:
в зимнее время	1 сутки
в летнее время	3 суток
3. 2. Дверные заполнения (входные двери в подъездах)	1 сутки
4. Внутренняя и наружная отделка
4. 1. Отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению	5 суток (с немедленным принятием мер безопасности)
4. 2. Нарушение связи наружной облицовки и лепных изделий, установленных на фасадах со стенами	Немедленное принятие мер безопасности
5. Полы
5. 1. Протечки в перекрытиях, вызванные нарушением водонепроницаемости и гидроизоляции полов в санузлах	3 суток
6. Печи
6. 1. Трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоотходах, которые могут вызвать отравление жильцов дымовыми газами и угрожают пожарной безопасности здания	1 сутки (с немедленным прекращением эксплуатации до исправления)
7. Санитарно-техническое оборудование
7. 1. Течи в кранах водопроводных и сливных бачков	1 сутки
7. 2. Неисправности трубопроводов и их сопряжений (с фитингами, арматурой и приборами водопровода, канализации, горячего водоснабжения, отопления, газооборудования) аварийного порядка	Незамедлительно
7. 3. Неисправности мусоропроводов	1 сутки
8. Электрооборудование
8. 1. Неисправности вводнораспределительного устройства, связанные с заменой предохранителей, автоматических выключателей, рубильников	3 часа
8. 2. Неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий	3 часа
8. 3. Неисправности аварийного порядка (короткое замыкание в элементах внутридомовой электрической сети и т.п.)	Незамедлительно
8. 4. Неисправности электроплиты с выходом из строя одной конфорки и жарочного шкафа	3 часа
8. 5. Неисправности электроплиты с отключением всей электроплиты	3 часа
8. 6. Неисправности системы освещения общедомовых помещений (с заменой ламп накаливания, люминесцентных ламп, выключателей и конструктивных элементов светильников)	1 сутки
8. 7. Неисправности автоматики и противопожарной защиты и сигнализации	Незамедлительно
9. Лифт и диспетчерская
9. 1. Неисправности лифта, диспетчерских систем	1 сутки
10. Приборы учета потребления воды, тепловой и электрической энергии, газа
10. 1. Неисправности приборов учета	5 суток
Примечание. Сроки устранения отдельных неисправностей указаны с момента их обнаружения или заявки потребителей.

НА ЗАМЕТКУ

Суммы платежей за содержание и ремонт общего имущества не меняются, если некачественные услуги и работа связаны с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие обстоятельств непреодолимой силы.

ПАМЯТКА ДЛЯ НАНИМАТЕЛЯ

Изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей имеют свои особенности.

Если домом занимается управляющая организация, то стоимость услуг и работ отражается в смете. Она направляется управляющей организацией в течение 10 рабочих дней после того, как орган местного самоуправления установит для нанимателей размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 11 Правил).

При перерасчете управляющая компания и будет ориентироваться на эту смету.

Где об этом cказано

1. Постановление правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года «Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

2. Постановление правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

3. Жилищный кодекс РФ, статья 154, раздел 7.

Материал подготовлен при содействии начальника отдела нормативно-правового регулирования жилищной сферы Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минрегиона России Игоря Болотова

Галина Писарчик