Повлиять на компанию можно и нужно. Хотя это и трудно

Моя квартира, мой дом, моя собственность. Слова, которые приятно звучат. Пока вы не ощутите на своих плечах тот самый груз, о котором говорится в 210 статье Гражданского кодекса: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества…»Вот уж больше десяти лет, как в российских городах и пригородах строится жилье нового, так сказать, несоветского типа. Это «частный сектор» – комфортные современные квартиры и дома, коттеджи и таунхаусы, объединенные в городские жилые комплексы и загородные поселки. Роли ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ здесь исполняют коммерческие компании. Получается, что у нас в отдельно взятых и, как правило, отгороженных от мира заборами жилых микрорайонах уже построен капитализм, и свершилась жилищно-коммунальная реформа: домами управляют коммерсанты, жильцы платят сколько надо… Все счастливы? Отнюдь.
Как грамотно выстроить отношения с управляющей компанией? Сегодня мы попытаемся подступиться к этой проблеме.
Ситуацию (см. «Жил-был поселок») комментирует руководитель сектора «Развитие конкурентных отношений» фонда «Институт экономики города» Владилен ПРОКОФЬЕВ:
– Описанная выше история представляет собой целый клубок проблем. Чтобы его размотать, необходимо ответить, как миминум, на три главных вопроса. Первый – за что должны платить жители, и кто устанавливает плату за жилищно-коммунальные услуги. Второй – что нужно делать жителям, чтобы на равных разговаривать с управляющей компанией. Третий вопрос – кому принадлежат земля и инженерные сети. По порядку и начнем.
ЖИЛ-БЫЛ ПОСЕЛОК
Коварное ЖКХ
Жизнь в «частном секторе» дорогая. Жители, разумеется, никаких дотаций от государства на «коммуналку» не получают, то есть за коммунальные услуги платят уж никак не меньше их стоимости – те самые грозные 100 процентов (а может и больше), которыми «муниципалов» пугают коммунальщики. 200, 500, 1000 долларов – такими платежами здесь никого не удивишь. Управляющим компаниям вспомоществований из бюджета тоже не положено. Вот и делают они свой бизнес, стараясь извлечь из него максимальную прибыль.
Однако ЖКХ – сфера капризная, и по-настоящему грамотных управленцев здесь мало. Свежая это, неосвоенная профессия. Поэтому у многих хитрость управления жильем заключается в том, чтобы содрать побольше, да сделать поменьше. Особенно это характерно для некоторых строительных компаний, взявшихся за управление построенного ими жилья. Они переносят в жилищно-коммунальное хозяйство тот же принцип ведения бизнеса, что практикуют в строительстве – продать товар дороже. Ну, а качество? А качество потом!
Если же учесть, что жильцы, купившие у них квартиры и дома, – люди небедные, их стараются «отжать» на полную катушку. И даешься диву, как жители – сами профессиональные менеджеры, управленцы, представители бизнеса – покорно позволяют из себя делать «лохов».
Дома построили – теперь жильцов построим
Типичная ситуация. Поселком, состоящим из загородных домов и таунхаусов, управляет компания, которая их и построила. Строительство в поселке продолжается. Претензий у жильцов к компании много – и по качеству строительства, и по выполнению иных договоренностей. Слишком часто меняются у фирмы планы (в том числе и генеральный план застройки), слишком много из обещанного она не выполняет, в частности, – по благоустройству территории, ссылаясь на рост цен на энергоносители, материалы и на форс-мажорные обстоятельства. К слову, заметим, что работают у нее, в основном, бедолаги-гастарбайтеры, которые тут же в поселке и живут. В условиях довольно-таки свинских. Но не будем отвлекаться – использование дешевой, малоквалифицированной рабочей силы, состоящей из униженных, забитых и абсолютно бесправных людей, – проблема отдельная, хотя и связанная с общей ситуацией. Речь в данном случае пойдет лишь об одной стороне деятельности таких фирм – коммунальном обслуживании жильцов.
Закончился срок действия очередного договора на коммунальное обслуживание и эксплуатацию жилья, и фирма предлагает заключить новый. Получив тексты договоров на руки, жильцы с изумлением обнаружили, что управляющая компания теперь, оказывается, может менять стоимость работ и услуг, не отвечает за аварии, которые произошли по вине поставщиков воды, газа, электричества, непонятно, что именно она заложила в понятие «эксплуатационные услуги», хотя сумму указать не забыла. Раздав договоры, управляющий потребовал быстренько их подписать, в противном случае, дома будут отключены от «коммуналки».
Мы не рабы?
Неужели жители попали в рабство компании? Ведь компания, вроде бы, действительно, кругом хозяйка. И земля ее, и инженерные сети она прокладывала. Будешь вякать – возьмет и перекроет кран! «И прибежите вы как миленькие с детьми на руках и в очередь тут у меня встанете», – говорил президент компании жильцам, которые попытались было внести какие-то изменения в текст договора.
Как найти на такого управу? Да и есть ли она, когда речь идет о частном жилье? По идее, житель-частник тоже должен быть требовательнее к управляющей компании, ведь он покупает ее продукт в виде услуг, ведь он, в конце-концов, тоже субъект рынка, он потребитель.
ЗА ЧТО ПЛАТИМ, КОМУ ПЛАТИМ И ПО ЧЬЕМУ УСТАНОВЛЕНИЮ
Оплата жилья
Итак, жители этого поселка (и не только они, кстати) должны уяснить, за что они обязаны платить. Ответить на этот вопрос нам поможет закон «Об основах федеральной жилищной политики», из которого следует, что плата населения включает в себя две составляющие – оплату жилья и оплату коммунальных услуг.
Идем дальше. Что значит «оплата жилья»? В соответствии с 15 статьей закона оплата жилья включает: плату за содержание жилья, плату за ремонт жилья, а для нанимателей жилых помещений – плату за наем жилого помещения.
С платежами разобрались. Попробуем разобраться теперь, какие работы должны выполняться в счет платы за содержание и ремонт жилья. Обратимся к совсем свежему документу – постановлению правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» (№ 392 от 30 июля 2004 года). В нем сказано, что содержание жилья состоит из содержания общего имущества жилого дома, вывоза бытовых отходов, содержания придомовой территории, а «работы по ремонту жилья» включают в себя текущий ремонт общего имущества жилого дома и объектов придомовой территории.
Подведем небольшой итог сказанному. Таким образом, в счет «оплаты жилья» должны выполняться следующие работы: содержание и текущий ремонт общего имущества дома, содержание придомовой территории, текущий ремонт объектов придомовой территории и вывоз бытовых отходов.
Под термином «содержание» следует понимать содержание объекта в состоянии, отвечающем техническим, санитарным и другим требованиям (регламентам, нормам, правилам).
Следующее звено нашей цепочки – общее имущество. Закон РФ «Об основах федеральной жилишной политики» определяет его так: «межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования». Все работы по содержанию и ремонту, перечисленного имущества должны оплачиваться в счет оплаты жилья.
В уже упомянутом нами постановлении № 392 содержится укрупненный перечень работ по текущему ремонту общего имущества жилых домов. (Мы его тоже публикуем. – Прим. ред.) Обращаю внимание читателей на ответственность управляющих организаций по обслуживанию внутридомового оборудования. В соответствии с этим постановлением в счет оплаты за жилье ремонтируются стояки, отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, и запорно-регулирующая арматура на внутриквартирной разводке.
Оплата коммунальных услуг
За что конкретно вы платите, оплачивая коммунальные услуги? Как сказано все в том же 392-м постановлении, за электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение (канализацию), горячее водоснабжение и теплоснабжение.
Кто устанавливает тарифы
Теперь разберемся с тарифами, кто же их определяет? Итак, содержание и ремонт жилья. Здесь возможны два варианта.
Вариант первый. Товарищество собственников жилья не создано.
Заглянем в закон «Об основах жилищной политики» (статья 15) и в постановление № 392 (глава III). В домах, где не созданы ТСЖ, жилищные или жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК) и другие объединения собственников, цены на содержание и ремонт жилья (и размер платы за наем жилья для нанимателей) устанавливает орган местного самоуправления.
Вариант второй. Собственники дома или жилищного комплекса зарегистрировали ТСЖ или другое объединение собственников (или уже существуют ЖК или ЖСК). В этом случае сами жители вправе определять цены на содержание и ремонт жилья. Цены на эти услуги устанавливаются на общем собрании собственников.
Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами власти.
Тарифы на электроэнергию, газ и тепловую энергию (отопление) устанавливают органы власти субъекта Федерации.
Тарифы на воду и водоотведение устанавливают органы местного самоуправления. Если эти услуги предоставляет муниципальное унитарное предприятие, во всех прочих случаях тарифы устанавливают органы власти субъекта Федерации.
После такого подробного юридического отступления вернемся в поселок, с которого начинался наш разговор. Управляющая компания ни при каких условиях не может и не должна самостоятельно устанавливать цены на содержание< и ремонт жилья, а также тарифы на коммунальные услуги. Действующее законодательство такого права ей не дает. Даже если управляющая компания – собственник коммунальной инфраструктуры и участвует в производстве и (или) транспортировке ресурсов, тарифы для нее должны устанавливаться на уровне субъекта Федерации, как для сетевой локальной монополии. Как узнать, за что вы платите
Жилищно-коммунальное хозяйство отличается от других секторов экономики тем, что эти работы, товары и услуги оплачиваются уже после того, как они выполнены или предоставлены. Сначала получаем и пользуемся, а потом оплачиваем.
Естественно, житель имеет право знать, за что он платит, и какого качества «продукция» ему была предоставлена. Право есть, а как его реализовать? Не самый простой вопрос. Кто имеет опыт общения с жилищными организациями, тот знает, что получить смету выполненных работ и предоставленных услуг просто невозможно. Снова открываем закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», статью 15.2: «органы государственной власти, органы местного самоуправления, осуществляющие регулирование цен и тарифов на продукцию организаций, оказывающих жилищные и коммунальные услуги» по запросам жителей «обязаны предоставлять информацию о полном составе затрат, относимых этими организациями на себестоимость указанной продукции, цены и тарифы на которую подлежат регулированию».
Таким образом, собственник жилого помещения в злополучном поселке имеет право направить в органы власти запрос о составе затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, а органы власти не вправе ему отказывать.
У кого что надо спрашивать? Если в вашем доме или жилом комплексе не создано объединение собственников жилья или не действует кооператив, то структуру затрат на содержание и ремонт жилого дома нужно запрашивать в органах местного самоуправления или органах государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Структуру затрат на предоставление электрической энергии, газа, тепла следует запрашивать в региональных органах государственной власти (в администрациях республик, краев, областей, органах государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Если водоснабжением и/или водоотведением занимается муниципальное унитарное предприятие, структуру «водных» затрат следует запрашивать в органах местного самоуправления или органах государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, во всех прочих случаях следует обращаться в органы государственной власти субъектов российской Федерации.
Получив на руки структуру затрат, собственник вправе требовать, чтобы включенные в затраты услуги были предоставлены, а работы – выполнены. В противном случае – настоять на перерасчете платежа.
ЖИЛЬЦАМ НАДО ОБЪЕДИНИТЬСЯ
Естественный вопрос – что делать жителям, чтобы противостоять управляющей компании, которая ведет себя как диктатор? Потребовать, что положено по закону, да и вообще – вести разговор не с позиции просителя… И, наконец, что нужно сделать, чтобы поменять управляющую компанию?
Прежде всего – объединиться. Как сказал поэт, «голос единицы тоньше писка». Одному собственнику жилого помещения сложно противостоять организации, имеющей в своем штате квалифицированных специалистов, которые постоянно отстаивают свои интересы в различных инстанциях. К тому же у объединения собственников значительно больше прав, чем у одиночки.
Права собственников в отношении выбора управляющей организации, установления цен на содержание и ремонт дома, контроля за качеством и количеством предоставляемых услуг значительно возрастают, если собственники объединяются. При этом необязательно регистрировать юридическое лицо.
Что говорит закон о ТСЖ
Статьи 20–21 закона о ТСЖ допускают три возможных варианта управления кондоминиумом.
Вариант первый. Непосредственное управление всеми собственниками – если в кондоминиуме находятся до четырех помещений и ограниченное (от двух до четырех) число домовладельцев. Собственники квартир и коттеджей, проживающие в поселке, вправе сами управлять домом без регистрации юридического лица при условии, что в доме не более четырех помещений, принадлежащих 2-4 собственникам. Этот вариант наиболее удобен и приемлем. Процедура управления таким домом законодательством не определена, что дает полную свободу собственникам: они могут и сами управлять домом, а могут привлечь стороннюю организацию. При этом тепло, электричество, газ и вода приобретаются по регулируемым государствам ценам.
Вариант второй. Передача домовладельцами «функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги».
Этот способ на практике в том виде, в каком он изложен в законе о ТСЖ применяется крайне редко. Дело в том, что органы власти поручают управлять жилыми домами исключительно организациям муниципальной формы собственности, а они, как правило, отказываются от управления частными домами. Да и собственники не желают привлекать муниципальные организации к управлению своим домом из-за низкого качества работ и услуг. Теоретически жителям поселка можно воспользоваться и этим способом выбора управляющей организации в том случае, если удастся найти уполномоченную органом местного самоуправления службу заказчика.
Вариант третий. Образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующего привлечения управляющего. Эта форма управления дает собственникам все права по управлению своим домом. Товарищество вправе поменять не устраивающую его управляющую компанию.
Преимуществам и недостаткам ТСЖ посвящено множество статей, потому мы не будем останавливаться на этом. Отметим только то, что ТСЖ может объединять несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Что говорит Гражданский кодекс
Кроме закона РФ «О товариществах собственников жилья» вопросы управления жильем регулируются и Гражданским кодексом РФ. Если в поселке, о котором мы говорим, не создано ТСЖ, то согласно статьям 246–247 ГК владение, пользование и распоряжение общим имуществом многоквартирного дома или жилого комплекса осуществляются только по соглашению всех собственников.
Собственники вправе решать все вопросы, касающиеся выбора и смены управляющего – только для этого им нужно принять совместное решение, единогласно. Если все сособственники не достигли согласия (допустим 99 «за», а 1 – «против»), то следующий шаг – суд (ст. 247 ГК).
Проект Жилищного кодекса, который уже прошел первое чтение в Государственной Думе, предполагает иной подход. Если ЖК будет принят, то собственники получат право на общем собрании простым большинством голосов выбрать себе управляющую организацию. Это, конечно, значительно упрощает дело.
ЧЬИ ЗЕМЛЯ И ТРУБЫ?
И, наконец, последний, непростой вопрос – о земле и сетях, – с которым жителям этого поселка необходимо разобраться. В соответствии с законом РФ «О товариществах собственников жилья» статья 11, п. 1 «земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность бесплатно». Таким образом, если земля под домами в поселке принадлежит управляющей компании, то она обязана передать эту землю в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений. Однако замечу, что практики передачи земельного участка из частной собственности в общую долевую собственность мне не известно.
Как правило, в подобных поселках земля принадлежит органам местного самоуправления и находится в бессрочном пользовании или в аренде. В этом случае при создании товарищества собственников жилья земля будет изъята из владения управляющей компании и передана в ведение ТСЖ.
Кому принадлежат сети? Внутридомовые сети находятся в общей долевой собственности всех лиц, купивших помещения в доме. Разводящие сети (к ним присоединены внутридомовые сети) могут находиться в собственности застройщика (управляющей компании) или в собственности органов местного самоуправления. В первом случае управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, и ее деятельность регулируется государством. Тарифы на продажу воды, тепла и иных ресурсов для такого предприятия устанавливает орган государственной власти субъекта Федерации. Во втором случае вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления.
В случае, если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена. Если разводящие сети и иные объекты коммунальной инфраструктуры построены за счет прибыли застройщика, то это имущество по праву принадлежит застройщику, если за счет средств, оплаченных собственниками жилых и нежилых помещений, то собственники вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Уже известны судебные прецеденты, когда по решению суда коммунальная инфраструктура передавалась в собственность жильцов.