О земле, меже и неработающем праве
Участие граждан в управлении своим жильем мэр Юрий ЛУЖКОВ назвал «ключом к реформе ЖКХ». Федеральные и московские законы предоставляют для этого собственникам, членам ТСЖ и ЖСК, реальные рычаги – использование нежилых помещений и земли. Увы, битва за нежилые помещения проиграна вчистую: могущественный Департамент имущества не только не дает жильцам выкупить или взять в аренду свободные площади, но посягает на их собственное имущество (технические этажи, подъезды и даже электрощитовые). Осталась земля…
Этой теме – земле и домовладельцам – был посвящен «круглый стол», который проведен нашей газетой совместно с редакцией «Московской среды». Среди его участников – руководители товариществ и жилищных кооперативов, депутаты Мосгордумы, представители исполнительной власти города. Подтвердил свое участие в обсуждении проблемы и один из руководителей Департамента земельных ресурсов города Москвы, однако на встрече его не было. Поэтому материалы «круглого стола» мы направим в Департамент, чтобы получить ответ на ряд поднятых вопросов.
А ЧТО С НЕЙ ДЕЛАТЬ?
Нелли ЛУКИНА,председатель правления некоммерческого партнерства «Управдом»:
– На общественном Совете Мосгордумы сейчас обсуждается закон «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Темы взаимосвязаны. Гарантии, которые может предоставить город – по сути, компенсация собственнику того, что он теряет. А это может быть не только квартира (в результате, скажем, сноса здания), но и земельный участок, который должен ему принадлежать на праве общей долевой собственности.
Далее. Земельные участки, согласно правовым нормам, регулирующим реформу ЖКХ, могут быть пущены в хозяйственный оборот, а это помощь ТСЖ и ЖСК в поддержании стареющего жилищного фонда. Нет земли – нет и дополнительного источника дохода для жилищных объединений.
Еще проблема: Москва не может решить проблему автостоянок. Но это по силам домовладельцам, которые будут самостоятельно распоряжаться земельными участками. Между прочим, когда-то ЖСК, созданные еще в 60–70-е годы, имели собственные наделы. И до сих пор они платят за них налог. Между тем, в праве собственности на эту землю им отказано…
Евгения ЮНИСОВА, председатель ТСЖ «Трехпрудный»:
– Владение землей необходимо для решения проблем благоустройства. Мы, домовладельцы, должны знать границы убираемой территории, по сути – границы нашей ответственности. Пока этого нет.
Степан ОРЛОВ, депутат Мосгордумы:
– Хотел бы поднять тему гарантий для переселенцев. Квартиры могут быть совершенно равноценны, но цена земли, на которой стоят дома, сильно разнится. Чтобы граждан не ущемляли в правах, надо признать единство земли и недвижимости как общей долевой собственности.
Владимир МЕДВЕДЧЕНКО, председатель правления ТСЖ «Роза ветров»:
– Собственность на землю – это прежде всего качественное обслуживание придомовой территории. Кроме того, владение участком обеспечило бы безопасность личного транспорта жильцов, да и безопасность их жизни вообще. Ведь если земля бесхозна, у дома может остановиться неизвестно чья, неизвестно чем «начиненная» машина. А так – все под контролем, мы можем организовать собственную охрану.
НАША – НЕ НАША
Виктория АБРАМЧЕНКО, член правления ТСЖ «Зенит», начальник отдела федеральной службы Земельного кадастра России:
– Важно еще раз подчеркнуть, что земля – единый объект кондоминиума. Земельный участок должен предоставляться в границах, необходимых для эксплуатации дома. В Земельном кодексе есть такое понятие, как «разрешенное использование земельного участка». Собственник вправе выбирать любой его вид, если есть утвержденные правила землепользования. Но в Москве их нет.
Иван НОВИЦКИЙ, депутат Мосгордумы:
– Есть утвержденный Генплан развития Москвы, и в нем обозначены все схемы функционального зонирования территории. В зонах (строительной, ландшафтной, культурной и т. д.) описаны все существующие и возможные объекты. Тем не менее, в Мосгордуме готовится закон «Об акте разрешенного использования земли», который даст возможность более детальной проработки схем застройки отдельных участков.
Георгий ЖУРАВЛЕВ, председатель ТСЖ «Гагаринский» и ЖСК «Федерация»:
– Ясно: чем ниже плотность застройки, тем выше качество проживания. Но строители думают о том, как извлечь прибыль из статуса города как столицы федерального государства. Фактически они присваивают не принадлежащую им ренту. Идет передел земли. Это нарушение гражданских прав жителей.
Николай ШЕПЕЛЕВ, заместитель начальника ГлавАПУ Москомархитектуры:
– Согласен: один из главных мотивов владения землей – ограничить экспансию строителей. И если все документы грамотно оформлены, никто отнять ее не сможет. Но прежде чем получить участок, надо знать его границы. А это определить непросто. У нас в одном квартале есть дома, которые строились еще в позапрошлом веке, рядом – совсем новые. Каким законодательством руководствоваться, наделяя эти строения участками? Существующими нормативами? Вряд ли. Норматив есть, а земли нет просто физически. Да и можно ли восстановить границы усадеб старой Москвы, если речь пойдет о них?
Что мы предложили? Принять сегодняшнюю ситуацию за статус-кво – исходя из имеющейся площади, плотности застройки, количества проживающих, и затем выделять домовладельцам положенные им участки. Свободные же участки надо справедливо разделить и правильно оформить. Тогда на них никто не посягнет.
Земля – главный ресурс, оставшийся в распоряжении правительства Москвы. И с ним нельзя поступить так бездумно, как это произошло когда-то с приватизацией недвижимости. Те, кто имеет право на землю, должен ее получить.
Юрий ЛОПАТИН, член правления жилищной ассоциации «Север»:
– В том числе для коммерческих целей?
Н. ШЕПЕЛЕВ: – Не обязательно. Если участок можно использовать для коммерческой застройки, город отнесет его к своему резерву. Говорить о выделении для этих целей земли гражданам, по-моему, не стоит. Земля им нужна в основном для улучшения условий проживания – скажем, расширения зоны отдыха. Хочу добавить, что в целях совершенствования методики межевания мы очень заинтересованы в контактах с общественностью. Потому любые дельные предложения будут рассматриваться самым внимательным образом.
С. ОРЛОВ: – Когда говорят о праве на землю, которая когда-то была выделена тем же ЖСК, то забывают о стоимости проходящих там коммуникаций. А это деньги города. Так что вопросы собственности в данном случае решаются не так просто…
Герман ХАРЧЕНКО, представитель Московского Союза ЖК и ЖСК:
– Если согласно московскому закону «О землепользовании…» домовладелец имеет право на участок под строением и обслуживаемую территорию, почему их не дают? И в то же время берут с кооперативов налог на землю, которой он не владеет. На каком основании? Потом, непонятно, почему норматив выделения земли зависит от количества зарегистрированных жителей, а не от площади самого дома? Ведь может сложиться такая ситуация, когда зарегистрированных – ноль. Я говорю о гражданах, имеющих второе жилье. Если таких много, дом не получит ничего?
Н. ШЕПЕЛЕВ: – С последним не могу согласиться. Есть разные участки земли – гостевые стоянки, хозяйственные, детские площадки и т. д. Размер одних зависит от постоянно зарегистрированных жителей, других – от площади дома. Так что подход дифференцированный. Н. ЛУКИНА: – В законе говорится об участке, который обеспечивает нормальную эксплуатацию дома. Это газоны, пожарные подъезды… Наконец, есть спортивные и детские площадки, места отдыха. В застроенной части города выделить их не просто – на одну и ту же землю могут претендовать разные дома. Существует согласовательная процедура, которая говорит, что при межевании надо выслушать и учесть мнение всех соседей. Но на практике это не делается.
А ПОЛУЧИЛИ – НОЛЬ
В. АБРАМЧЕНКО: – С межеванием вопросы решатся. Земельный кодекс определил, что органы местного самоуправления либо органы госвласти субъектов Федерации должны подготовить проекты границ земельных участков. Но дальше начинаются сложности. Существует Единый государственный реестр прав, подготовленный Москомархитектурой. Там противоречия. Мы, к примеру, получаем документ на наш дом: «Площадь земельного участка – 0,3 га». И в скобках уточняется – «при заключении договора аренды». Но если аренда – это уже не кондоминиум! Тогда зачем же товарищество? Чем мы можем управлять? Имущество в кондоминиуме может быть только в общей долевой собственности, в нашем случае – собственности граждан.
Г. ЖУРАВЛЕВ: – Однако территориальное земельное агентство отказывается передать землю в собственность, поскольку, как утверждают там, не разработана тарифная база. Но при чем здесь тарифы? Домовладельцы должны получить ее безвозмездно!
Ю. ЛОПАТИН: – Если исходить из темпов, которыми осуществляют межевание, то потребуется, по крайней мере, 60 лет. Можем ли мы ждать, особенно учитывая нынешнюю бурную деятельность строителей? Вот свежий пример, о котором мне рассказали сегодня: рядом с жилым домом возводится 24-этажный гигант плюс магазин. А ведь когда-то исполком выделил этому дому участок 0,8 га. Теперь у него осталась придомовая территория площадью всего 0,2 га!
В. ШЕПЕЛЕВ: – Межевание – процесс сложный, длительный, в один год его не проведешь. Мы работаем по заказам Департамента земельных ресурсов города Москвы, на основе имеющихся ассигнований. В настоящее время мы размежевали примерно 2 тыс. га. Остальное от нас не зависит. Но какая часть этой земли оформлена в границах кондоминиумов?
ГОЛОС ИЗ ЗАЛА: Ноль!
Виталий АКИМКИН, начальник Управления координации деятельности ТСЖ Департамента жилищной политики:
– За три года существования программы межевания «расчерчено» 162 квартала, куда вошли 428 сформированных кондоминиумов и 153 товарищества. Так вот, жители двух десятков ТСЖ обратились в наш департамент с просьбой разъяснить, какие у них права на землю. Объяснили, что согласно 36 ст. Земельного кодекса участки под домом передаются в общую долевую собственность. Получили ли они их? Нет.
Отсутствует четкий механизм реализации норм закона. Есть градостроительное заключение. Но вот оно попадает на согласование в районную управу. Казалось бы, формальный акт. Но глава управы не дает добро. Почему? Просто не хочет. Предположим – редкий случай! – он согласится. Какой орган будет принимать окончательное решение по регистрации участка? Нет такого органа!
Ирина ШРАМКО, зам. руководителя ГУ «Центр содействия реформе ЖКХ» Управления городского заказа:
– Межевание – не самоцель. Владение землей тоже. Я выслушала многих, но четкого понимания того, что будут делать люди с участком, как будут управлять им, не услышала. Мне кажется, ответственные руководители городских структур вместе с домовладельцами должны заняться этим в самое ближайшее время. Это тем более важно, что в городе идет процесс демонополизации управления жилищным фондом. И когда завтра встанет вопрос, что такое кондоминиум по сути – а это, подчеркну, прежде всего объект управления, – то может случиться так, что ТСЖ отодвинут на второй план, придут деловые люди, коммерсанты, начнут предъявлять свои права…
Я – за развитие конкурентной среды. Но не получится ли так, что мы с сожалением будем вспоминать о ДЕЗах, когда можно было пожаловаться на их работу мэру, а вот что делать с частниками – никто не знает. Ситуация, когда в управление частным структурам отдаются объекты кондоминиумов, в том числе земля, чревата социальным взрывом. Да, проблему выделения участков земли домовладельцам решать надо, но прежде нам надо определиться с вопросами управления общим имуществом. Необходимо не просто формировать кондоминиумы, но четко описать это имущество, инженерные коммуникации, решить вопрос с регистрацией прав на них, хорошо представлять будущее всех объектов, а также ответственность всех сторон.
Без этого нельзя реализовать программу передачи жильцам управления жилищным фондом. А значит, и успешно проводить реформу ЖКХ.