Начинающему управляющему
На дворе начало августа, а те, кто занимается управлением многоквартирными домами, уже думают о том, как будут завершать год. До 1 января 2007-го еще многое надо успеть сделать: и дом подготовить, и договора, которые будут работать в следующем году. А поток документов все растет…Собирайте и храните
Полного перечня пакета документов именно для вашей формы управления домом мы здесь не предложим. Кто-то самостоятельно и домом управляет, и содержит его, и технически обслуживает. А у кого-то этим занимается ДЕЗ. Возможных вариантов масса.
В любом случае для начала пересмотрите все документы, относящиеся непосредственно к вашему жилищному объединению. Соберите все изданные приказы (об учетной политике, кадровые и т. п.), должностные инструкции, документы по технике безопасности, различные журналы, которые положено вести в вашем случае. Сброшюрованы ли они? Пронумерованы ли? Правильно ли оформлены? Прежде всего, это важно, когда речь идет о вашем основном учредительном документе – Уставе жилищного объединения.
Не уставая, правь устав!
Устав жилищной организации может как облегчить, так и усложнить вашу работу, так как действия по управлению домом правомерны настолько, насколько им предусмотрены. Он для вас – те самые «сани», которые в новом году либо повезут, либо будут тормозить. Поэтому перечитывать (и переписывать) данный документ стоит регулярно. Не реже, чем каждое лето, в преддверии работы по заключению договоров.
Отражает ли устав реальную жизнь и деятельность вашего ТСЖ или ЖСК? Или отделывается общими словами? Вот яркий пример. Все, кто когда-либо пробовал провести общее собрание жильцов дома, знают, что провести его почти невозможно. А без решения общего собрания невозможно начать в доме ни одно серьезное дело. Заколдованный круг? Не совсем. Заочная форма голосования устраивает и занятых собственников – нанимателей жилья, и любые проверяющие инстанции. Но… только в случае, если она упомянута в уставе жилищного объединения. Если нет – то все ваши заочные голосования незаконны. И даже Жилищный кодекс здесь не аргумент.
Так что если вы рассчитываете сэкономить время, нервы и большинство вопросов, связанных с управлением домом в будущем году, решить заочно – срочно готовьте соответствующие изменения в устав. И голосуйте за них на общем собрании.
Общего собрания не избежать
Итак, хотя бы одного собрания нам не избежать. Так что используем его по максимуму и примем на нем второй по значимости документ – описание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Жилищный кодекс не делает на нем специального акцента. Но, согласно логике того же кодекса, объект управления жилищным фондом – это один многоквартирный дом. Или два-три дома, связанные между собой коммуникациями, общей территорией и т. д. Значит, управляя домом, вы управляете и его общедолевой собственностью. Так что без точного и подробного описания этого имущества – никуда!
Сегодня, по большому счету, неясно, с какого момента у собственников жилья возникает юридическое право этой общедолевой собственности. Процедура регистрации кондоминиумов больше не функционирует. Поэтому, все по той же логике законодательства, пока отправным моментом является утверждение на общем собрании собственников описания общего имущества.
Общее имущество многоквартирных домов не регистрируется сейчас нигде и никем. В Москве сложилась практика, когда общее имущество утверждается распоряжением префекта. Но надо понимать, что речь идет лишь о поручении по отношению к общему имуществу.
Но не зная, чем управляете, работать вы не сможете. Поэтому сами составляйте такое описание, включайте туда побольше элементов вашего имущественно-земельного комплекса. Земельный участок с элементами благоустройства: малыми формами, озеленением, дорожками, покрытиями, оградами. Описание состава инженерного оборудования – в новых домах его особенно много и стоит оно денег немалых. Отдельно стоящие, но принадлежащие дому тепловые пункты, электрощитовые, котельные и т. д. Пишите больше и поподробнее. Вы – собственники помещения, и определять общее имущество – ваше право.
Если вы ошибетесь и внесете в список то, что признаков общего имущества не имеет, то для того и существуют БТИ, органы власти, специализированные проектные организации… На основании технической документации дома они вас поправят.
Дом большой – документов много
Техническая документация дома – вроде техпаспорта к сложной бытовой технике. Ее становится все больше, но непременно обзаведитесь:
- техническим паспортом дома, в котором описан состав всех помещений дома, техническое и инженерное оборудование, процент его износа и т. д. Он – основа как расчетов по расходам на его содержание и обслуживание, так и планирования таких важных работ, как капитальный ремонт. И пока мы еще вправе рассчитывать на бюджетное финансирование капитального ремонта, имеет смысл точно знать, в каком состоянии находится сегодня дом, и какие работы в нем необходимо запланировать.
Если проектная документация, например, в старом доме, утрачена или устарела, паспорт можно заказать в ГУП «МосгорБТИ». Если техпаспорт есть, внимательно сравните его с фактическим положением дел в доме. Где-то прошли перепланировки, где по-старинке общее имущество дома не учтено… Придется вам тогда приводить паспорт в соответствие с изменениями и процедурно закреплять новый документ в БТИ;
- паспортом домовладения, который отражает состав территории, имеет, как правило, план земельного участка с элементами благоустройства и иными постройками на земельном участке, состав территории по ее покрытию и другие довольно значимые вещи. Его тоже выдает БТИ;
- экспликацией на дом, где отражены все помещения, жилые и нежилые, помещения, относящиеся к общим – места общего пользования и, зачастую, технические помещения, лестницы и чердаки. Изменений, как правило, здесь бывает мало, но при заключении договора на управление эти параметры необходимы. Когда вы будете изучать экспликацию, обратите внимание на то, учтены ли в ней чердаки. До недавнего времени они не подвергались техническому учету. Если для вашего дома это важно, следует заказать новое обследование БТИ. Хорошо бы вместе с поэтажными планами;
- документами о приемке работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества. Здесь легче – работы (в отличие от строительства дома) проходили недавно. Эти документы есть в организации, которая являлась их заказчиком или генподрядчиком;
- кадастровой справкой и градостроительным планом земельного участка. Процедура формирования земельных участков, межевание кварталов, определение границ домовладений идет в Москве полным ходом. Обратитесь в Комитет по архитектуре и строительству г. Москвы, и, если ваши домовладения уже размежеваны, эти справки вам выдадут;
- санитарным паспортом на дом, который выдает Территориальное управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве. Он понадобится только тем ТСЖ или ЖСК, которые при заключении договоров управления поручают заказчику только ограниченное число функций, а часть договоров заключают самостоятельно.
И это – примерно половина работы по подготовке к заключению договора. Или договоров – кому как больше нравится. Если вы просто наймете управляющую компанию, тогда можете здесь немного передохнуть. А если собираетесь управлять сами, то вам еще предстоит разработать смету. Но о сметах и финансовых планах поговорим в следующий раз.