Сделай то, не знаю что

Чем ближе срок повсеместного выбора гражданами управляющих компаний для своих домов, тем больше рождается вопросов. Обсуждали их и пытались найти ответы участники семинара «Выборы управляющих компаний жителями Москвы: планы, проблемы, решения», организованного фондом «Коммунальная культура жизни».Коммунальный рынок сопоставим с нефтяным
Вообще-то, дело это не такое уж и новое. Первый тендер на выбор управляющей компании в Москве был проведен в 1991–1992 годах в Западном округе столицы. Были выставлены три лота: хрущевская пятиэтажка, девятиэтажка и сталинский дом. В конкурсе участвовала 21 фирма. По словам Игоря Бычковского, гендиректора Института экономики жилищно-коммунального хозяйства, не все впоследствии пошло гладко. Было много проблем при эксплуатации домов, и не всегда конкурс гарантировал успех. Так же, как не всегда основной доход управленцев формировался за счет обслуживания домов. Зачастую, выигравшая компания получала прибыль в основном за счет предоставленных ей преференций. Позволялось реализовывать дополнительные функции (размещение некоего оборудования на этих участках и т. д.), которые, в конце концов, становятся основными в финансовом смысле.
Между прочим, сегодня наша квартплата не имеет никакого отношения к ремонту квартир. Если его приходится делать, то мы приглашаем ремонтную бригаду. Кто при этом обращался в ЖЭК? Никто. И вот если мы добавим этот сектор ремонта к рынку эксплуатации жилья, который в целом по России оценивается в 30 млрд. долларов, то в результате он увеличится вдвое. А весь рынок ЖКУ специалисты Института экономики жилищно-коммунального хозяйства оценивают в 85 млрд. долларов, то есть он сопоставим с нефтяным рынком России. И он довольно привлекателен как для подрядных организаций, так и для управляющих компаний, которые этим рынком должны распоряжаться.
Что будет с ДЕЗами?
Практика института, который занимается программами реорганизации ЖКХ в регионах, предполагает двухуровневую систему. Это когда ДЕЗ и подобные ему органы остаются заказчиками, исполняющими властные функции, защищая интересы потребителей, но появляются управленцы-профессионалы, которые управляют бизнесом, работающим в жилищном фонде. Они выбираются на конкурсных началах, непосредственно работают с конкретными домами и выполняют функции управления в хозяйственном смысле. То есть заключают договоры с коммунальными предприятиями, с подрядными хозяйствующими субъектами на конкретные хозяйственные операции и работы.
По мнению И. Бычковского, такая роль властной структуры должна оставаться у ДЕЗа. И превращать дирекцию в подрядную, хозяйственную структуру нельзя. В противном случае будет создан некий хозяйствующий субъект с экономическими интересами, который, смыкаясь с интересами подрядных организаций, далеко не всегда будет отстаивать интересы населения. И тогда потребуется создание еще какой-то контролирующей структуры, какой-то надстройки над ДЕЗами.
Категорически не согласен с такой позицией Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города». Он напомнил, что владение собственностью – это не только благо, но еще и ответственность. Все вопросы с управлением недвижимостью должен решать собственник. Так же, как если мы живем в своем частном доме или на даче, то все вопросы, связанные с управлением недвижимостью, естественно, решаем сами. При необходимости приглашаем подрядного работника. По всем вопросам собственник сам должен принимать решения. Это относится теперь и к многоквартирному дому. Но мы живем в нем не для того, чтобы там работать. Поэтому мы нанимаем управляющего, чтобы он содержал в порядке эту недвижимость.
А деньги где?
Но оказывается, не все просто с заключением договоров с управляющими организациями, с получением бюджетных дотаций на техническое обслуживание дома. Как признался С. Сиваев, он является членом правления ТСЖ в своем доме, и даже ему не удалось до конца разобраться в этой кухне: «Попытки смены нашей управляющей компании на другую так и не удались, так как мы не смогли понять, как идут бюджетные потоки. Поэтому решили, что лучше и дальше работать со старой компанией, только следить за ее работой будем повнимательнее».
Да, сейчас у нас парадоксальная ситуация – ТСЖ дотируются через ДЕЗы. И выбить эти деньги стоит немалых трудов. Но как сообщила Ирина Шрамко, первый замруководителя ГУ «Центр реформы ЖКХ», сейчас рассматривается предложение о переводе дотирования домов, где организованы ТСЖ, через префектуру. Так что есть надежда, что исчезнет эта ненормальная ситуация, когда одна управляющая организация финансово зависит от другой.
Москва уже перевела жилищные субсидии на персонифицированные счета граждан. Сегодня этот механизм опробован, и, по словам И. Шрамко, его можно использовать для перевода всех дотационных средств на жилищно-коммунальные услуги. Ведь сейчас проблема заключается в том, что значительные дотации (более 50% в структуре нашего платежа) направляются поставщикам ресурсов, минуя собственников жилья, которые выключены из этого процесса. При этом поставщик ресурсов больше зависит от администрации, чем от жителей домов.
Собственники остались за бортом
Насколько не отлажена процедура выбора способа управления многоквартирным домом, показал на собственном примере Дмитрий Катаев, депутат Мосгордумы. В почтовых ящиках дома 7 по Ленинскому проспекту, где он проживает, появились листовки, подписанные руководством управы района, о заочном собрании по вопросу выбора способа управления домом, которое должно состояться на днях. Любопытен первый пункт повестки – выборы счетной комиссии. В нее предлагаются работник ДЕЗа, работник управы, и т. д., но ни одного из жильцов дома нет, даже старшего по подъезду. А ведь планируется проведение собрания собственников жилья в этом доме!
Очень важно, как организовано собрание собственников жилья. Как оно прошло? Как протокол составлен? Не просто так новый Жилищный кодекс выдвигает к собранию жесткие нормы. И это правильно, иначе оно не будет иметь юридической силы. Нужно проводить его так, чтобы нельзя было его оспорить. Однако по неопытности, по наивности или по злому умыслу наверняка нарушений на этих собраниях будет очень много. И 9 из 10 собраний будут с нарушениями, считает депутат. Так что контроль и помощь государства в их организации и проведении совершенно необходимы. И нужно определиться, кто должен этим заниматься.
Критерии выбора
Вице-президент управляющей компании «Аква-холдинг» Андрей Тетерин обратил внимание на то обстоятельство, что граждане, недовольные работой фирмы, которая «рулит» их домом, зачастую толком не могут сформулировать, что конкретно их не устраивает.
Нужна разработка емкого комплекса индикаторов, с помощью которого можно было бы оценить деятельность управляющей компании и выбрать лучшую. Тогда можно было бы осуществлять мониторинг их деятельности, определять рейтинг. А сейчас, по мнению А. Тетерина, мы находимся в анекдотической ситуации героя Аркадия Райкина, который лежит на большой постели и думает, ехать ли ему на работу или не ехать. Пользы от него никакой нет. И когда начальник его спрашивает: «Что же ты сделал?», герой в ответ спрашивает: «А чего? Шурупов?». «Нет, не шурупов». «Кирпичей?». «Нет, не кирпичей. Да ты сам знаешь, чего». Вот на таком уровне, в значительной степени, сейчас происходит диалог между жильцами многоквартирных домов и управляющими компаниями.

Евгений Лакоза