Михаил Рыбальченко: если ты собственник жилья, неси за него ответственность
Восточная мудрость – сколько ни говори «халва», а во рту слаще не станет – весьма созвучна с реформой ЖКХ. Говорят и пишут о ней много, но люди продолжают воспринимать реформирование как нечто, не имеющее к ним прямого отношения, либо как некую страшилку – неминуемую стопроцентную оплату услуг. И заниматься управлением своими домами не спешат. Как изменить отношение к реформе, что нужно сделать, чтобы жители поверили в себя? Об этом корреспондент «КР» беседует с заместителем префекта Юго-Восточного округа Михаилом РЫБАЛЬЧЕНКО.
– Михаил Борисович, юго-восток столицы известен своими новациями в сфере ЖКХ. Впервые именно у вас бывшие РЭУ стали частными предприятиями…
– Действительно, в начале 90-х годов по инициативе префекта Владимира Зотова в округе были разделены функции между подрядчиками и заказчиками. Дирекции стали управляющими компаниями, а бывшие РЭУ – исполнителями работ. За это время в каждом районе сложился свой круг обслуживающих организаций, который, как правило, меняется редко – жителей устраивает их работа. Если нет, то на ежегодном конкурсном отборе они просто «сходят с дистанции», а их место занимают другие, более добросовестные. В сфере эксплуатации жилищного фонда конкурентные отношения вполне развиты, чего, к сожалению, нельзя сказать о сфере управления.
– А как же частная управляющая компания?
– Да, она работала, но сейчас договор с ней расторгнут, а жилищный фонд передан в управление ГУП ДЕЗ «Выхино».
Во-первых, управление в ней было на низком уровне, а удельные расходы – одни из самых высоких. Буквально на все, будь то замена плиты, уборка территории или эксплуатация квадратного метра жилья. ГУП «Выхино» работало куда более эффективно. Это и послужило основной причиной отказа от продолжения сотрудничества с компанией. Во-вторых, в сфере ЖКХ еще велика роль командно-административных методов…
– Какой урок вы вынесли из этого опыта? Будут ли развиваться в округе частные управляющие компании?
– Отрицательный результат – тоже результат. Неудача вовсе не означает, что таких экспериментов не надо проводить в дальнейшем. Кстати, ожидающиеся сейчас новые законы в сфере управления жилищным фондом как раз и позволят в правовом поле регулировать меру ответственности и прав управляющих компаний. Они в округе остались. То же ООО «АКВА-ХОЛДИНГ», в управлении которого находится 37 домов ТСЖ.
– И все же главная роль по-прежнему отводится ДЕЗам?
– Это государственные предприятия, которые находятся под контролем власти, и мы можем отрегулировать правильность решений их руководителей, в отличие от частных компаний, где жители иногда становятся заложниками неквалифицированных управленцев. Причем работа в рыночных условиях приучила дирекции к постоянному поиску дополнительных источников доходов. Когда ввели ЕИРЦ и единые платежные документы, это раскрыло глаза на прохождение финансовых потоков, на то, кто как платит – жители и арендаторы. ДЕЗы стали вплотную заниматься долгами. Сегодня в округе нет ни одной дирекции, которая бы не выполняла план по доходам. Практически во всех районах налажен автоматический обзвон должников, идет работа с судебными приставами.
– Как обстоят дела с ведомственными домами?
– Ведомственное жилье – анахронизм, от которого надо избавляться. Не можете содержать дома – передавайте их городу! Думаю, в будущем году мы в основном эту проблему решим. Сейчас завершается передача бывшего жилья завода «Фрезер». Остается открытым лишь вопрос по домам, принадлежащим Министерству обороны.
– ЮВАО – второй в Москве округ после Центрального по количеству товариществ собственников жилья, у вас их 233. Все ли ТСЖ эффективно управляются, как встретили зиму?
– Для сравнения – в 88% домов, находящихся в управлении дирекций, проблем с подготовкой к зимнему сезону не было. В домах товариществ очень многое зависит от уровня управляющего. Скажем, председатели ТСЖ «Гурьянова-17, 19» в Печатниках, «Форум» в Марьине готовились к зиме плохо, игнорировали предписания Мосжилинспекции, задолжали перед ресурсоснабжающими организациями. Только после неоднократных обращений глав управ, руководителей префектуры в прокуратуру, неоднократных вызовов руководителей товариществ на районные и окружные тепловые комиссии удалось добиться того, что дома к зиме были все-таки подготовлены.
– Вы считаете, что в этих просчетах виноваты только председатели ТСЖ?
– К сожалению, уровень управленцев в товариществах во многих случаях оставляет желать лучшего. Люди нередко выбирают председателями ТСЖ тех, кто больше владеет фразеологией, нежели практическими навыками менеджера, управленца, экономиста и т.д. У нас не прописан механизм ответственности управляющих, и сами члены товариществ мало знают свои права и обязанности. Зачастую органы власти вынуждены подменять собой собственников жилья, чтобы отстаивать их же интересы! Но дело не только в этом, а еще и в серьезных прорехах в законодательстве по ТСЖ. Отсутствует механизм проверки финансовой деятельности товариществ, и закон не предусматривает, какая организация имела бы на это полномочия. Как контролировать недоплаты по коммунальным платежам в домах, находящихся на самофинансировании? Методики взимания долгов попросту нет.
– Может, стоит готовить управляющих ТСЖ в учебных заведениях?
– Вопрос ставился неоднократно на городском уровне, и, думаю, он решится в ближайшее время. В нашем округе немалый потенциал учебных заведений. По крайней мере, курсы для действующих управляющих мы проведем обязательно.
– Немало проблем достается ТСЖ в наследство от управляющих компаний, назначенных строителями. Они принимают дома с большими недоделками…
– Эти «карманные» управляющие компании, как правило, неэффективны. Необходимы нормативные решения, запрещающие сдачу строителями объектов практически самим себе.
– В Жулебине проходит эксперимент по созданию мультисервисной сети жилищного фонда, автоматизированной передаче данных от приборов учета в ЕИРЦ. Есть ли какие-нибудь результаты?
– Узлы учета установлены в 50 домах. Остальные будут сданы до конца года. Сейчас мы можем говорить о первых результатах эксперимента. Экономия потребления холодной воды составляет 10–15%. По горячей воде разброс показаний достаточно велик. В некоторых случаях есть незначительная экономия (2–5%), а в отдельных домах превышение фактического потребления над расчетным доходит до 20–30%. Это сигнал о том, что либо есть утечки, либо неучтенные потребители – незарегистрированные гости, либо гидравлические системы подогрева полов и т.д. Эксперимент показал и другое – сеть, созданная на базе оптико-волоконных технологий, может заменить все имеющиеся каналы передачи информации по программе «Электронная Москва». Это касается и вопросов безопасности – по ней передаются сигналы с видеокамер в подъездах и на улицах, с датчиков закрытия дверей подвалов, чердаков и электрощитовых. Кроме того, мультисервисная сеть может полностью окупить себя за счет предоставления населению коммерческих услуг: кабельное телевидение, цифровая телефония, высокоскоростной Интернет.
– Округ имеет неплохие информационно-коммуникативные ресурсы. Каковы перспективы их использования и развития для жителей?
– Уже сейчас люди могут платить за услуги ЖКХ не в Сбербанке, отстаивая в очереди, а по карточке платежной системы «Рапида», которая предоставляет возможность оплачивать услуги по Интернету, телефону. Все дирекции заключили договор с этой системой, и, между прочим, более 40 тысяч человек уже пользуются ею. В Жулебине будет создан единый номер обращений жителей по вопросам ЖКХ. В перспективе – создание аналогичного номера в масштабах округа. Мы сможем оперативно контролировать выполнение работ по жалобам, избавимся от диспетчеров-грубиянов, халатно относящихся к своим обязанностям. Ведь все звонки будут записываться. Совместно с компанией «КИБЕРСО» внедряем систему оптимизации маршрутов вывоза отходов.
– А что, на ваш взгляд, необходимо, чтобы ускорить ход жилищно-коммунальной реформы?
– В первую очередь нужно перевести отрасль на принцип пообъектного управления. Единицей планирования и учета расходования средств должен стать конкретный жилой дом, а не общий массив жилищного фонда. Управление должно вестись с учетом фактического состояния дома, степени его износа, числа проживающих людей, а также состояния закрепленного за ним земельного участка. Чтобы жители, если захотят внедрить у себя самоуправление, или управляющая компания, которой они доверят свой дом, знали, во сколько обходится его обслуживание и содержание.
Часть правовых проблем должен снять рассматриваемый Госдумой пакет жилищных законов, новый Жилищный кодекс. Но главное в реформе ЖКХ – изменение сознания людей. Если ты собственник жилья, будь добр, неси за него ответственность, если наниматель – знай свои права и обязанности. Во всем мире если человек не может оплачивать данное жилье, он переезжает в то, которое ему по карману. Если же жители платят сполна, то и требуют от управляющих и обслуживающих компаний (как угодно – хоть по суду!) безусловного выполнения своих обязательств. В нашей стране только подходят к такому цивилизованному способу решения вопросов. Если мы взялись за реформу, надо ее доводить до конца, не останавливаться на полпути, а тем, кто действительно нуждается в помощи, должны выделяться субсидии.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Михаил Борисович Рыбальченко родился в 1954 году.
Окончил Московский станкоинструментальный институт.
Работал на предприятиях цветной металлургии, радиопромышленности.
С 1993 года – заместитель супрефекта муниципального округа «Братеево», с 1995 по 1998 годы – супрефект, с 1998 по 2002 годы – глава управы района Братеево (ЮАО), с декабря 2002 года – заместитель префекта Юго-Восточного округа Москвы.