Дмитрий Катаев: «Сносить ли дом, решают собственники»
Дмитрий Катаев – старинный друг «Квартирного ряда». У него большой опыт законодателя – три депутатских созыва в Московской городской Думе. Сейчас Дмитрий Иванович – координатор экспертного совета по жилищному самоуправлению при фракции «Яблоко – объединенные демократы» в городском парламенте.Безусловно, все, что происходит в жилищной и коммунальной сфере в последнее время – выбор управляющих компаний, приход в эту сферу частного бизнеса, подготовка нового закона о переселении, – так или иначе касается самоуправления. И начали мы беседу с самого «горячего» – выбора управляющих.
– Дмитрий Иванович, почему перенесли с 1 марта 2006 года до 1 января 2007 года срок, когда собственники жилья должны определиться со способом управления домом?
– Что греха таить, прежде всего, потому, что занимающиеся этим чиновники оказались не готовы выполнять обязанности, которые бы возникли после 1 марта нынешнего года. Потому и отодвинули.
Но уточню, что на этом с самого начала еще очень требовательно настаивали сами собственники жилья. И не только московские, но и всей страны. Видимо, общая воля и здравый смысл победили.
Теперь у заинтересованных сторон достаточно времени для того, чтобы процесс не лихорадило, появилась дополнительная возможность провести без спешки и нервотрепки собрания собственников, вместе определить способ управления, подготовить необходимые документы и выбрать управляющую организацию. В этом деле Москва, как ни странно, отстает от других городов страны. Например, в Петербурге постановление правительства о порядке передачи жилых домов в управление было принято еще 1 марта 2005 года, в один день со вступлением в силу Жилищного кодекса. А в Москве аналогичное решение правительство приняло только 17 января уже года текущего.
– Не поздно?
– Конечно, поздно. Но лучше, чем никогда. Опять же в Петербурге за это время создали 839 ТСЖ, которые взяли под свою опеку 892 дома. Я не знаю, сколько таких товариществ образовано в Москве, но, думаю, гораздо меньше.
Кстати, процесс управления домами – не только создание ТСЖ. По новому Жилищному кодексу это совершенно не обязательно. Можно на общем собрании обычного дома принять решение об управляющей компании. Это может быть и «родной» ДЕЗ. Но разница со старыми временами в том, что теперь нужно заключать договор. Он – самое главное звено в данном процессе. Так вот, этого примерного договора в Москве нет до сих пор. Известно, что он почти готов, но выход такой нужной всем официальной бумаги затягивается. А было бы неплохо нам посмотреть на него заранее, чтобы посоветоваться, что нужно убрать, что добавить для пользы всех, кто этот договор будет заключать.
Благодаря заключению этого договора отношения между собственниками и управляющими организациями встанут на нормальную юридическую основу. В договоре будут перечислены все права и обязанности партнеров, механизмы контроля, отчетность и все нужное и важное, чего так не хватает сейчас в коммунальном хозяйстве.
– Недавно принят федеральный закон о местном самоуправлении. Что он даст Москве?
– Он мало касается Москвы, потому что столице дано право самой решать основные вопросы местного самоуправления. Поэтому в данном вопросе нужно обращаться к столичным нормативным актам. А они в настоящее время изменяются, и, на мой взгляд, далеко не в лучшую сторону. К примеру, довольно серьезные права у муниципальных собраний есть в области градостроительства. Немного упрощая, можно сказать, что они имеют право согласовывать градостроительные проекты. Если с их стороны согласования нет, проект стопорится. Сейчас такую возможность пытаются аннулировать. Если это произойдет, и муниципальные собрания лишатся подобных полномочий, то жители останутся один на один со строительным комплексом, и оспорить позицию строителей без законного основания будет некому. Задача, в том числе и нашего экспертного совета, сделать так, чтобы это право не ликвидировали.
– За счет чего можно сделать привлекательной для частника сферу ЖКХ, может быть, понизить НДС?
– Понизить НДС для бизнеса всегда полезно. Мне кажется, это будет не такая уж потеря для бюджетов. Но не это главное. Должен, наконец, появиться, действительно рынок, а не что-то вроде него. Десятки лет существует, по сути, монополия государства на ЖКХ. Хотя некоторые ДЕЗы и все РЭПы формально акционерные общества, на самом деле ими правит администрация. Но и сразу обрывать права чиновников было бы неправильным, потому что жилищное хозяйство – дело жизненно важное, и любой сбой будет очень даже болезненным. Ведь, согласитесь, до сих пор в системе ЖКХ многое решается не на правовой основе и взаимной выгоде, а чисто административным ресурсом. То есть указаниями префекта, главы управы, их заместителей, руководителей департаментов. И любое повеление, как бы оно ни противоречило интересам ДЕЗа, худо-бедно выполняется. Никто же не хочет портить отношения с властью.
И получается, что в новом примерном договоре необходимо предусмотреть положения таким образом, чтобы стороны все меньше зависели от воли государства или вмешательства случайных структур, которые им могут навязать, стали действительно самостоятельными в процессах самоуправления, но при этом не избавились от каких-нибудь жизненно важных для людей обязанностей.
– Удастся ли уйти от монополизма ДЕЗов с 1 января 2007 года, когда намечено проведение открытых конкурсов по управлению многоквартирными домами?
– От монополизма ДЕЗов нужно постепенно, по мере укрепления состоявшихся товариществ и договоров, уходить уже сейчас, не дожидаясь назначенной даты. Если граждане нашли надежную, хорошо зарекомендовавшую себя компанию – то ради Бога, пусть узаконивают с ней взаимоотношения. К сожалению, пока рынок этих организаций весьма ограничен. И если от безвыходности все-таки придется обратиться за управлением к ДЕЗу, то наш совет: обязательно нужно составить во всех смыслах полезный для собственников, грамотный договор. Тогда монополизм ДЕЗов строго ограничится подписанными условиями.
А с 1 января 2007 года он, монополизм, начнет снова укрепляться. Потому что тому дому, который самостоятельно так и не выберет себе к этому сроку управляющую компанию, ее предложит управа. Она будет проводить конкурсы и заключать договоры. Можете догадаться, кто эти конкурсы выиграет. Однозначно – подконтрольные ДЕЗы. И процесс пойдет в обратном направлении, по формуле: кто не успел, тот опоздал.
– На заседании Мосгордумы 18 января депутаты приняли в первом чтении проект закона «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Вам, как эксперту, было предоставлено слово, и вы с трибуны МГД высказали свои замечания к этому проекту. В чем их суть?
– Главное замечание следующее: по новому Жилищному кодексу (часть 3 статьи 36 и ч. 1 статьи 44) решение о сносе или какой-либо реконструкции дома теперь принимает общее собрание собственников. Любого, а не только ЖСК или ТСЖ. Отныне без этого согласия никакие постановления правительства не работают. Исключение составляют аварийные дома и случаи государственной или муниципальной нужды, довольно узкий перечень которых имеется в статье 49 Земельного кодекса.
Значит, будущий закон должен быть построен на том, как с общим собранием взаимодействовать, как к нему готовить обращение, с чем на него выходить. Также, – на какой стадии проектирования заключать с ним договор, каким он должен быть, что туда необходимо включить, а что ни в коем случае нельзя. Как увязать между собой решения собраний отдельных домов с планами реконструкции микрорайона в целом, когда она целесообразна. Подобные требования записать в закон или в приложение к нему, тогда он станет по-настоящему полноценным и полезным для горожан.
Другой существенный момент в моих пожеланиях – земельные отношения. Новый закон, конечно, не о них, но без них здесь никак не обойтись. В земельном департаменте отговариваются огромным объемом работы по формированию земельных участков. Но городским депутатам тоже нужно учитывать новации федерального законодательства, и решение вопроса, по моему мнению, может быть довольно простым. Думаю, в обсуждаемый проект или в действующее земельное законодательство Москвы нужно внести следующее. Как только власти приступают к рассмотрению проекта строительства, сноса или реконструкции хотя бы одного дома, нужно одновременно проводить формирование и регистрацию земельных участков во всем микрорайоне, причем, согласовывать их с жителями и с органами местного самоуправления. Получится вовсе не такой уж большой объем работы. Фактически этого уже требует и нынешнее московское законодательство, надо только это требование более четко сформулировать. Если это станет обязанностью земельного департамента, то снимет многие проблемы, с которыми сейчас сталкиваются в жилищных комплексах. Уточню еще раз: в каждом случае сначала нужно обозначить земельные участки, а потом проектировать и строить.
Надеюсь, что, поправки нашего экспертного совета, как было при позапрошлогоднем изменении закона о гарантиях, войдут в исправленную редакцию проекта, и на следующих заседаниях МГД депутаты примут во втором и третьем чтениях действительно нужный, социально значимый для москвичей закон, обеспечивающий в полной мере жилищные права горожан лучше, чем требует Жилищный кодекс.