Евростандарт для дома
Сроки выбора управляющих компаний передвинуты на год. Об этом, как уже сообщал «КР», сказано в недавнем документе «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Теперь конечным сроком названо не 1 марта 2006 года, а 1 января 2007– го.Но что за это время изменится? Москвичи социально повзрослеют и отныне не будут ждать, пока какая-нибудь административная власть назначит им управленцев – сами будут искать ее?
Вряд ли. Мы еще не чувствуем себя хозяевами своих зданий, а за год сознание не меняется. Появятся (наконец!) рекомендуемые списки таких компаний – дабы жильцам не нарваться на мошенников? Вот это вполне вероятно – давно ждем. Но не это главное для выбора. Главное – понять, чего же мы сами, жильцы, хотим? Какие услуги нам нужны? Что записать в договор? О разных стандартах обслуживания рассказывает доктор экономических наук, профессор, зам. директора Института региональных экономических исследований Ариадна Кириллова.
СНиП, снап, снурэ…
Какие критерии в обслуживании предпочтут жильцы? Чистота, безопасность проживания и т. д. Понятно, хотелось бы и то, и другое, и третье… Но так не бывает. Деньги на обслуживание (квартплаты, а для Москвы – на какое-то время – еще и бюджетные добавки) ограничены. А по деньгам – и сервис. Частные компании в убыток себе работать не будут, меньше денег – меньше услуг. Так какие же из них главные, на чем остановиться?
У каждого дома – свои предпочтения, и выяснится это на собрании его собственников, которое они должны провести. В соответствии с их пожеланиями и будет составлен договор. Составление договора – важнейшая часть отношения собственников и управленцев. Нет соответствующей строчки – нет и ответственности компании.
Напомним еще раз ее обязанности. Это – собственно предоставление жилищно-коммунальных услуг, поддержание в надлежащем техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, выбор подрядчиков на выполнение тех или иных работ, заключение договоров с выбранными на конкурсной основе подрядчиками, организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, обеспечение системы контроля за выполнением договорных обязательств. Понятно, что существует некий минимум, обязательный перечень услуг, которые должна оказывать компания. Он определен существующим СНиПом (не путать с нормативом обслуживания!). К сожалению, законом этот документ еще не стал, а потому со стороны компаний возможны различные его нарушения. Это еще раз говорит и об ответственности собственников, которые должны выбрать себе управляющую и обслуживающую компанию, об ответственности административных органов, рекомендующих их населению, о важности документа, регулирующего отношения жильцов и управленцев.
Понятно, что уже сейчас необходим пересмотр перечня обязательных работ по техобслуживанию и текущему ремонту дома, а также уточнение и расширение перечня дополнительных работ и сервисных услуг, выполняемых по заказам жителей за счет их собственных средств.
Все это и должно отразиться в договоре между домом и управленцами. В нашем институте разработаны определенные стандарты обслуживания, на которые и могут ориентироваться жители. Назовем эти стандарты, расшифруем условия, которые они включают.
По деньгам и услуги
Безопасный стандарт эксплуатации. Он включает в себя требования к качеству проводимых работ, а также безаварийную эксплуатацию инженерных систем и строительных конструкций. Что имеется в виду? Прежде всего, необходимый объем работ по текущему ремонту данных элементов, имеющих целью безопасное проживание граждан, – в смысле того, что необходимые, жизненно-важные для них услуги они получат непременно: вода, тепло, электричество. А случись что (авария, например, водопроводных внутренних сетей), – будет немедленно вызвана аварийная служба.
Минимальный стандарт. Объем проводимых работ может составить около 50 процентов от норматива. Естественно, данный стандарт включает в себя поддержание в исправном состоянии конструктивных элементов здания, а также обеспечение в минимальном объеме эксплуатационных показателей. Перечень оперативных работ состоит в устранении незначительных неисправностей в системах центрального отопления и водоснабжения, электрических устройств – с тем, чтобы дом не знал недостатка в получении энергоресурсов. Обращаем внимание: в этом стандарте речь уже идет и о ремонте оборудования. Объем работ компании повышается.
Базовый стандарт. Он несколько шире предыдущих – подразумевает нормативное обеспечение условий проживания, определенных СНиПом, а кроме того, должен обеспечить нормальное функционирование здания и инженерных систем в течение всего установленного срока службы тех или иных конструкций. Понятно, что в этом случае подразумеваются работы, направленные на предотвращение преждевременного физического износа, а также поддержание эксплуатационных показателей, указанных в строительных нормах и правилах. Требования к работе приборов и их состоянию здесь строже. Компания ответственна за бесперебойную работу систем дома в течение всего срока их гарантийной работы.
Повышенный стандарт. Этот стандарт потребует повышенных затрат от жильцов, однако создает для них более комфортные условия жизни в доме. Он включает в себя безопасность проживания людей, стабильность систем жизнеобеспечения строения, принципиальную недопустимость аварийных ситуаций. Последняя достигается системой планово-предупредительных ремонтов и, естественно, постоянным поддержанием высокого качества работы всех систем. При этом управляющая компания может пойти на смену сантехприборов и водозаборной арматуры улучшенных моделей (чаще импортного производства), установку в доме, а то и квартирах фильтров для очистки воды, использование экологически чистых отделочных материалов, применение индивидуальных приборов учета потребления ресурсов.
И, наконец, евростандарт. В этом случае имеется в виду автоматизация и регулирование работы всех инженерных систем (скажем, степени нагрева батарей в зависимости от наружной температуры, подача чистого воздуха в квартиры и т. д.). Безусловным при этом является, конечно, уже упомянутая безопасность проживания людей (которую управляющая компания может обеспечить, соорудив ограду вокруг дома, установив видеонаблюдение, привлекая частные охранные структуры). Компания может также организовать оказание различных платных сервисных услуг: группу продленного дня, доставку одиноким лекарств, продуктов, бронирование билетов на транспорт, в театры. Можно также создать участок по установке пластиковых окон в своем доме, а также новых видов сантехники. Во многих домах есть юристы – их помощь сейчас бесценна. Часть платы за консультацию может пойти специалисту, часть – на нужды дома. Взамен предоставления помещения для такой работы. А рачительная управляющая компания всегда найдет его.
Обойдемся без бюджета!
На чем можно заработать
В условиях роста платежей за жилье и коммунальные услуги, перехода на полную оплату фактических издержек особенно актуальным видится повышение доходных статей бюджета дома. Да если еще жильцы захотят традиционные услуги дополнить сервисными… При этот необходимо обеспечить прозрачность формирования доходов, а также процедур расходования денежных средств на планируемый состав работ, иными словами, регулярный финансовый отчет компании перед собственниками. Этот пункт должен непременно найти свое место в договоре. Понятно, что далеко не все жильцы могут разобраться в хитросплетениях финансовых документов, но в нынешних условиях редко в каком доме нет людей, знакомых с основами менеджмента. Каким-то образом их надо привлечь к общедомовым делам. Примеры уже есть. Но ЖК РФ открывает перед жильцами непосредственные пути и источники пополнения бюджета домов. Об этом как раз и должна побеспокоиться управляющая компания. Чем больше она заработает для дома – тем привлекательнее будет для его обитателей, тем больше у нее шансов закрепиться на рынке ЖКУ.
Путь – использование общего имущества. Получить доходы от него можно разными путями. Меньше всего, кстати, надо рассчитывать на нежилые помещения. Пассивный заработок! Да и город неохотно расстается со своей собственностью, а потому даже в тех домах, где такие помещения есть, получить их почти невозможно.
Да, легких путей нет! Типовая пяти- или девятиэтажка. Пристройки в ней отсутствуют. Но есть технический подвал – тот самый, где проходят различные коммуникации. Не очень уютное место, поэтому вряд ли городские структуры позарятся на него. Но что мешает самому дому извлечь из него доход? Теперь по новому ЖК такие подвалы – общее долевое имущество собственников. Можно отгородить здесь место для склада, технических помещений тех компаний, которые размещают локальные сети Интернета (они сейчас растут, как грибы после дождя), различных мастерских эксплуатационных служб. В общем, сдать подвал в аренду. Продажа чревата – неизвестно, как поступит с ним новый собственник. Но, понятно, что и аренда не должна быть во вред дому. (Скажем, ни в коем случае нельзя сдавать подвал под склад химикатов). Надо также обеспечить слесарям доступ к коммуникациям, возможно, поберечь их – какие-то трубы взять в кожухи.
Есть пустующие площади в холлах. Если они просторны, здесь можно разместить киоск для предметов первой необходимости, рассчитанный в первую очередь на своих же жителей. Если, конечно, не будет возражений со стороны Пожнадзора.
Другой путь – реклама на фасаде. Правда, коллизии между федеральным законодательством и городскими нормами (которые отдают всю рекламу в веденье специального агентства) создают определенные трудности. Но отступать не надо! На сторону собственника может встать префектура, вопрос может решить Департамент жилищной политики (инициировав изменение в городском законодательстве), в крайнем случае, можно обратиться в суд.
Но, конечно, наиболее перспективно использование придомового участка. В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36), собственникам в многоквартирном доме принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер его регулируются градостроительным законодательством. Однако сложилась парадоксальная ситуация. С жильцов требуют оплату земельного налога (который, правда, сейчас небольшой), заставляют содержать «свою вотчину», но люди не могут не то что получить этот участок в пользование, но даже не знают точно его границ.
Между тем, земельный участок, отданный в аренду или собственность, – это весомая прибавка к доходной части бюджета дома. Неосвоенное поле для «жилищного предпринимательства», например, использование торцовых стен. К такой вот «голой» – без окон – стене пристраивают еще одну секцию, которую можно использовать под вертикальные гаражи. Либо ставят рядом с ней торговую палатку. Это – в буквальном смысле – «бизнес на голом месте». Позволит место – оборудуют платный теннисный корт. В общем, поле для фантазии есть.
Не скупой, но бережливый
Говорят, богатый не тот, у кого много денег, а кому мало их надо. По сути, это прямой призыв к экономии. Сейчас, например, устанавливают водомеры, и многие жильцы почувствовали, что их квартирные расходы существенно уменьшились.
Экономить можно и на электроэнергии – нет нужды, чтобы свет в подъезде горел круглосуточно. Открыл человек входную дверь – он зажигается, вошел в свою квартиру – гаснет. Регулирующие приборы для таких целей есть, почему бы не воспользоваться ими?
Еще один вид экономии – это когда часть работ по дому берут на себя сами жильцы. Есть, скажем, в нормативах такой вид работ, как весенняя и осенняя протирка окон на лестничных площадках. Но видел ли кто-нибудь, как ее делают? Между тем, деньги за нее непременно включают в коммунальные платежи. Причем, делают это не только ДЕЗы, но и некоторые частные компании. Но почему бы за это не взяться самим жильцам – каждой семье на своей площадке? Как и за уборку двора, внутренних помещений? Сразу снизятся расходы на «техническое обслуживание».
Пришло время, когда каждый должен задуматься о судьбах дома – никто за жильцов этого не сделает. Приглашение частной управляющей компании – лишь первый шаг на пути к самостоятельному хозяйствованию. За ним должны последовать и другие.