Управлять домом за два дня не научишься
Наша газета открыта для любых мнений и суждений, в том числе, спорных и дискуссионных. Согласны обсудить любую точку зрения! Даже такую, которая расходится с «генеральной линией» правительства Москвы. Мы опубликовали ряд статей Германа Ломтева, в которых он рассказывает о проблемах жилищного самоуправления. Доверившись уважаемому автору – председателю президиума Союза ТСЖ, ЖСК и МЖК Москвы – не перепроверили некоторые его высказывания, которые расходятся и с Жилищным кодексом РФ, и с городскими нормативными документами, да и просто московскими реалиями. Официальное мнение по этим позициям высказывает Владислав Иванов, заместитель начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики.
Где и как учиться
В беседе «Экономия заложена в Устав ТСЖ» (номер газеты 22) Герман Ломтев говорит, что еще в 1996 году ему удалось договориться с мэром Москвы Юрием Лужковым о выделении Союзу средств на обучение председателей и бухгалтеров ТСЖ. На эти деньги – 80 млн. рублей – в 1995 году Союз открыл курсы для собственников квартир по обучению управлению домами. Создается впечатление, что речь идет об официальной городской школе для жильцов, которую финансировало правительство Москвы. Но это не так. Союз – общественная организация. Подобных курсов при таких и подобных им организациях – десятки. Официальное же обучение, где гарантируется достоверность и надежность знаний, проводится только в нашем департаменте. Смешивать одно с другим не следует.
В другом номере газеты (№ 18) в статье «Посредники нам не нужны», утверждая, что жители никому не должны отдавать бразды правления своим домом и могут это сделать сами, Г. Ломтев пишет: «Управлять домом я научу человека буквально за неделю… У нас есть и двухдневные, и четырехдневные (курсы)».
Управление многоквартирным домом – наука чрезвычайно сложная. И она отнюдь не сводится, как утверждает автор, к «заключению договора с эксплуатирующей организацией». Управление жилым строением включает в себя не только его техническое обслуживание, но и отношения с ресурсоснабжающими организациями, что подразумевает, в свою очередь, знания соответствующих нормативных материалов, а также расположения и состояния коммуникаций собственного дома, заключение договоров с другими коммунальными службами, умение работать с жителями. Надо, в конце концов, знать права и обязанности самой управляющей организации. И все это – за пару дней?
А что с землей?
Настоящую бурю звонков в административные органы (в том числе и наш департамент) вызвали высказывания автора в той же статье о земле. Г. Ломтев утверждает, что жителям муниципальных домов нужно поторопиться, чтобы оформить прилегающую к дому землю в общедолевую собственность. И разъясняет: «Если они не успеют это сделать до 1 января 2006 года.., последствия будут непредсказуемы. Земля может оказаться в частной собственности, а людей просто… переселят на окраину города».
Начнем с того, что ни муниципальных, ни городских домов в Москве практически нет. В каждом из них живут собственники, и согласно ЖК РФ дома как раз им и принадлежат. (А если там живут наниматели, то собственник их квартир – город). Но откуда эта дата – 1 января 2006 года? Даже по закону «О введении в действие ЖК РФ» приватизация жилых помещений (а, следовательно, возможность получить землю в общедолевую собственность) заканчивается 1 января 2007 года. Но дело даже не в этом. Оформлена или не оформлена земля, но она по ЖК РФ (ст. 36) уже является общедолевой собственностью домовладельцев, и продать землю под домом просто невозможно. На этот счет есть соответствующая статья в Жилищном кодексе, иными словами, закон недвусмысленно встает на сторону граждан.
И уж кстати – о коммерческом использовании земли. Может, это имел в виду автор, побуждая граждан поскорее стать владельцами придомовых участков? Но ведь свободных земельных площадей практически не осталось. Хотя, возможно, где-то еще и есть. Но почему тогда автор не говорит о том, что все, что оформлено в собственность, облагается налогом? Такова общемировая практика, и именно потому позволить себе иметь землю в собственности могут только очень богатые люди. В России сейчас налоги невелики, но тенденция к их росту явная. Конечно, они будут больше, и намного! Не пожалеют ли граждане о своем решении? Используя термин самого Г. Ломтева, последствия от такой бездумной приватизации могут быть «непредсказуемыми».
Собрание – дело тонкое
Газета № 23 «Пора создавать ТСЖ». Настораживает уже подзаголовок: «Регламент проведения общих собраний собственников многоквартирного дома, в котором созданы ТСЖ (ЖК, ЖСК)…». Но по ЖК РФ высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества, а в ЖСК – членов кооператива. Нужно ли общее собрание собственников многоквартирного дома предлагать как норму? Это исключительный случай, когда надо срочно решить тот или иной важный вопрос, например, ликвидацию того же ТСЖ. Не говоря уж, какие жесткие условия предъявляются к таким собраниям, – в них должно участвовать не менее 50 проц. собственников (по количеству голосов, то есть, по объему собственности, которыми они обладают). В противном случае, оно будет считаться недействительным.
Еще один странный тезис. «Инициатор передает в правление заявление о проведении внеочередного собрания с предлагаемой повесткой дня или вопросом для обсуждения, а правление проводит расширенное заседание с участием инициатора и других собственников, не являющихся его членами, на котором принимается решение о сроках и форме проведения внеочередного собрания». Как это мыслится на практике? «Инициатор» (предположим) не доволен действиями правления и хочет его переизбрать. И вот он приходит в правление. Какой он ждет реакции? Очень сомнительно, что ему пойдут навстречу. Выстрел вхолостую… Не говоря уж о том, что тем самым вообще дискредитируется такой важный институт самоуправления, как общее собрание. Особенно, если учесть еще более непонятное утверждение автора: «Проведение более двух собраний собственников в течение года должно иметь веские причины».
Об этом – отдельно. То, что оно явно расходится с положениями Жилищного кодекса, который никаких ограничений по поводу созыва таких собраний не предусматривает, – ясно. Но что такое «веские причины»? Никаких критериев здесь нет и не может быть. Какая-то фирма предложила очень дешево сделать детскую площадку, причем, срочно, потом будет дороже. Веская это причина или нет? Для одних – да, для других – нет. Понятно: тому дому, который считает деньги, она важна. Надо срочно посоветоваться с жильцами. Кстати, подобных проблем у ТСЖ может накопиться и три, и четыре за год. Да и ЖК РФ для выяснения мнения людей предлагает облегченную форму – письменный опрос. Почему бы не воспользоваться ею? Но правление в недоумении: а может, это не «веская» причина? И в результате – отказывается от выгодного предложения, а люди несут лишние расходы.
Неверно и такое утверждение: если в доме более 30 проц. площадей принадлежит городу, тогда его представитель должен быть включен в правление ТСЖ. В новом кодексе такой нормы нет. И уж совсем наивно звучит утверждение: «Если даже только одна квартира в доме принадлежит городу, то и в этом случае следует попросить представителя города войти в правление ТСЖ».
Да нет, все зависит от решения общего собрания. Город, конечно, несет долю своей ответственности за состояние дома, но включать его в руководящие органы товарищества – по просьбе ли, директивному указанию – никто, кроме самих собственников, не имеет права.
Автор предлагает формы документов для проведения собраний собственников. Их создание – дело весьма ответственное, они сейчас разрабатываются нашим департаментом, и в скором времени мы их представим на суд общественности. Обязательными они не станут, но помогут людям сориентироваться в бюрократических хитросплетениях.
Однако то, что предлагает Г. Ломтев, уже сейчас не выдерживает критики. В частности, форма бюллетеня заочного голосования. Но такое понятие вообще не предусмотрено законодательством – существует лишь письменное решение собственника по отдельным вопросам. А что он вносит в предлагаемую «форму»? Фамилию, адрес, общую площадь… Но где же ссылка на главный документ: на каком основании человек принимает участие в общем голосовании? Есть ли у него свидетельство, подтверждающее его право собственности? Именно об этом – необходимости иметь такой документ – сказано в ЖК РФ. В противном случае возможны всякие махинации.
* * *
Можно было бы назвать еще ряд несоответствий в статьях нормативным актам как федеральным, так и городским, однако мы упомянули главные.
Сейчас правительственными органами Москвы разрабатывается ряд нормативных положений, конкретизирующих новый Жилищный кодекс РФ. По мере разработки и утверждения их правительством столицы, «Квартирный ряд» будет знакомить с ними читателей. И это будут самые важные и достоверные ориентиры, которые определят политику города в жилищной и жилищно-коммунальной сферах на ближайшие годы.