Все о жилищных объединениях

31 мая редакция «КР» провела Интернет-конференцию с начальником Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталием Акимкиным.Часть беседы мы предлагаем вниманию читателей. А все желающие ознакомиться с полным текстом он-лайн-конференции могут найти ее на сайте нашей газеты.
Сергей Петров: Слышал о самоуправлении жителей, спрашивал об этом старшего по дому, четкого объяснения не получил. Нашим домом руководит ДЕЗ. Мы, жители, выходим на субботники. Что еще можем?
– Сегодня, когда в Москве около 70% жилья находится в собственности граждан, квартиры и услуги по управлению домами стали предметом рынка, поэтому жители не должны оставаться в стороне от вопросов управления принадлежащим им недвижимым имуществом, от контроля качества технического обслуживания. Это в конечном итоге ведет к улучшению среды обитания и повышению стоимости квадратного метра занимаемой квартиры.
Сегодняшнее московское и федеральное законодательства дают широкие возможности по участию жителей в управлении домами: от создания простейших форм, таких как домовый комитет, до более сложных – территориальной общины или товарищества собственников жилья. Например, у жителей, создавших домком, независимо от того, собственники они или наниматели, появляется возможность контроля за содержанием дома и благоустройством территории. Домком, по существу, выражает интересы жителей всего многоквартирного дома, следит за работой управляющей компании (в вашем случае это ГУП ДЕЗ), контролирует расход денежных средств, а для решения конфликтных ситуаций обращается в созданные в управах районов согласительные комиссии. ТСЖ наделено правами юридического лица, может полностью взять дом в управление. Все это и есть самоуправление жителей.
Елена Кузнецова: Переехали из сносимой пятиэтажки по договору социального найма в дом, где заказчиком-застройщиком было создано ТСЖ. Членом товарищества не являюсь. Как мы должны оплачивать услуги технического обслуживания, если у нашей семьи это одно единственное жилье в пределах социальной нормы, и мы в нем зарегистрированы?
– Если ваша семья въехала по договору социального найма, то оплата расходов за техобслуживание должна начисляться в соответствии с пунктом 1 приложения 1 к постановлению правительства Москвы от 07.12.2004 г. № 863-ПП «Об изменении цен на жилищно-коммунальные услуги для населения». Согласно этому документу размер оплаты за содержание и ремонт жилья (за площадь, занимаемую в пределах установленных норм, для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда
г. Москвы, и для иных граждан, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем) в домах, на которые выделяются бюджетные дотации, установлен в размере 3 рубля 70 копеек. Причем пунктом 11 устанавливается увеличение в 2,5 раза платежей за жилую площадь, превышающую установленные нормы. При начислении платежей за техническое обслуживание и коммунальные услуги ТСЖ, управляющее домом, где проживает ваша семья, должно руководствоваться указанным постановлением столичного правительства, а при расчете бюджетных дотаций – распоряжением премьера правительства Москвы от 21 апреля 1999 г. № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья».
Если вы въехали в квартиру по договору мены, то есть являетесь собственником, то ТСЖ вправе начислять вам плату за техническое обслуживание дома по ставкам, утвержденным общим собранием членов товарищества. При этом размер бюджетных дотаций исчисляется, исходя из ставки планово-нормативного расхода на 1 кв. м. жилой площади (в 2005 г. он равен 12 руб.14 коп.) и установленного размера платежей населения – 3 руб. 70 копеек.
Алексей Гордеев: С 1 марта вступил в силу Жилищный кодекс РФ. Какими теперь дополнительными обязанностями и правами обладают собственники помещений?
– Согласно кодексу, отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей компанией строятся исключительно на договорной основе. Сначала собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из следующих способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (применимо для домов с небольшим числом собственников); управление товариществом собственников жилья (создание товарищества возможно, когда за это решение проголосовали собственники, обладающие более 50% помещений в многоквартирном доме); управление управляющей организацией. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме. Однако способ управления может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников.
Евгений Козлов: Я старший по дому. В нем создан домком. Меня избрали председателем домкома. Будем ли я и члены домкома иметь льготы и какие?
– С 1 марта 2005 г. льготы старших по дому и подъездам (сокращение оплаты за техническое обслуживание на 50%) распространяются и на руководящие органы домовых комитетов. Если вы старший по дому, и вас избрали председателем домкома, то вы будете иметь эту льготу, так как с созданием домкома старшие по дому и подъезду, по существу, выполняют полномочия старших в составе домкома.
Елена: В нашем доме создан домком. Дирекция единого заказчика заключила договор с «Би-лайном» о размещении технических устройств (антенны) на крыше нашего дома. С домкомом не согласовали. Относится ли крыша к общему имуществу? Что входит в состав общего имущества?
– Жилищным кодексом (ст. 36) определено право собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество. Это помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
А также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В вашем случае Дирекции единого заказчика следовало бы поставить домком в известность о своих намерениях, так как домком выражает интересы жителей, в том числе защищает права собственников помещения на общее имущество в многоквартирном доме.
Ольга Сергеевна: Наш дом постройки 1957 г. Капитального ремонта не было. Слышали, что теперь ремонт будет делаться за счет жителей. Но это же огромные деньги! Разъясните, пожалуйста.
– Расходы на капитальный ремонт дома, согласно ЖК, ложатся теперь на плечи собственников помещений, которые принимают решения по данному вопросу на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Однако предусмотрены определенные дотации на капремонт, которые могут предоставляться непосредственно управляющим организациям.
Ольга: Уважаемый Виталий! При приобретении квартиры в новостройке, после получения ключей и до момента получения прав собственности мы платим в ТСЖ за коммунальные и эксплуатационные услуги по средним по Москве расценкам. Каким нормативным документом (постановлением или распоряжением) определяются эти средние платежи (какая ставка за 1 кв. м?) за 2004 г. и 2005 г.
– В вашем случае размер платы за техническое обслуживание (содержание и эксплуатацию) общего имущества в многоквартирном доме должен равняться ставке планово-нормативного расхода, ежегодно утверждаемой постановлением правительства Москвы. На 2004 год эта ставка была утверждена постановлением от 29.06.04 г. № 432-ПП в размере 9 руб. 54 копеек. На 2005 год ставка установлена в размере 12 руб. 14 копеек. (Постановление правительства об утверждении данной ставки сейчас готовится). В домах, управляемых ТСЖ, размер платежей за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в обязательном порядке должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ. В случае если размер оплаты не утвержден, или если общее собрание по каким-либо причинам не проведено, то размер оплаты должен быть установлен не выше ставки планово-нормативного расхода.