Научите свой дом… зарабатывать!
Собственники должны заботиться об общем долевом имуществе, улучшении обслуживания всего строения. Как иначе? Не позаботишься обо всем доме – пропадет своя же квартира. Во всяком случае, сильно потеряет в цене. Инструментом такой заботы и выступают жилищные объединения: ТСЖ, ЖСК. Но как грамотно вести хозяйство, если этим занимаются непрофессионалы? Ответ на этот вопрос даст бизнес-план дома – его своеобразная экономическая конституция. Вот только в каждом ли товариществе или кооперативе он есть?
В Институте экономических проблем комплексного развития народного хозяйства под руководством доктора экономических наук Ариадны Кирилловой была проведена специальная исследовательская работа, где подробно рассмотрены составляющие такого бизнес-плана. Мы знакомим читателей с основными ее положениями.
Для чего он нужен?
Задача объединения: добиться более качественной и в то же время более дешевой эксплуатации своего дома, сделать так, чтобы любой человек знал, на что расходуются средства, которые он платит за проживание. Понятно, что такое возможно, если перейти на пообъектный метод учета содержания и управления жилым строением. А здесь без экономической стратегии не обойтись. Бизнес-план поможет правильно оценить экономический и технический потенциал имущественно-земельного комплекса, определить необходимый объем финансовых ресурсов, который обеспечит качественное обслуживание дома, нацелить жильцов (и арендаторов) на поиски пополнения его бюджета, и, наконец, привлечь наиболее выгодных подрядчиков, занимающихся эксплуатацией строения.
По сути, у плана две задачи: показать собственникам, как наиболее эффективно управлять домом, и вторая – доказать властным структурам исполнительной власти необходимость капремонта дома. Тогда он будет интересен инвесторам, согласным предоставить кредит на эти работы.
Капремонт? Забота жильцов!
Главных статей плана, в сущности, две: доходы и расходы. Доходы – это целевое финансирование (взносы жителей, дотации города), а также средства, полученные от коммерческого использования земельно-имущественного комплекса. Расходы – техническое его обслуживание, содержание домовладения. К техобслуживанию относится оплата персонала, расходы на содержание придомовой территории, мест общего пользования: лестничных клеток, холлов и т.д., вызов аварийных бригад. В среднем это может составлять 30% от общей суммы расходов. А второй пункт, содержание домовладения – это стоимость электроэнергии мест общего пользования, их ремонт, дезинфекционные и другие работы. На эту статью обычно уходит где-то 15% общих затрат. Здесь же расходы на текущий и плановый ремонт инженерного оборудования, ремонт и обслуживание лифтов, объединенной диспетчерской. Это (вместе с материалами) составит 12% накоплений. Услуги управленцев, инженерно-технического персонала, бухгалтерское обслуживание, работа паспортного стола – еще 8–10%. Остальное – оплата консьержей, домофонов и т.д.
Естественно, что сумма расходов зависит от того, какой стандарт обслуживания выберут жильцы. Все зависит от приоритетов. Есть, например, «безопасный стандарт», где на первое место выдвигается надежная, безотказная работа инженерного оборудования (он самый дешевый); «минимальный», определяющий очередность и качество текущего ремонта дома, «комплексный», включающий комфортность проживания людей, и т.д. От выбора зависят, понятно, и траты жильцов.
Специально хотелось бы остановиться на отчислениях на капитальный ремонт. Город, как известно, делает эту работу в небольших масштабах (а скоро – для собственников – вообще откажется от нее). А между тем, еще в прошлом году правительством РФ установлены федеральные стандарты в системе ЖКХ, в том числе и на восстановление домов. Для Москвы это 2,8 руб. на кв. м. общей площади. В месяц! Бюджетные отчисления никогда не покрывали эту цифру. Отсюда – огромный недоремонт жилищного фонда.
Собственникам самим надо копить средства на капремонт! Никто же не требует от государства ремонта своей машины. Почему это должно относиться к жилью? Предложение нашего института: приоритет в бюджетной помощи должен быть домам, где жильцы все-таки решили собирать деньги на восстановление своих зданий. Это вполне рыночная мера, которая, кроме всего прочего, будет способствовать также еще созданию жилищных объединений. Кстати, в ряде регионов такие решения уже приняты.
Копить деньги – лишь один путь. Другой – взять в банке кредит. Третий – осуществление предпринимательской деятельности самим жилищным объединением. Речь идет об эффективном использовании своего же имущества. На этом остановимся отдельно.
Легких денег не бывает
Получить доходы от такого имущества можно разными путями. Меньше всего, кстати, надо рассчитывать на нежилые помещения. Пассивный заработок! Да и город очень неохотно расстается со своей собственностью…
Но легких путей нет! Вот где нужна фантазия, изворотливость, смекалка. Типовая пяти– или девятиэтажка. Никаких пристроек в ней нет. Но есть технический подвал – тот самый, где проходят различные коммуникации. Не очень уютное место, вряд ли городские структуры позарятся на него. Можно отгородить здесь место для склада, технических помещений, различных мастерских эксплуатационных служб. В общем, сдать подвал в аренду. Продажа чревата – неизвестно, как поступит с ним новый собственник.
Есть пустующие площади в холлах – если они большие. Здесь можно разместить киоск для предметов первой необходимости. Если, конечно, не будет возражений со стороны Пожнадзора.
Далее. Размещение рекламы на фасаде. Правда, коллизия между федеральным законодательством и городскими нормами (которые отдают всю рекламу в введение специального агентства) создают определенные трудности. Но отступать не надо! Вопрос может решить Департамент жилищной политики (инициировав изменение в городском законодательстве), в крайнем случае, можно обратиться в суд.
Неосвоенное поле для жилищного предпринимательства – использование торцовых стен. К такой вот «голой», без окон, стене можно пристроить еще одну секцию, которую можно использовать под вертикальные гаражи. Либо поставить рядом с ней торговую палатку (тем более, что новый ЖК отдает участок, прилежащий к дому, в собственность жильцов).
И, наконец, оказание различных платных сервисных услуг: доставка одиноким лекарств, продуктов, бронирование билетов на транспорт, в театры. Можно также организовать участок по установке пластиковых окон в своем доме, а также новых видов сантехники.
Не скупой, но бережливый
Говорят, богатый не тот, у кого много денег, а тот, кому мало их надо. По сути, это прямой призыв к экономии. И первое, что надо сделать – установить в доме водосчетчики. Последнее время о них говорят много, счастливчики утверждают, что платят за воду теперь чуть ли не вдвое меньше. Существует даже городская программа установки таких счетчиков – за счет города.
Экономить можно и на электроэнергии – нет нужды, чтобы свет в подъезде горел круглосуточно. Открыл человек входную дверь – он зажигается, вошел в свою квартиру –гаснет. Регулирующие приборы для таких целей есть, почему бы ими не воспользоваться?
Еще один вид экономии – это когда часть работ по дому берут на себя сами жильцы. Есть, скажем, в дезовских нормативах такой вид работ, как весенняя и осенняя протирка окон на лестничных площадках. Но видел ли кто-нибудь, как ее делают? Между тем, деньги за нее непременно включают в коммунальные платежи. Но почему бы за это не взяться самим жильцам – каждой семье на своей площадке? Как и за уборку двора, внутренних помещений? Сразу снизятся расходы на «техническое обслуживание».
Кому управлять домом?
Жильцы или профессионалы? Вопрос этот так или иначе возникает в каждом объединении собственников. Идеальным был бы вариант совмещения – профессионалы из числа жильцов. Это относится не только к управленцам или, скажем, бухгалтерским работникам, но и мастерам, непосредственно работающим с инженерными коммуникациями дома. Не найдутся такие – лучше обратиться к подрядной организации. Это могут быть как государственные управляющие компании (ДЕЗы), так и частные. Для ориентировки: оплата работы такой компании не должна превышать 10% от общих доходов объединения.
Естественно, что инструментом выбора должен стать конкурс. Скажу сразу: дело это не простое, дорогостоящее, а потому целесообразно обратиться к помощи (и советам) районной управы. В принципе, она же может провести сам конкурс, и не для одного товарищества, а всех ТСЖ и ЖСК района. Но здесь появляется опасность того, что за жильцов выбор могут сделать чиновники. Вот этого допустить нельзя. Кстати, перечень компаний, согласных принять участие в конкурсах, регулярно публикуется в журнале «Московские торги». Требования к руководителю, а также привлеченной подрядной организации, необходимые документы для проведения конкурса можно взять в той же управе, округе или жилищном департаменте.
Какие критерии? Наличие лицензии, финансовых документов у подрядной организации, время ее работы на рынке ЖКХ, участие в обслуживании других объектов (и тогда можно поинтересоваться, как она зарекомендовала себя). Дом же со своей стороны обязан представить документы по техническому состоянию объекта, объему работ, которые необходимо сделать, ориентировочные расходы на их проведение.
По сути, это и есть зачатки бизнес-плана! Наличие такого плана и в объединении, и в управляющей организации – главное свидетельство их зрелости. Без него сейчас обойтись нельзя.