Сломаны очередные барьеры, но сколько их еще осталось…
В конце прошлого года почти одновременно появилось два важных документа: резолюция городской общественной конференции «Жилищно-коммунальная реформа и жилищное самоуправление: состояние, проблемы и пути решения», а также распоряжение мэра Москвы № 1058-РМ «О ходе выполнения распоряжения мэра Москвы от 13.05.2002 № 275-РМ «О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения».О самой конференции мы рассказали в газете «Квартирный ряд» 3 декабря. Сразу поясним, почему директивный документ (распоряжение) мы ставим на одну доску с никого не обязывающей резолюцией конференции общественников. В последней собраны воедино все пробелы в области законодательства, которые тормозят развитие жилищного самоуправления, содержится обращение к высшим государственным органам страны изменить законы.
Прокомментировать оба документа мы попросили начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Виталия АКИМКИНА.
Боливар – для двоих!
Почему мало товариществ собственников жилья? Вопрос риторический, изрядно надоевший. И ответ известен: не доросли еще москвичи до самоуправления, не хотят нести ответственность за содержание своих домов, а, во-вторых, не очень-то помогает им город. Призвав граждан создавать ТСЖ, городские власти бросают их на произвол судьбы. Чуть дело доходит до конкретных решений – передачи людям реальных рычагов управления, как все заходит в тупик. Получается, что приглашение москвичам поучаствовать в жизни своих же домов – просто модные, ни к чему не обязывающие словопрения на тему: «строим гражданское общество».
Есть ли в этих рассуждениях правда? Не буду лукавить: есть. Но не вся правда, не до конца. Все гораздо сложнее. Знакомые слова: «самоуправление – ключ к реформе» – не пустое клише, власти действительно заинтересованы в привлечении людей к решению городских проблем, более того, готовы для этого поделиться частью своих полномочий. Но вот что-то мешает этому… Что? Попробуем разобраться.
Рак да щука
Итак, существует комплексная городская программа по формированию кондоминиумов, а также условий по созданию ТСЖ, принятая более двух лет назад – в августе 2000 года. Но результаты ее выполнения, к сожалению, далеки от желаемых. Сложилась странная ситуация: участие в ней должны были принимать все городские структуры, связанные с содержанием и эксплуатацией жилых домов, управлением имуществом, находящимся в этих домах, землей, примыкающей к ним, но – не принимают. И если с Москомземом и Москомархитекурой все-таки находятся какие-то точки соприкосновения, они уже начали определять границы земельных участков, которыми могли бы распоряжаться граждане, то Департамент имущества города Москвы не идет ни на какие уступки: есть собственность города, никому ее не отдадим.
Неужели в департаменте сидят такие уж ретрограды, что не понимают: без участия граждан в управлении домами не поднимем уровень обслуживания домов, не сохраним их? Не отдают себе отчета в том, что если так будет продолжаться дальше, то скоро на поддержание домовой инженерии в рабочем состоянии придется направить весь городской бюджет (и его не хватит!), как это уже произошло нынешней зимой в ряде северных регионов страны?
Понимают. Да вот сделать ничего не могут. Ибо задачи департамента прямо противоположны самой сути городской программы. Цель последней – привлечь граждан к городским делам, для чего и передать им часть средств, которые пополняют городской бюджет. А вот имущественный департамент целиком и полностью на этот бюджет работает. И если он поделится частью дохода, который извлекает из городского имущества, значит, сработает против себя. До тех пор, пока это противоречие не будет устранено, продолжится и сопротивление департамента общественным инициативам.
Более того. В своих действиях распорядители городского имущества опираются на федеральные законы.
Вот известный закон о ТСЖ, появившийся еще в 1996 году, с которого и началось движение по созданию товариществ. В его статье 7 говорится, что «объектами общего долевого имущества» являются чердаки, крыши, лестницы, инженерное оборудование, технические этажи и подвалы. «Общего» – значит, граждан дома, где создан кондоминиум. Все принадлежит им! Все? Вряд ли кто обратит внимание на то, что слово «технические» можно отнести не только к этажам, но и подвалам. Получается: «технические подвалы» – действительно в распоряжении жильцов. А все остальное – позвольте! – им не принадлежит.
Абсурд! В доме только один подвал. «Технические подвалы» – такого термина не существует ни в одном СНиПе! Между тем эти слова стали расхожими, вошли в хозяйственный оборот. И в результате у жильцов отняли часть их собственности. Подвалы (а какие из них «технические», какие нет, никто не знает) вовсю стали распродаваться и сдаваться в аренду. У них появляются другие собственники, которые открывают там офисы, магазины, оборудуют склады. А если на беду в том же помещении есть вентили, задвижки? И если случится так, что узел выйдет из строя, грозя аварией всему дому?
Новый собственник просто не допустит туда слесаря. Был даже такой случай: продали подвал, в котором находилась бойлерная. А заняв помещение, свежеиспеченный владелец заявил: «Бойлерная мне не нужна. Выносите ее из подвала!». Иными словами, пусть затопит квартиры, пусть люди останутся без тепла, воды, хозяину подвала до этого нет никакого дела. Вот к чему привела лингвистическая неточность в законе. Она не только лишила товарищество причитающегося ему дохода, но и принесла немало бед всем жильцам.
Закон, ты не прав!
Окончательно запутан вопрос с кондоминиумами. Кондоминиумом называется любой земельно-имущественный комплекс, которым могут управлять собственники и который по закону надо регистрировать. Но, по сути, это любой многоквартирный дом, в котором более одного собственника. Это может быть город (к примеру) и владелец хоть одной приватизированной квартиры. Передана такая квартира в собственность – можно формировать кондоминиум, создавать ТСЖ. Зачем регистрация? Ведь от того, что появится или не появится запись в госреестре, ничего не изменится. Более того, в другом законе РФ – «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о регистрации кондоминиумов – ни слова.
Снова нестыковка. И не такая уж безобидная. Лишняя бюрократическая процедура привела к тому, что возникают проблемы перевода дома из одного статуса в другой: многоквартирного в кондоминиум. Москомрегистрация настаивает, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, что решение для этого должно быть единогласным. Представим: в доме решили зарегистрировать кондоминиум, предварительно определив, каким имуществом собственники будут управлять совместно. Должны все проголосовать за это решение! Но ведь всегда найдутся несогласные. А если вдруг создадут потом товарищество? И правление решит, что нужна круглосуточная охрана и с жильцов будут собирать деньги? Не надо нам никаких товариществ, проживем без них. Да и всегда ли можно собрать вместе всех жильцов? Однако нет консенсуса – кондоминиум не регистрируется. А нет его, не определишь конкретно и общее имущество, которым могут воспользоваться домовладельцы в своих интересах, а, по сути, в интересах дома.
Но во все мире, когда речь идет о соседских сообществах, поступают иначе: дом живет по определенным правилам, у него свой устав, не нравится – ищи другое жилище. При этом устав принимается большинством. Такой принцип пора ввести и у нас. Он больше соответствует здравому смыслу, да и Конституции РФ.
Еще одно препятствие самоуправлению – недавно принятый Бюджетный кодекс РФ. В нем говорится, что все средства, вырученные от использования государственной собственности, должны поступать в соответствующие бюджеты, в данном случае – города Москвы. А как же быть с положением московского закона «О правах ТСЖ по управлению и использованию объектов нежилого фонда…», по которому часть средств может поступать на счет ТСЖ? Теперь об этом остается только мечтать. Новый Бюджетный кодекс перекрывает единственный, по сути, финансовый ручеек, подпитывающий товарищества.
Не буду далее приводить примеры несовершенства федерального и городского законодательств – их немало. Скажу лишь, что именно этим и вызвано обращение общественности города к Госдуме, Мосгордуме, полномочному представителю президента в Центральном федеральном округе, Госстрою РФ с просьбой внести поправки в действующее законодательство (в том числе и Гражданский кодекс РФ), сформировать механизмы поддержки и проведения в жизнь инициатив городской общественности. Без этого говорить о развитии таких инициатив – дело пустое.
Жильцы контролируют ДЕЗ
Вернусь теперь к первому возражению, что, мол, рано еще гражданам доверять управление своими домами, чересчур уж равнодушны они к ним, хозяева из них еще никакие. Да, так можно было сказать, но о прошедшем времени, хотя и совсем недавнем. Экономика делает свое. Сначала медленно, а потом все стремительнее меняется сознание людей. Сейчас мы уже думаем не так, как пять и даже три года назад.
По нашим оценкам, а они основаны на социологических опросах, 40 проц. москвичей уже не считают, что подъезд, лестничные клетки, лифт – это собственность города. Нет, это их имущество. А потому не город, а именно они, жильцы, должны нести расходы по его содержанию. Пять лет это понимали только 3 проц. горожан, а сейчас почти половина! Жилищно-коммунальная реформа еще не началась, но в умах граждан она уже осуществляется.
Более того, сейчас 7–10 проц. жителей готовы поработать в составе правлений жилищных объединений, внести какую-то лепту в улучшение своего проживания в домах. Не так уж давно это были лишь доли процента. Короче, началось, как говорится, «движение снизу». Ему бы поддержку… Но зачастую ее нет.
Присутствовал на многих собраниях жильцов и вот что слышал: «Охотно бы объединились, взяли дом на свой баланс. А что дальше? Он в таком состоянии, что отвечать за его состояние не беремся». Но где же поддержка местных властей? Да узнай, что люди в каком-то доме выразили желание управлять своим имуществом, хотят создать товарищество, районная управа ли, дирекция единого заказчика именно их должна отнести к приоритетной категории, пообещав провести капитальный ремонт в доме. При этом обещание закрепить договором: только управляйте, снимите с нас эту заботу.
А что слышат люди порой даже от глав управ? «Никакой гарантии, что в доме проведем какие-то работы, дать вам не можем». Понятно, что даже у самых горячих энтузиастов руки после этого опускаются.
И вот недавнее распоряжение правительства Москвы. Очень важный, принципиальный документ! Он еще раз напоминает территориальным органам власти о том, что выполнение программы по созданию объединений жильцов – их прямая обязанность, в нем есть два новых пункта, значительно расширяющих права граждан. Берусь утверждать, что такого еще не было в городе, да и вряд ли есть где-то в стране.
С 1 января этого года все дирекции единого заказчика, а также все жилищные управляющие организации должны вести индивидуальный хозяйственный план по каждому кондоминиуму. Что это значит? ДЕЗы, как правило, обслуживают 150-200 домов, и понятно, никакого различия между ними не делают. Случись аврал в одном доме, средства направят туда, потребуется устранить аварию в другом – бросят все ресурсы на него. Теперь будет не так. По тем домам, где сформирован кондоминиум, будет проведен технический учет их состояния, а затем четко обозначена вся доходная часть, приходящаяся на данный конкретный дом (платежи населения, арендаторов, бюджетные дотации города и т. д.), и расходная – то, что идет на эксплуатацию и содержание дома. Ни на какие иные цели данные средства израсходованы быть не могут!
Далее. Дирекции регулярно, на первых порах раз в полгода, потом раз в квартал, будут отчитываться перед жильцами, на что потрачены деньги. А уж люди сами сделают вывод, на то ли, с таким ли эффектом. Граждане получают реальные рычаги проверки работы муниципальных (и всех других) служб.
Кроме того, что такой подход справедлив вообще, это ведь и стимул к созданию товариществ! В том же постановлении приводится такой факт. Лишь в четверти домов, где сформированы кондоминиумы, жильцы голосуют за ТСЖ, иными словами, решаются на самоуправление, в остальных по-прежнему полагаются на государственные структуры. И их можно понять. Откуда взяться ответственности, если люди не знают, какими средствами будут располагать? Если у них нет уверенности, что деньги не отберут. И вот теперь подобной неопределенности будет положен конец. Вот ваш дом со всеми его проблемами, а вот – ваши возможности. Думайте, считайте. И если сочтете, что вы распорядитесь деньгами лучше, чем муниципальная организация (а зачастую так оно и есть), отказывайтесь от ее услуг, формируйте собственный орган управления домом, объединяйтесь в товарищество.
Итак, на пути к созданию жилищного самоуправления сломан еще один барьер. Но и осталось еще немало – хотя бы те несовершенные законы, о которых шла речь выше. Что ж, будем терпеливы. Разделение полномочий между гражданами и властью – один из самых сложных, и не побоюсь сказать, мучительных процессов, который характерен для всех без исключения стран. Мы же только начинаем, мы – в начале этого процесса.