А вот их не испортил квартирный вопрос
Летом в Дании побывала группа российских специалистов по вопросам социального жилья из государственных и муниципальных органов, а также некоммерческих организаций с целью изучения опыта датских жилищников. По материалам ознакомительной поездки экспертами Фонда «Институт экономики города» Ириной Генцлер и Еленой Коваленко был подготовлен интереснейший отчет, из которого много чего может пригодиться и при решении наших жилищных проблем.
Норма – комната
Почему именно Дания? Потому что Дания одна из наиболее благополучных стран в мире по обеспеченности населения жильем. На 1000 человек приходится 475 жилых помещений. Средний размер площади жилья на одного человека – 52 кв. м (самый высокий показатель в Европе). Правда, жилищным стандартом является не число квадратных метров, приходящихся на человека, а число комнат. Норма – если на каждого человека приходится одна комната в квартире. Если комната приходится на двух человек, такая квартира считается «перенаселенной», и в таком жилье уже не зарегистрируют.
Более половины датчан проживает в собственном жилье. Причем мало кто из них живет в квартирах, чаще всего – это одно- или двухэтажные дома в сельской местности. В Копенгагене жилые дома расположены, в основном, в пригородах.
Большей частью дома в собственность приобретаются гражданами в кредит. Ипотечный кредит можно взять на срок до 30 лет по сравнительно низким ставкам: в 2012 году – под 4%. Государственная поддержка приобретения жилья в собственность выражается в предоставлении налоговых льгот в период выплаты кредита.
Для получения кредита необходимо иметь первый взнос в размере 20% стоимости недвижимости и работу, определенный уровень годового дохода.
Кстати, приобрести жилье в собственность могут только те, кто постоянно живет в Дании (резиденты). Это правило распространяется и на покупку дачных домов, которые официально не являются жильем, поскольку их нельзя указать в качестве адреса проживания при регистрации граждан.
Жилье социальное, но не муниципальное
Интересная особенность для страны, где успешно проводится социальная политика в жилищной сфере: в Дании почти нет жилья в собственности муниципалитетов. Была попытка создать муниципальный жилищный фонд. Но в таких квартирах никто не хотел жить кроме самых бедных семей, в результате это жилье очень быстро стало превращаться в социальные гетто. Поэтому муниципалитеты стараются продать свое жилье жилищным ассоциациям (соответственно бывшее муниципальное жилье переходит в сектор социального жилья).
Около 1 млн. датчан живут в социальном жилье. Основной его принцип – доступность для любого жителя Дании, независимо от дохода или социального статуса. Благодаря наличию доступного социального жилья, в том числе ориентированного на молодежь, Дания имеет лучший показатель в европейских странах по доле молодых людей (возраст от 18 до 34 лет), приживающих отдельно от родителей – 87% . Также социальное жилье предназначено для малообеспеченных семей, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями.
Социальное жилье в Дании, как правило, принадлежит некоммерческим организациям – жилищным ассоциациям. Жилищные ассоциации создают, сдают в аренду, и управляют жилищными комплексами (группами зданий на определенном земельном участке), включающих в себя кроме жилых зданий вспомогательные – «общий дом» (место для встреч, собраний, мероприятий), детский сад, прачечная и др., детские и спортивные площадки.
Жилищной ассоциации может принадлежать значительное число жилищных комплексов, расположенных в разных районах города или даже в разных городах. Деятельность жилищных ассоциаций регулирует законодательство о социальном жилье – очень детализированное и комплексное, которое разрабатывалось долго и до сих пор совершенствуется, по-скольку развитие и поддержка этого сектора относится к важным политическим вопросам. Деятельность жилищных ассоциаций находится под контролем Министерства социальных дел и местных администраций. Причем жилищные ассоциации обязаны ежегодно представлять финансовый отчет.
Наличие денег не обязательно
Государство и муниципалитеты поддерживают развитие сектора социального жилья с помощью разного рода субсидий при строительстве новых жилых зданий (комплексов), составляющих приблизительно 1/3 стоимости строительства. Кроме того, предоставляют налоговые льготы (налог на землю меньше, чем у частных собственников).
В жилищной ассоциации есть все виды социального жилья. Наниматели помещений могут улучшать жилищные условия, поменяв квартиру. Как говорят в Дании, в социальном жилье человек может прожить всю жизнь «от колыбели до могилы». По мере изменения жизненных обстоятельств человек может переезжать из одной квартиры в другую в одном жилищном комплексе или в другом комплексе жилищной ассоциации.
Людям гораздо легче принять участие в строительстве нового жилищного комплекса социального жилья, чем купить жилье в собственность. Первоначальный взнос нанимателя в размере 2% стоимости квартиры. Это гораздо меньше, чем требуется для получения ипотечного кредита для покупки собственного жилья (20% стоимости). Если у человека нет необходимой суммы, он может взять кредит в банке для уплаты первоначального взноса или обратиться в муниципалитет за субсидией или попросить у муниципалитета поручительство для получения кредита, что важно для социально уязвимых семей.
Арендная плата в жилищном комплексе ассоциаций рассчитывается таким образом, чтобы выплачивать кредит и покрывать текущие расходы на содержание комплекса, включая мероприятия по улучшению условий проживания, решения о проведении которых приняло общее собрание жителей комплекса. Закон определяет, как в течение времени может расти арендная плата.
После выплаты кредита размер арендной платы не уменьшается. При этом часть ее идет на создание резерва на ремонты, на погашение государственной субсидии и выплаты в государственные строительные фонды. Таким образом, за счет арендной платы в секторе социального жилья не только содержатся жилищные комплексы, но и поддерживается развитие этого сектора в целом. Часть средств от арендной платы может также расходоваться на социальную работу в комплексах.
Такие вот очередники
По закону любой житель Дании (человек, проживший в стране более 3 месяцев), вне зависимости от дохода и гражданства, имеет право на социальное жилье. Если однажды человек стал нанимателем, он имеет право оставаться в этой квартире столько, сколько пожелает (при условии, что платит арендную плату и не нарушает правил). Исключением является жилье для студентов, из которого необходимо выехать после завершения обучения.
В чрезвычайных ситуациях (потерял работу, ушел из семьи, развелся, заболел, бездомный, мать-одиночка в кризисной ситуации и т.д.) человек может обратиться в муниципалитет, который обязан помочь в решении острой жилищной проблемы. Люди, попавшие в муниципальный список нуждающихся в жилье, обычно долго не ждут. Потребность в социальном жилье по спискам муниципалитета разная: в Копенгагене очень большая, в провинциях меньше. Но даже в Копенгагене все время есть пустые социальные квартиры. Ожидание может быть связано только с тем, что человек не хочет брать то, что предлагают. Есть неписаное правило: если кто-то отказывается от предлагаемого жилья три раза, то муниципалитет может исключить его из списка ожидающих жилье (хотя причина отказа от предложения квартиры может быть и объективной, например, освободилась слишком дорогая квартира, которую человек не может оплачивать).
Человек из города X
В отличие от ситуации в России проблема бездомности в Дании не усугубляется регистрационной системой. Потеря адреса регистрации не закрывает доступ человека к социальным и медицинским услугам. Единственное, что людей, не имеющих адреса регистрации, просят заходить в службу одного окна периодически, чтобы муниципалитет мог сохранять с ними связь.
Регистрации бездомных при переезде из города в город не происходит. Бездомный будет числиться как человек из города Х, который сейчас находится в городе У и не имеет адреса.
Job Center занимается регистрацией нуждающихся в жилье. Если случай приоритетный (например, мать с ребенком выгнал муж), то муниципалитет обязан в тот же день разместить их где-то в кризисном центре, социальной гостинице и в ближайшее время найти квартиру. Около 17% семей, которых выселяют, имеют детей (5 тыс. семей в год из 1 млн арендаторов). Таким семьям муниципалитеты обязаны найти другое жилье в кратчайший срок. Людям из других городов муниципалитет может дать денег на проезд до своего города, но в приоритетный список на жилье не поставит.
Для сирот исходный муниципалитет (который несет расходы на медицину, социальную помощь и т.п. вне зависимости от того, где человек фактически находится) будет тот, где находился детский дом.
В целом на государственном уровне проблеме бездомности уделяется достаточно внимания, в том числе в разрезе предоставления жилья. Бездомные люди попадают в приоритетный список муниципалитетов, а для временного проживания действуют социальные учреждения, приюты. Нужды страны, городов в приютах хорошо подсчитаны, так что мест в ночлежках хватает, и уличной бездомности практически нет. Бездомные люди имеют возможность реализовывать избирательные права. В Копенгагене они голосуют непосредственно в ратуше на центральной площади.
Общее собрание не собственников
Общее собрание жилищного комплекса устанавливает правила проживания в комплексе. Они, главным образом, касаются поведения жителей вне квартиры. В жилищных ассоциациях стараются соблюдать правила неприкосновенности в отношении квартир, чтобы обеспечить привлекательность социального жилья, близкую к проживанию в собственном жилье. Жилищный комплекс должен отремонтировать квартиру перед заселением нового нанимателя. Наниматель же должен за свой счет только обновить лаковое покрытие паркета или заплатить за это комплексу. Если наниматель занимал квартиру меньше пяти лет, он еще платит за покраску стен.
При вселении нового человека к договору аренды квартиры прикладываются правила проживания. Если будет много жалоб, что человек нарушает правила, правление имеет право выселить его из квартиры.
В отношении выселения за долги по арендной плате в разных ассоциациях существуют разные правила. Обычно выселение возможно при задолженности 3 месяца, потому что чаще всего правилами устанавливается, что при вселении наниматель вносит аванс, равный 3-месячной арендной плате. Но правление жилищного комплекса может принять решение о том, чтобы не выселять семью, которая нравится правлению и жителям, дать ей больший срок для погашения задолженности. Все понимают, что выселение должников не приносит заметной пользы жилищным комплексам, потому что муниципалитет в любом случае решает вопрос с предоставлением выселенным за долги людям другого социального жилого помещения в другом комплексе, а этот жилищный комплекс несет расходы на ремонт помещения перед вселением нового нанимателя взамен выселенного.
Те, кто волнуется
Социальная работа стала приоритетом ассоциаций социального жилья и правлений жилищных комплексов. Пример. В одном комплексе начались проблемы с молодежной преступностью – стало страшно жить. Жильцы собрались и стали решать, что делать. Решили нанять воспитателя, чтобы он работал на детской площадке. Кроме этого, создали из жильцов группу «Объединение тех, кто волнуется», пригласив в нее представителей районных учреждений (школ, детсадов, полиции). Стали применять технологию ночных дежурств взрослых во дворе. В итоге за 1,5 года ситуация нормализовалась.